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Cinco meses após a entrada em vigor da nova Lei do Inquilinato, proprietários de imóveis ainda sofrem com os maus pagadores. A medida, que prometia acelerar o despejo dos locatários inadimplentes, ainda não corresponde a todas as expectativas do setor, segundo especialistas ouvidos pelo G1.
Uma das mudanças mais esperadas, a que determina que os locatários inadimplentes deixem os imóveis em menos tempo - cerca de 15 dias - , por exemplo, não pode ser aplicada em todas as situações. Para que isso seja possível, o locador deve entrar na Justiça com um pedido de liminar (decisão provisória). E é nessa hora que a frustração pode chegar.
Isso porque não são todas as situações que dão esse direito ao locador. A lei prevê que a liminar seja solicitada apenas no caso de o locador não ter pedido qualquer garantia ao seu inquilino antes de alugar o imóvel.
A aposentada Ilza Bereli, 65 anos, aluga um imóvel há dez anos e acumula problemas com inquilinos desde então. A solução foi recorrer à Justiça para solucionar alguns deles. Depois de ficar oito meses com o imóvel fechado - "para evitar dor de cabeça por um tempo" - , Ilza resolveu tentar mais uma vez, e alugou seu imóvel há pouco mais de dois meses.
"Enquanto eu não achei um inquilino que me desse todas as garantias de que pagaria o aluguel, não aluguei. O que adianta essa lei? Para ter o direito de despejar o meu inquilino com mais rapidez, vou correr o risco de alugar sem garantia? Não faz o menor sentido", disse.
"A gente sabe que isso [alugar sem garantia] não acontece na prática. Ninguém aluga um imóvel sem pedir um fiador, por exemplo", disse a diretora comercial da Lello, administradora de condomínios, compra, venda e locação de imóveis, Roseli Hernandes.
Os advogados que trabalham com direito imobiliário têm dado a mesma orientação a seus clientes. "A maior crítica que faço não é pela lei em si, mas pela esperança que ela criou nas pessoas, fazendo crer que o processo de locação sofreria uma rapidez descomunal. Sempre que somos consultados, aconselhamos que o locador não acredite na rapidez da nova lei e exija as garantias", disse o advogado Alexandre Berthe, do escritório Berthe e Montemurro Advogados Associados. Hoje, os três tipos de garantia mais utilizados são fiador, seguro-fiança e caução, que corresponde a três vezes o valor do aluguel.
O empresário Carlos Antunes, dono da rede de roupas masculinas Via Veneto, é um maiores investidores imobiliários do país. Na holding que criou para cuidar desses investimentos, a Fartaria Empreendimentos Imobiliários, tem cerca de 100 imóveis, comerciais e residenciais, localizados principalmente em São Paulo. Muitos deles são apartamentos de altíssimo padrão, de mais de 500 metros quadrados, que são alugados a executivos de multinacionais – por valores que variam de 18 000 a 40 000 reais por mês. Outros são mantidos para revenda – e os preços dificilmente são inferiores a 4 milhões de reais. Ironicamente, neste ano, Antunes tem encontrado dificuldade para comprar, vender e até alugar seus imóveis. “Tem sido um dos períodos mais difíceis desde a criação da Fartaria, há cerca de dez anos”, diz Nice Sampaio, responsável pelos investimentos de Antunes.
Por que, se o mercado imobiliário brasileiro passa por uma fase inédita de crescimento e valorização? “O problema é a alta dos preços, que em muitos casos ficaram abusivos. Isso deixa os imóveis de alto padrão caros demais, os compradores se retraem”, diz Nice. “Se a valorização continuar, é possível que o preço médio por metro quadrado em bairros bons de São Paulo chegue a 16 000 reais. Isso significa que um apartamento de 500 metros custaria 8 milhões de reais. É um preço que assusta.”
Outro problema, segundo Nice, é a incerteza sobre a tendência dos preços dos imóveis. “Como não se sabe se ainda há espaço para novas altas, ou se haverá quedas, muita gente prefere esperar para negociar. Inclusive nós”, diz. De acordo com a executiva, hoje, a Fartaria tem cerca de 20 imóveis “parados” – quatro deveriam ter sido alugados e estão vagos e 15 já deveriam ter sido vendidos.
O que garantiu os lucros dos investimentos de Antunes nesse período de – ao menos para os padrões do empresário – vacas magras, foram os imóveis que ele comprou em Salvador. Há cerca de um ano, ele comprou três apartamentos em condomínios de alto padrão no Horto Florestal e em Ondina. “Vendemos antes do lançamento com 100% de ganho”, diz Nice. “O perfil do comprador desse tipo de imóvel em Salvador é diferente do de São Paulo – em geral, são pessoas que estão comprando a segunda residência, políticos etc. E ainda há demanda.” Segundo ela, Antunes deve voltar a investir na cidade, provavelmente em quartos de hotéis.
Para encontrar os imóveis que quer comprar, Antunes costuma visitar empreendimentos quase todo fim de semana, segundo Nice. “Eu levanto as ofertas com corretores ao longo da semana e faço o gerenciamento da carteira, mas as decisões são dele”, diz. Nos últimos meses, as visitas ficaram um pouco menos freqüentes em razão da falta de imóveis de alto padrão. “A maioria das construtoras se voltou para imóveis mais baratos, para aproveitar os incentivos do governo e o aumento do crédito”, diz a executiva. “Mas pretendemos continuar nesse mercado. Achamos que essa fase vai passar.”
Há dez anos, 90% dos empreendimentos imobiliários lançados pelas principais construtoras do País eram destinados às classes A e B. Atualmente, de olho na meteórica ascensão da classe C brasileira, muitas empresas do ramo estão mudando o foco e lançando mais empreendimentos para a chamada nova classe média do que antes.
Fila em feirão da Caixa realizado neste mês em Belo Horizonte: classe C já domina foco dos lançamentos das principais construtoras do País
Segundo Renato Barbosa, sócio-diretor da Toledo & Associados, empresa especializada em consultoria e planejamento estratégico de marketing, as três maiores construtoras do País já destinam cerca de 50% de seus empreendimentos à classe C. “Esse público está à procura de segurança, lazer e tranquilidade. Por isso, está disposto a pagar pelo conforto e as empresas estão aproveitando essa oportunidade”, afirma.
O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, lançado em março do ano passado pelo governo federal, foi uma das razões para esse impulso. A iniciativa subsidia financiamentos de imóveis de até R$ 130 mil para famílias com renda de no máximo cinco salários mínimos. “Sem dúvida, o programa foi muito importante para o crescimento do setor, mas não foi único. O aumento da oferta de empregos e dos salários também movimentaram o setor”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do sindicato da habitação de São Paulo.
Lazer na medida
Os empreendimentos lançados para esse segmento, que desde o ano passado vem aquecendo o mercado e despertando a atenção de empresas de diversos setores, são apartamentos de dois a três dormitórios, com no máximo 65 metros quadrados e valores entre R$ 80 mil e R$ 180 mil. “Normalmente, oferecem lazer na medida e cinco ou mais torres em um mesmo condomínio”, diz Barbosa.
A Tecnisa, construtora e incorporadora que atua há mais de 30 anos no setor, lançou no começo deste ano seu primeiro projeto para o segmento econômico. Batizado de Tecnisa Flex, o condomínio, com 600 unidades na região de Carapicuíba na Grande São Paulo, foi todo vendido em menos de 60 dias. “Demoramos a atuar nesse segmento, mas, só com os lançamentos deste ano, metade dos nossos projetos já é destinada à classe C”, afirmou Newman Brito, diretor-executivo da companhia.
Segundo ele, é impossível mensurar o número de unidades lançadas para o segmento econômico de dez anos atrás, mas a quantia era irrisória. Desde 2009, a companhia percebeu que imóveis para a classe C eram um modelo de negócio expressivo, por isso decidiu apostar. “Até 2012, metade da nossa receita virá desse segmento”, disse.
De acordo com dados divulgados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 57% dos empreendimentos lançados em São Paulo e Grande São Paulo, em 2009, eram de dois dormitórios. No ano anterior, apenas 18% dos lançamentos tinham dois quartos. Houve queda de 44,6% na construção de imóveis com quatro dormitórios na comparação com 2008.
Pioneirismo
A Rossi há mais de 15 anos destina parte dos seus lançamentos à classe C. Uma das pioneiras nesse segmento no Brasil, a construtora lançou, na década de 90, o Plano 100 e o projeto Vida Nova. Na época, a companhia percebeu a carência de financiamentos imobiliários e resolveu apostar no autofinanciamento de imóveis de baixo custo. Com os programas, a construtora conseguiu expandir sua atuação nacional.
Agora, a Rossi está disposta a investir ainda mais no segmento econômico e pretende, em 2010, destinar 55% de seus lançamentos a esse público. “Desde abril de 2009, percebemos um novo impulso dessa classe e decidimos focar nossas atenções a ela”, disse Rodrigo Martins, diretor do segmento econômico da companhia. Presente em quase todos os Estados, os principais empreendimentos de baixo custo da construtora estão localizados em Manaus e Fortaleza.
Na mesma proporção que cresce o número de empreendimentos, cresce também a distância deles dos centros urbanos. “Regiões centrais costumam ser mais caras e hoje não há oferta de terrenos para a construção de grandes condomínios. Por isso, a maioria deles está em bairros afastados ou fora das regiões metropolitanas”, afirmou Barbosa. Em 2009, 31,5 mil unidades foram lançadas na região Metropolitana de São Paulo e 53,4 mil na Grande São Paulo.
A cidade de Santos virou um canteiro de obras. Depois de uma década de estagnação, o mercado imobiliário da cidade começou a construção de empreendimentos residenciais e comerciais para atender a demanda de empresas e trabalhadores que chegarão em Santos nos próximos anos. Apesar da perspectiva de prosperidade econômica, a limitação geográfica indica que não haverá espaço para todos em Santos. Os lançamentos concentram apartamentos de médio e alto padrão e indicam uma tendência de migração da população de baixa renda para municípios vizinhos.
Vera Lúcia Prado, que mudou de São Paulo para Santos
Os investimentos no porto de Santos e da Petrobras na região engrossarão uma corrente migratória de população com média e alta renda que já existe na cidade. Hoje, ela é formada por pessoas que querem fugir dos grandes centros urbanos, antes ou depois de se aposentar. É o caso da aposentada Vera Lúcia Prado, que trocou São Paulo por Santos há três anos. Depois de morar seis meses de aluguel, Vera comprou um apartamento em 2007 na praia do Gonzaga por cerca de R$ 300 mil, com valor atual estimado de R$ 480 mil. “Vim pela qualidade de vida e já recomendei a cidade para meus familiares”, afirma.
O mercado imobiliário se prepara para essa nova onda migratória com uma enxurrada de lançamentos imobiliários que começou a mudar a paisagem de bairros nobres, como Ponta da Praia, Gonzaga e Boqueirão. Na paisagem, muitas obras, fachadas novas e placas de plantões de vendas.
Assim como Vera, os novos moradores procuram apartamentos perto das praias, mas não haverá espaço para todos. “Todas as construtoras miram essas áreas, mas a orla tem apenas 8 km”, afirma Ney Cordeiro, gerente de vendas do grupo Mendes, líder do setor na região. A combinação de pouco espaço disponível e muitos interessados trouxe uma conseqüência inevitável: a valorização dos terrenos e dos imóveis na cidade.
Com esta particularidade, o mercado imobiliário de Santos fica de fora da tendência nacional de concentração de lançamentos para a baixa renda, enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Na carteira de vendas da imobiliária Lopes, por exemplo, a maioria dos 31 empreendimentos lançados na região desde 2007 oferece imóveis de três ou quatro dormitórios. “Em Santos, não temos nenhum lançamento do Minha Casa, Minha Vida”, afirma o diretor-executivo da unidade da Lopes na região, Paulo Pinheiro.
Elitização
Vista da praia do Gonzaga, uma das regiões mais nobres de Santos; construtoras disputam áreas próximas à orla para lançamentos de alto padrão
Com a onde de investimentos esperada para a cidade, a tendência é que as construtoras continuem mirando o público de alta renda. “Santos vai se tornar uma cidade de ricos”, afirma Carlos Ferreira, representante do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) na baixada santista e dono de uma imobiliária local. Para ele, o lado negativo da valorização imobiliária é justamente a exclusão social que ela provoca.
Esse processo já começou em Santos e o primeiro passo ocorre no mercado de locação. “Os proprietários optam por não renovar os contratos de aluguel porque sabem que podem conseguir valores maiores com novos moradores. Os inquilinos não encontram ofertas com preços acessíveis e tendem a migrar para bairros periféricos”, relata Ferreira.
Outra particularidade de Santos que prejudica a oferta para locação de imóveis de baixo valor é a demanda de temporada, formada por turistas que querem passar o verão na cidade. A locação de um apartamento de três ou quatro quartos na praia do Gonzaga custa entre R$ 800 e R$ 1000 por dia durante o verão, segundo estimativas de corretores da região. A diária de uma kitnet no mesmo bairro chega a R$ 150. “Alguns proprietários optam por deixar os imóveis fechados o ano todo e alugar apenas na temporada porque o lucro é maior”, afirma Fereira.
Além de bairros longe da orla, as opções de imóveis para a população de média e baixa renda estão se concentrando nas cidades vizinhas, como Praia Grande, São Vicente e Guarujá. Uma das construtoras que já lançou empreendimentos nestas cidades foi a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), com dois lançamentos em São Vicente. Ambos são classificados como opções econômicas, com preço médio por unidade de até R$ 200 mil, mas não estão contemplados pelo Minha Casa, Minha Vida, que limita o valor do imóvel a R$ 130 mil. “Temos interesse em lançar opções dentro do programa na região, mas fechar esta conta lá não é fácil pelo preço do terreno”, afirma Maurício Barbosa, diretor de incorporação da CCDI.
A perspectiva de investimentos no setor petroquímico já reflete no setor imobiliário dos principais municípios das bacias de Santos e Campos. Com a descoberta do pré-sal, a oferta de empregos na cadeia do petróleo cresce e engrossa uma corrente de migração para municípios onde a Petrobras concentra suas operações, como Santos, no litoral paulista, e Macaé, no Rio de Janeiro. O aumento da oferta de emprego gera uma demanda maior por imóveis, puxando uma onda de valorização imobiliária e de novos lançamentos nas áreas de exploração de petróleo.
O mercado imobiliário brasileiro como um todo passa por um bom momento, impulsionado pelo crescimento da economia e pela maior oferta de crédito habitacional. Mas nos municípios próximos a áreas onde a Petrobras descobriu petróleo, a valorização é ainda maior. O preço de alguns imóveis nessas regiões chegou a dobrar em dois anos, segundo relatos de corretores, moradores e investidores dos municípios que formam as bacias de Santos e Campos consultados pelo iG.
Em Santos, um apartamento no condomínio Pallazzo di Sienna, vendido por R$ 1,9 milhão no lançamento, passou a valer R$ 2,5 milhões em um ano, segundo Carlos Ferreira, dono de uma imobiliária local e representante do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) na baixada santista. No litoral do Rio, os preços são menores, mas o potencial de valorização também é alto. Um imóvel vendido em 2008 na planta pela Cyrela por R$ 200 mil no condomínio Exclusivité, em Campos do Goyatacazes, município que integra da bacia de Campos, está à venda nas imobiliárias locais por, no mínimo, R$ 350 mil após 18 meses, de acordo com corretores da região.
O cenário favorável atraiu grandes grupos do setor imobiliário para as cidades próximas das plataformas de exploração, como Cyrela, Rossi, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Lopes. Mesmo com essa enxurrada de lançamentos, as construtoras e imobiliárias não temem um excesso de oferta. Para elas, houve uma escassez de imóveis novos nestas regiões nos últimos anos e a demanda na região cresce muito mais rápido que a oferta. Com este descompasso, a expectativa do setor é que os preços continuem subindo. Todas estão de olho no mesmo cliente: trabalhadores da cadeia do petróleo, que chegam à cidade para atuar na Petrobras ou em suas prestadoras de serviço.
“Essas pessoas chegam com uma renda mais elevada do que a média da população local e aquecem o setor de médio e alto padrão”, afirma Ferreira. Uma delas foi Ana Fray, que se mudou para Santos em maio do ano passado, após a transferência do marido para o escritório da Petrobras na cidade. Em setembro, o casal comprou um apartamento com três suítes no bairro Ponta da Praia, por R$ 930 mil. “Compramos usado para mudar mais rápido”, afirma Ana.
Migração do pré-sal só começou
A mudança de pessoas para trabalhar na exploração do pré-sal mal começou. O movimento migratório esperado pelo setor imobiliário nos próximos cinco anos é ainda maior. Em Santos, a expectativa dos corretores é que a construção da nova sede da Petrobras intensifique a chegada de trabalhadores do setor. A estatal investiu R$ 15 milhões em um terreno que receberá um complexo de três torres, para concentrar seu escritório regional, que deve gerar mais de 10 mil empregos diretos e indiretos. As obras ainda não foram iniciadas.
Wilton Pinheiro aguarda para embarcar até uma plataforma no aeroporto de Macaé
No município de Macaé, a exploração de petróleo começou muito antes do pré-sal, há cerca de 30 anos. Mas a descoberta da reserva brasileira também deve refletir no município. A expectativa do setor imobiliário local é que as empresas internacionais reforcem seu escritório na região para atender o Brasil, o que deve aumentar a população.
A empresa de Wilton Pinheiro foi uma das companhias que reforçou sua atuação em Macaé. Ele atuava na região desde 2002, mas se mudou com a família para a cidade em julho de 2009, para coordenar a filial da fabricante de equipamentos alemã Liebherr. Pinheiro mora de aluguel, mas procura um apartamento próprio. “Queria ver se a minha família iria se adaptar à cidade antes de comprar”, afirma.
A busca do aluguel antes da casa própria é uma atitude típica de recém-chegados à cidade, que se mudaram por questões profissionais, afirma Rodrigo Vianna, representante do Secovi (sindicato da habitação) em Macaé. Assim, a perspectiva de novos empregos na cadeia de petróleo aquece tanto o mercado de locação quanto o de vendas.
Investidores
O movimento de pessoas que se mudam para a cidade para trabalhar mas não sabem se querem fixar residência na região gera uma demanda de investimento em imóveis para alugar, afirma o diretor de incorporação da CCDI, Maurício Barbosa. A construtora lançou quatro empreendimentos na baixada santista e estuda entrar no mercado de Macaé.
O corretor Matheus Alcântara, que comprou imóvel da Cyrela para investir
A demanda por alugueis somada ao potencial de valorização favorece a venda de imóveis a investidores. A estimativa de Ferreira é que na sua imobiliária, em Santos, metade dos compradores é investidor. O mesmo percentual se repete em Campos, nos empreendimentos da Cyrela.
Um dos compradores foi o corretor imobiliário. Ele comprou um apartamento por R$ 152 mil no condomínio Splendore, da Cyrela, e pretende vender por, no mínimo, 40% mais quando o imóvel estiver pronto. Para ele, a exigência de apenas 20% de entrada facilitou a compra. "Os outros lançamentos na região exigiam pelo menos 50%."
Terreno onde será construída a sede da Petrobras em Santos; hoje há um armazém abandonado no local.
SÃO PAULO – Ao mesmo tempo em que representa o sonho da casa própria, a decisão de iniciar um financiamento imobiliário envolve uma série de aspectos a serem analisados. Um deles é a modalidade escolhida, algo que pode fazer grande diferença no seu orçamento pelos próximos anos.
No País, há basicamente dois tipos de financiamento hoje praticadas para financiar um imóvel: SAC e Price. Embora essa última provenha do estatístico francês Richard Price, o nome é utilizado apenas no Brasil – sendo conhecido nos demais países por algo equivalente a sistema de parcelas constantes.
O professor de matemática financeira e vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil, José Dutra Sobrinho, explica que a primeira coisa a se ter em mente é que os sistemas representam um plano para se liquidar uma dívida e a principal diferença entre eles é que, em um, as prestações são sempre iguais e, no outro, embora o valor das parcelas mensais seja diferente, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga.
Dutra mostra a diferença entre o financiamento Price e SAC por meio de um exemplo simples. Vamos considerar um empréstimo de R$ 100 mil, pagos em 100 prestações mensais, com taxa de 1% ao mês.
Price
Como a tabela Price significa prestações iguais, o cálculo feito com a ajuda de uma calculadora financeira levaria à mensalidade de R$ 1.586,57 (desconsiderando correção monetária* e os seguros a serem embutidos no financiamento).
Ao final de 100 meses, o montante pago seria de R$ 158.570 (os juros somariam R$ 58.570 nesse caso).
SAC
No Sistema de Amortização Constante, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final. “Amortização vem de 'morte', ou seja, é a morte da dívida. Você quita todos os meses a mesma quantidade do saldo do seu empréstimo. O que varia é a quantidade de juros que você paga em cada momento”, explica Dutra.
Fazendo uma simulação com os mesmos dados do exemplo acima, todos os meses seriam pagos R$ 1.000 do empréstimo de R$ 100 mil. Portanto, no primeiro mês, deve-se pagar R$ 1.000 mais os juros sobre o total do crédito (R$ 100 mil), que dariam R$ 1.000. Logo, a primeira prestação custaria R$ 2.000.
Porém, no segundo mês, o saldo do empréstimo não é mais de R$ 100 mil, mas de R$ 99 mil, pois R$ 1.000 foram amortizados na primeira prestação. Sendo assim, os juros serão calculados sobre R$ 99 mil, ficando R$ 990.
Conclusão: a segunda parcela equivale a R$ 1.000 (de amortização) + R$ 990 (juros dos R$ 99 mil) = R$ 1.990.
Diferença
Percebeu como a parcela diminuiu de um mês para outro? No sistema Price, embora a parcela, logo de início, seja menor que os R$ 2.000 da SAC, ela continua igual, do início ao fim do contrato.
Vamos calcular a terceira prestação deste mesmo financiamento, feito pelo SAC: R$ 1.000 (de amortização) + R$ 980 (juros sobre os R$ 98 mil do saldo devedor) = R$ 1.980.
Dutra calculou que a última parcela desse financiamento, a de número 100, teria um valor de R$ 1.010 (R$ 1.000 de amortização + juros sobre o R$ 1.000 de saldo devedor, que equivale a R$ 10).
“Para calcular o montante pago nesse financiamento feito pelo SAC basta fazer uma conta simples: pega a primeira prestação (R$ 2.000) soma com a última (R$ 1.010), divide por 2 e multiplica por 100. Resultado: R$ 150.500,00”, aponta o professor.
O que explica a diferença do montante final do SAC e da Price é que, na Price, como você paga sempre o mesmo valor, no início do financiamento, sua parcela é composta mais por juros do que por amortização. Logo, na segunda prestação, os juros não se reduzem tão rapidamente como acontece na SAC. Por isso, mês a mês, o saldo final é amortizado de maneira mais lenta e, por isso, os juros são calculados sobre um saldo devedor maior, o que causa juros maiores.
Mais simples
Segundo Dutra, embora o montante pago ao final do financiamento pelo SAC seja menor que pela Price, cerca de 90% de todos os parcelamentos realizados no mundo seguem sistema de parcelas iguais (conhecido no Brasil como Price). “Ele é mais simples. Vai explicar para um consumidor comprando uma geladeira que, se em vez de pagar prestações iguais de R$ 90, ele pode começar pagando R$ 110. Ele não vai entender nem aceitar, porque quer saber exatamente quanto vai pagar e seguirá para outra loja”, comentou.
Para ele, há uma tendência de aumentar a participação do SAC entre os financiamentos imobiliários, porque este sistema dá mais segurança à instituição financeira. “Como o valor das parcelas fica menor com o passar do tempo, a chance de inadimplência é reduzida, o que é visto de forma positiva pelo banco”, declarou Dutra.
Do ponto de vista econômico-financeiro, os dois tipos de financiamento são equivalentes, explica o professor, afinal, o custo do dinheiro ao longo do tempo é o mesmo, no exemplo de juros iguais. Porém, a recomendação do professor é, quem pode, deve optar pelo SAC.
Depende da renda
“O problema é que, como a prestação inicial é menor no Price, muita gente opta por ele por não ter renda suficiente para contratar o SAC, já que ele não pode comprometer mais de 30% de seu orçamento com a parcela”, explicou Dutra.
“Porém, se a pessoa tem uma renda razoável, é melhor escolher o SAC. Ele vai pagar um pouco mais no início, mas o saldo devedor vai diminuir mais rapidamente. Se, daqui alguns anos, surgir um dinheiro extra, dá para fazer uma amortização extraordinária e reduzir o número de parcelas ou o valor das prestações. Além disso, no final do financiamento, o orçamento dele terá um alívio maior, porque as parcelas serão mais baixas e terão participação bem menor na renda mensal”, finalizou o professor.
* Nas instituições financeiras, a TR (Taxa Referencial) é o indexador mais comumente usado para reajustar os contratos dos financiamentos imobiliários. É o mesmo índice que ajusta a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), responsáveis por boa parte dos recursos usados no setor imobiliário.
Na ABF Expo, empresários buscam novos negócios. As perspectivas de negócios para o setor de franchising em 2010 são positivas, podendo registrar um crescimento de 16%. O ano corrente, no entanto, não é o único foco de expansão das redes de franquias brasileiras. De olho na demanda que será gerada pela Copa do Mundo de 2014, as cidades-sede dos jogos no Brasil devem ser contempladas com novas unidades de redes de diversos segmentos.
Alguns serão ainda mais incrementados e preparam estratégias especiais para gerar mais receita até o evento. As oportunidades de negócios para o setor estão sendo apresentadas na 19ª ABF Franchising Expo, a maior feira de franquias da América Latina, iniciada ontem no Expo Center Norte, em São Paulo.
O diretor-executivo da Associação Brasileira de Franchising (ABF), Ricardo Camargo, aponta que o varejo deve passar por um crescimento indiscriminado, puxado pela alta circulação de turistas nos locais que receberão as partidas. Shopping centers e centros comerciais devem ganhar novas lojas franqueadas em todos os níveis. Algumas franquias, ainda, devem alavancar determinados setores favorecidos com a chegada dos estrangeiros. "Eventos desse tamanho garantem investimentos crescentes na construção civil, fora outras áreas que precisarão de infraestrutura como o turismo e o estudo de idiomas", diz o dirigente. Camargo prevê que muitos produtos específicos serão gerados, impulsionados pela Copa.
Presente em 13 municípios gaúchos, a escola de idiomas CNA vê o evento esportivo como uma grande oportunidade para a abertura de novas franquias. No estande da ABF Franchising Expo 2010, em São Paulo, a empresa divulga produtos recém- lançados com foco no evento. Pensando nos cerca de 500 mil turistas que devem chegar ao País em 2014, o grupo idealizou cursos direcionados para taxistas, vendedores e outros profissionais que estarão em contato direto com os visitantes.
Além disso, o diretor comercial de expansão da CNA, Juzeti Lopes, revela que a atual estratégia de recrutamento de alunos conta com o chamado Snack (um pequeno curso de aulas demonstrativas) que aborda temas sobre a Copa do Mundo. A identificação com o mundo esportivo também é abordada pelo diretor. "Investimos constantemente em mídia esportiva, cerca de R$ 15 milhões ao ano, que tem um alcance muito grande e desperta a curiosidade do investidor pela marca". O planejamento da rede estima agregar, em um período que se iniciou ano passado e vai até 2012, 400 novos pontos.
Na Fisk, que também trabalha com o ensino de outras línguas, a procura de empreendedores para a abertura de franquias no entorno das cidades-sedes de 2014 já foi percebida. Por isso, há a preocupação em se antecipar a essa demanda. Com crescimento estável de aproximadamente 20% ao ano em números de unidades, a rede tem como objetivo a abertura de ao menos 50 novas escolas anualmente.
Somente no ano passado foram 108 novas unidades, superando as expectativas. "Nosso primeiro trimestre de 2010 foi 15% melhor do que em 2009", comemora Fernando Lobo, supervisor de franquia da Fisk. Ele afirma que a região Sul é destino dos próximos investimentos da companhia e, somente em Porto Alegre, cinco novas unidades devem ser inauguradas, uma no mês que vêm e as outras até o fim de 2011.
No mercado imobiliário, a Copa será o grande cartão de visita do Brasil. A expectativa é do diretor-executivo da Remax Brasil, Peixoto Accyoli. A rede internacional entrou no mercado brasileiro em outubro, com planos de fechar o ano com 100 franquias. Até ontem, porém, já estava com 68 unidades negociadas, fato considerado um êxito pelo dirigente. Para 2014, pretende fazer do País uma opção para a segunda residência de turistas estrangeiros, com uma rede de imobiliárias franqueadas que já contam com 10 escritórios na região Sul, onde chegou a poucos dias e nem mesmo realizou a abertura oficial das negociações. "A Copa será o melhor momento para vender o Brasil como investimento imobiliário e turístico", destaca.
Tenho um imóvel comercial alugado que vale em torno de R$ 350 mil. Recebo de aluguel R$ 2,8 mil por mês. O sr. avalia que eu deveria aproveitar o aquecimento do mercado imobiliário para vendê-lo? Deveria aplicar o dinheiro em títulos do Tesouro Nacional corrigidos pelo IPCA?
A manutenção de imóvel tendo como objetivo único a expectativa de ganhar dinheiro com ele, ou seja, obter retorno com alugueis e ganhos de capital, contando com sua valorização, deve levar em conta outros fatores. Primeiro, devem ser computados os gastos de manutenção que correm por conta do proprietário; segundo, sua depreciação; terceiro, gastos com reforma quando da saída do inquilino; e, por fim, perdas advindas de períodos sem locação, perdas por não pagamento de alugueis e perdas de valor por causa de certas características, como apartamentos com uma única garagem.
Em algumas situações, o ganho advindo da valorização é tão grande que compensa as perdas, mas nem sempre isso ocorre. Deve ser lembrado, também, que imóveis têm baixo risco de crédito e de mercado, mas alto risco de liquidez, ou seja, é difícil vender quando necessário e a preço justo. No caso da pergunta, o ganho bruto de aluguel corresponde a uma taxa de 0,8% ao mês. Subtraindo Imposto de Renda, resulta em algo como 0,6% ao mês, dentro da média obtida em aluguéis semelhantes. Os imóveis atualmente estão bastante valorizados, mas ainda há espaço para evolução de preços.
Obviamente, devemos verificar com cuidado a localização, o tipo do imóvel e suas condições gerais. Mas, dada a indicação feita na pergunta, a alternativa de venda do imóvel e aplicação no mercado parece interessante. Quanto a investimentos em títulos do Tesouro Nacional ou fundos, depende do objetivo traçado pelo investidor. Há fundos com os mais diversos graus de risco, que oferecem retornos esperados para os mais diferentes investidores. Pelo lado do Tesouro Direto, entre outros, são oferecidas as NTN-Bs (notas do Tesouro Nacional cédula B), títulos de renda fixam sem risco por serem de emissão do Tesouro Nacional, que remuneram o investidor com taxas, hoje, entre 6,35% e 6,78% ao ano, algumas pagando cupom (juros) semestral, outras não, e com prazos de vencimento que vão de 2012 a 2045.
Para quem quer iniciar aplicação em bolsa de valores, qual o melhor caminho? Fundos de ações ou o próprio investidor montar uma carteira? Há como adquirir ações sem pagar taxa de custódia mensal?
A cidade dentro da cidade. Uma edge city em São José do Rio Preto (Resumo)
A implantação de loteamentos fechados em cidades médias do Estado de São Paulo – Brasil – tem redefinido a lógica de estruturação de seus espaços urbanos, revertendo as relações entre o centro e a periferia, bem como seus conteúdos sócio-culturais, tornando a articulação entre as diferentes frações do tecido urbano mais complexa.
As estratégias utilizadas pelos agendes dessa produção do espaço urbano, bem como os valores que orientam o consumo destes novos “produtos” imobiliários, têm raízes em nossa formação socioespacial e indicam o interesse de auto-segregação de uma parte dos moradores destas cidades.
A análise de um destes empreendimentos imobiliários, uma edge city, em São José do Rio Preto, mostra-nos a emergência de uma “cidade” dentro da cidade e apontam para o aprofundamento das disparidades, no plano espacial, o que pode contribuir para uma fragmentação urbana.
Fonte: Maria Encarnação Beltrão Sposito / Universidade Estadual Paulista – UNESP – Campus de Presidente Prudente – São Paulo – Brasil
Valores gastos com a folha de pagamento de funcionários representam metade das despesas dos condomínios. O valor gasto pelos condomínios residenciais da cidade de São Paulo para pagamento de todas as despesas de custeio pode oscilar 500%, dependendo do tipo do empreendimento. É o que aponta levantamento da administradora Lello.
Segundo o estudo, o gasto médio mensal nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de R$ 400, é de R$ 25 mil, enquanto o de condomínios do tipo clube, que viraram moda na cidade nos últimos cinco anos, é de R$ 150 mil.
Já nos chamados “grandes conjuntos”, que são os condomínios com várias torres, média mensal é de R$ 76 mil, e nos prédios de alto padrão, R$ 30 mil.
Os valores gastos com a folha de pagamento de funcionários representam, em média, metade das despesas dos condomínios.
O valor médio é de R$ 13 mil por mês nos condomínios clássicos, R$ 36,1 mil nos grandes conjuntos, R$ 65 mil nos de tipo clube e R$ 18 mil nos de alto padrão, incluindo gastos com salários, normas a serem cumpridas, retenções e impostos.
O segundo maior grupo de gastos refere-se a despesas com concessionárias de energia elétrica, água e gás, que são, em média, de R$ 5,8 mil nos condomínios clássicos, R$ 17,2 mil nos grandes conjuntos, R$ 35 mil nos condomínios-clube e R$ 5,3 mil nos de alto padrão. Já os gastos com despesas de conservação de equipamentos das áreas comuns são, respectivamente, R$ 3,3 mil, R$ 13,6 mil, R$ 22,5 mil e 3,5 mil nos quatro tipos de condomínio.
As despesas gerais e com compras de material somam R$ 1,3 mil nos condomínios clássicos, R$ 5 mil nos grandes conjuntos, R$ 10,5 mil nos de tipo clube e 1,6 mil nos de alto padrão. E as despesas administrativas e com seguro chegam a R$ 900, R$ 4 mil, R$ 17 mil e 1,4 mil, respectivamente, nesses locais.
“O fator decisivo para a definição dos gastos mensais é a estrutura de cada condomínio, seus equipamentos, contratos e, principalmente, o quadro de funcionários, que é decisivo para a apuração das despesas totais”, afirma Angélica Delgado Arbex, gerente de Marketing da Lello Condomínios.
“Entretanto, o que vai definir o valor do condomínio pago por cada morador é, primordialmente, o número de condôminos que rateiam a despesa”, observa.
A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:
1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.
2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.
3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.
4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.
5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.
6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.
7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.
8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.
9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.
10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.
E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.
