terça-feira, 15 de junho de 2010

Exploração de petróleo impulsiona valorização imobiliária

A perspectiva de investimentos no setor petroquímico já reflete no setor imobiliário dos principais municípios das bacias de Santos e Campos. Com a descoberta do pré-sal, a oferta de empregos na cadeia do petróleo cresce e engrossa uma corrente de migração para municípios onde a Petrobras concentra suas operações, como Santos, no litoral paulista, e Macaé, no Rio de Janeiro. O aumento da oferta de emprego gera uma demanda maior por imóveis, puxando uma onda de valorização imobiliária e de novos lançamentos nas áreas de exploração de petróleo.

O mercado imobiliário brasileiro como um todo passa por um bom momento, impulsionado pelo crescimento da economia e pela maior oferta de crédito habitacional. Mas nos municípios próximos a áreas onde a Petrobras descobriu petróleo, a valorização é ainda maior. O preço de alguns imóveis nessas regiões chegou a dobrar em dois anos, segundo relatos de corretores, moradores e investidores dos municípios que formam as bacias de Santos e Campos consultados pelo iG.

Em Santos, um apartamento no condomínio Pallazzo di Sienna, vendido por R$ 1,9 milhão no lançamento, passou a valer R$ 2,5 milhões em um ano, segundo Carlos Ferreira, dono de uma imobiliária local e representante do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) na baixada santista. No litoral do Rio, os preços são menores, mas o potencial de valorização também é alto. Um imóvel vendido em 2008 na planta pela Cyrela por R$ 200 mil no condomínio Exclusivité, em Campos do Goyatacazes, município que integra da bacia de Campos, está à venda nas imobiliárias locais por, no mínimo, R$ 350 mil após 18 meses, de acordo com corretores da região.

O cenário favorável atraiu grandes grupos do setor imobiliário para as cidades próximas das plataformas de exploração, como Cyrela, Rossi, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Lopes. Mesmo com essa enxurrada de lançamentos, as construtoras e imobiliárias não temem um excesso de oferta. Para elas, houve uma escassez de imóveis novos nestas regiões nos últimos anos e a demanda na região cresce muito mais rápido que a oferta. Com este descompasso, a expectativa do setor é que os preços continuem subindo. Todas estão de olho no mesmo cliente: trabalhadores da cadeia do petróleo, que chegam à cidade para atuar na Petrobras ou em suas prestadoras de serviço.

“Essas pessoas chegam com uma renda mais elevada do que a média da população local e aquecem o setor de médio e alto padrão”, afirma Ferreira. Uma delas foi Ana Fray, que se mudou para Santos em maio do ano passado, após a transferência do marido para o escritório da Petrobras na cidade. Em setembro, o casal comprou um apartamento com três suítes no bairro Ponta da Praia, por R$ 930 mil. “Compramos usado para mudar mais rápido”, afirma Ana.

Migração do pré-sal só começou

A mudança de pessoas para trabalhar na exploração do pré-sal mal começou. O movimento migratório esperado pelo setor imobiliário nos próximos cinco anos é ainda maior. Em Santos, a expectativa dos corretores é que a construção da nova sede da Petrobras intensifique a chegada de trabalhadores do setor. A estatal investiu R$ 15 milhões em um terreno que receberá um complexo de três torres, para concentrar seu escritório regional, que deve gerar mais de 10 mil empregos diretos e indiretos. As obras ainda não foram iniciadas.

Wilton Pinheiro aguarda para embarcar até uma plataforma no aeroporto de Macaé

No município de Macaé, a exploração de petróleo começou muito antes do pré-sal, há cerca de 30 anos. Mas a descoberta da reserva brasileira também deve refletir no município. A expectativa do setor imobiliário local é que as empresas internacionais reforcem seu escritório na região para atender o Brasil, o que deve aumentar a população.

A empresa de Wilton Pinheiro foi uma das companhias que reforçou sua atuação em Macaé. Ele atuava na região desde 2002, mas se mudou com a família para a cidade em julho de 2009, para coordenar a filial da fabricante de equipamentos alemã Liebherr. Pinheiro mora de aluguel, mas procura um apartamento próprio. “Queria ver se a minha família iria se adaptar à cidade antes de comprar”, afirma.

A busca do aluguel antes da casa própria é uma atitude típica de recém-chegados à cidade, que se mudaram por questões profissionais, afirma Rodrigo Vianna, representante do Secovi (sindicato da habitação) em Macaé. Assim, a perspectiva de novos empregos na cadeia de petróleo aquece tanto o mercado de locação quanto o de vendas.

Investidores

O movimento de pessoas que se mudam para a cidade para trabalhar mas não sabem se querem fixar residência na região gera uma demanda de investimento em imóveis para alugar, afirma o diretor de incorporação da CCDI, Maurício Barbosa. A construtora lançou quatro empreendimentos na baixada santista e estuda entrar no mercado de Macaé.

O corretor Matheus Alcântara, que comprou imóvel da Cyrela para investir

A demanda por alugueis somada ao potencial de valorização favorece a venda de imóveis a investidores. A estimativa de Ferreira é que na sua imobiliária, em Santos, metade dos compradores é investidor. O mesmo percentual se repete em Campos, nos empreendimentos da Cyrela.

Um dos compradores foi o corretor imobiliário. Ele comprou um apartamento por R$ 152 mil no condomínio Splendore, da Cyrela, e pretende vender por, no mínimo, 40% mais quando o imóvel estiver pronto. Para ele, a exigência de apenas 20% de entrada facilitou a compra. "Os outros lançamentos na região exigiam pelo menos 50%."

Terreno onde será construída a sede da Petrobras em Santos; hoje há um armazém abandonado no local.


Fonte:  Marina Gazzoni / IG Economia 

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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame