sábado, 12 de junho de 2010

Imóveis: saiba a diferença entre os dois principais tipos de financiamento


SÃO PAULO – Ao mesmo tempo em que representa o sonho da casa própria, a decisão de iniciar um financiamento imobiliário envolve uma série de aspectos a serem analisados. Um deles é a modalidade escolhida, algo que pode fazer grande diferença no seu orçamento pelos próximos anos.

No País, há basicamente dois tipos de financiamento hoje praticadas para financiar um imóvel: SAC e Price. Embora essa última provenha do estatístico francês Richard Price, o nome é utilizado apenas no Brasil – sendo conhecido nos demais países por algo equivalente a sistema de parcelas constantes.

O professor de matemática financeira e vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil, José Dutra Sobrinho, explica que a primeira coisa a se ter em mente é que os sistemas representam um plano para se liquidar uma dívida e a principal diferença entre eles é que, em um, as prestações são sempre iguais e, no outro, embora o valor das parcelas mensais seja diferente, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga.

Dutra mostra a diferença entre o financiamento Price e SAC por meio de um exemplo simples. Vamos considerar um empréstimo de R$ 100 mil, pagos em 100 prestações mensais, com taxa de 1% ao mês.

Price
Como a tabela Price significa prestações iguais, o cálculo feito com a ajuda de uma calculadora financeira levaria à mensalidade de R$ 1.586,57 (desconsiderando correção monetária* e os seguros a serem embutidos no financiamento).

Ao final de 100 meses, o montante pago seria de R$ 158.570 (os juros somariam R$ 58.570 nesse caso).

SAC
No Sistema de Amortização Constante, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final. “Amortização vem de 'morte', ou seja, é a morte da dívida. Você quita todos os meses a mesma quantidade do saldo do seu empréstimo. O que varia é a quantidade de juros que você paga em cada momento”, explica Dutra.

Fazendo uma simulação com os mesmos dados do exemplo acima, todos os meses seriam pagos R$ 1.000 do empréstimo de R$ 100 mil. Portanto, no primeiro mês, deve-se pagar R$ 1.000 mais os juros sobre o total do crédito (R$ 100 mil), que dariam R$ 1.000. Logo, a primeira prestação custaria R$ 2.000.

Porém, no segundo mês, o saldo do empréstimo não é mais de R$ 100 mil, mas de R$ 99 mil, pois R$ 1.000 foram amortizados na primeira prestação. Sendo assim, os juros serão calculados sobre R$ 99 mil, ficando R$ 990.

Conclusão: a segunda parcela equivale a R$ 1.000 (de amortização) + R$ 990 (juros dos R$ 99 mil) = R$ 1.990.

Diferença
Percebeu como a parcela diminuiu de um mês para outro? No sistema Price, embora a parcela, logo de início, seja menor que os R$ 2.000 da SAC, ela continua igual, do início ao fim do contrato.

Vamos calcular a terceira prestação deste mesmo financiamento, feito pelo SAC: R$ 1.000 (de amortização) + R$ 980 (juros sobre os R$ 98 mil do saldo devedor) = R$ 1.980.

Dutra calculou que a última parcela desse financiamento, a de número 100, teria um valor de R$ 1.010 (R$ 1.000 de amortização + juros sobre o R$ 1.000 de saldo devedor, que equivale a R$ 10).

“Para calcular o montante pago nesse financiamento feito pelo SAC basta fazer uma conta simples: pega a primeira prestação (R$ 2.000) soma com a última (R$ 1.010), divide por 2 e multiplica por 100. Resultado: R$ 150.500,00”, aponta o professor.

O que explica a diferença do montante final do SAC e da Price é que, na Price, como você paga sempre o mesmo valor, no início do financiamento, sua parcela é composta mais por juros do que por amortização. Logo, na segunda prestação, os juros não se reduzem tão rapidamente como acontece na SAC. Por isso, mês a mês, o saldo final é amortizado de maneira mais lenta e, por isso, os juros são calculados sobre um saldo devedor maior, o que causa juros maiores.

Mais simples
Segundo Dutra, embora o montante pago ao final do financiamento pelo SAC seja menor que pela Price, cerca de 90% de todos os parcelamentos realizados no mundo seguem sistema de parcelas iguais (conhecido no Brasil como Price). “Ele é mais simples. Vai explicar para um consumidor comprando uma geladeira que, se em vez de pagar prestações iguais de R$ 90, ele pode começar pagando R$ 110. Ele não vai entender nem aceitar, porque quer saber exatamente quanto vai pagar e seguirá para outra loja”, comentou.

Para ele, há uma tendência de aumentar a participação do SAC entre os financiamentos imobiliários, porque este sistema dá mais segurança à instituição financeira. “Como o valor das parcelas fica menor com o passar do tempo, a chance de inadimplência é reduzida, o que é visto de forma positiva pelo banco”, declarou Dutra.

Do ponto de vista econômico-financeiro, os dois tipos de financiamento são equivalentes, explica o professor, afinal, o custo do dinheiro ao longo do tempo é o mesmo, no exemplo de juros iguais. Porém, a recomendação do professor é, quem pode, deve optar pelo SAC.

Depende da renda
“O problema é que, como a prestação inicial é menor no Price, muita gente opta por ele por não ter renda suficiente para contratar o SAC, já que ele não pode comprometer mais de 30% de seu orçamento com a parcela”, explicou Dutra.

“Porém, se a pessoa tem uma renda razoável, é melhor escolher o SAC. Ele vai pagar um pouco mais no início, mas o saldo devedor vai diminuir mais rapidamente. Se, daqui alguns anos, surgir um dinheiro extra, dá para fazer uma amortização extraordinária e reduzir o número de parcelas ou o valor das prestações. Além disso, no final do financiamento, o orçamento dele terá um alívio maior, porque as parcelas serão mais baixas e terão participação bem menor na renda mensal”, finalizou o professor.

* Nas instituições financeiras, a TR (Taxa Referencial) é o indexador mais comumente usado para reajustar os contratos dos financiamentos imobiliários. É o mesmo índice que ajusta a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), responsáveis por boa parte dos recursos usados no setor imobiliário.


Fonte:   Evelin Ribeiro / Informoney  

às

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame