Especialista alerta para bolha dos pequenos imóveis comerciais. Para professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, só a desinformação dos pequenos investidores pode explicar os preços que vêm sendo pagos por esses imóveis

São Paulo – O polêmico debate sobre a bolha imobiliária brasileira só tende a esquentar à medida que os preços continuam em alta. Nos primeiro seis meses deste ano, o preço pedido pelos vendedores aumentou em média 14,6% nas sete principais capitais brasileiras, segundo o índice FipeZAP. EXAME.com mostrou no mês passado que há motivos tanto para acreditar que já existe uma bolha imobiliária no Brasil quanto para apostar que os preços não vão mudar de trajetória.

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores.

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP:

Preços crescentes não são sinônimos de bolha e tampouco são a causa. Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada, mas índices de preços de imóveis como o divulgado pela FipeZAP ainda mostram uma alta acelerada dos valores de venda.

 

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais.

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária:

 1) crédito irresponsável;

 2) forte presença de capital especulativo; e

 3) investidores desinformados.

No país, entretanto, os bancos são bem mais cautelosos que no exterior para a concessão de financiamentos imobiliários.

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. Grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário. A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los.

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis.

Trata-se de uma fantasia corrente que embute uma série de vulnerabilidades. Considerando um preço de 8.778 reais por metro quadrado para uma salinha comercial e uma série de premissas otimistas (imóvel sem vacância, aluguéis reajustados pelo IGP-M todos os anos, edifício que permanece competitivo por duas décadas mesmo sem novos investimentos e ausência de custos com corretagem), é provável que o investidor obtenha uma taxa de retorno de 5% a 6% ao ano. Dessa forma, mesmo no melhor cenário, serão necessários ao menos 15 anos para a pessoa recuperar o capital investido.

 

As pessoas continuam comprando porque acham que imóveis, mesmo com suas restrições de liquidez, podem funcionar como ativos especulativos de curto prazo. O problema é que a compra é feita na planta. A renda mensal gerada pelo aluguel, portanto, só será recebida após a conclusão das obras, que em geral duram ao redor de três anos.

 

Em testes de estresse em que foram considerados cenários mais pessimistas (com eventuais períodos de vacância e despesas com imobiliárias, por exemplo), o retorno chega a cair para 3% a 4% ao ano. Se os cálculos forem feitos de uma forma realista, é provável que o investidor não recupere o dinheiro aplicado nem em 20 anos.

Para que o imóvel possa ser considerado um investimento interessante, é necessário que o preço pago por metro quadrado seja bem inferior ao da premissa estabelecida no cálculo acima (8.778 reais). O retorno bruto que normalmente é projetado, de 10% ao ano, só será alcançado se o investidor pagar 6.413 reais ou menos por metro quadrado – algo já difícil de encontrar em bairros nobres de São Paulo.

A única explicação para que o mercado continue aquecido é que há um grande número de investidores desinformados. Quando os prédios de escritórios em construção previstos para serem entregues no segundo semestre de 2012 chegarem ao mercado, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis.

Fonte:  João Sandrini / Exame.com 

 

Fundos imobiliários são melhor aplicação desde 2005 - Forte valorização dos imóveis proporcionou um ganho médio de 375,7% a quem investiu nesses fundos nos últimos seis anos e meio

São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período.

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações - o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% - ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa.

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

 

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.

 

Fonte:   Exame

São Paulo já é a 10ª cidade mais cara do mundo; Rio é a 12ª - Ranking da Consultoria Mercer considera os custos para estrangeiros, tendo Nova York como base de comparação

O real valorizado e o boom nos preços de imóveis transformam São Paulo na décima cidade mais cara do mundo, superando Londres, Paris ou Nova York. Os dados foram publicados ontem pela consultoria Mercer. O desembarque de um grande volume de estrangeiros nos últimos anos, contratados por multinacionais, também alimentou o boom nos preços e fez explodir os custos de vida na cidade. Já o Rio de Janeiro é a 12.ª mais cara, entre 214 cidades avaliadas.

 

O levantamento é feito a cada ano pela consultoria para ajudar empresas multinacionais a decidir onde estabelecer suas bases de operação e quanto custará levar profissionais a determinadas cidades. O estudo avalia custo de roupas, alimentação, entretenimento, aluguel, carros e outros itens. Para criar o ranking, a consultoria estabeleceu Nova York como base de comparação.

Segundo o estudo, a cidade mais cara do mundo é Luanda, na Angola. A guerra civil que destruiu o país por duas décadas foi superada agora com o boom do petróleo. Mas, numa capital parcialmente destruída, os poucos imóveis disponíveis têm preços superiores aos das grandes cidades. O resultado é um custo de vida para um estrangeiro muito além do considerado normal.

 

A segunda cidade mais cara é Tóquio, seguida por N"Djamena, no Chade, que vive uma situação parecia a de Luanda. O quarto lugar é de Moscou, seguida por Genebra na Suíça e Osaka no Japão. Zurique aparece na sétima posição, seguida por Cingapura, Hong Kong e São Paulo.

 

Em 2010, a capital paulista era apenas a 21.ª cidade mais cara. O Rio ocupava um modesto 29.º lugar e Brasília era apenas a 70.ª. Mas o crescimento econômico de 7% em 2010, o boom nos preços de imóveis e principalmente a valorização do real diante do dólar transformaram o ranking.

 

São Paulo passou a ser a décima, seguida pelo Rio em 12.º lugar e Brasília na 33.ª posição, uma abaixo de Nova York. Em apenas um ano, a capital do País deu um salto de 37 posições e já é mais cara que Roma.

 

Com o novo resultado, São Paulo ficou mais cara que Londres, na 18.ª posição. Milão, Paris, Roma, Viena, Dubai e mesmos cidades escandinavas são hoje mais baratas que a capital paulista, pelo menos em dólar.

"O mercado de aluguéis em São Paulo e Rio está muito ativo, com a demanda forte resultando num aumento contínuo dos preços no último ano", indicou a consultoria. " Nos próximos meses, o mercado imobiliário no Brasil deve enfrentar um aumento ainda maior diante de uma economia que se mantém forte."

 

Outro fator que pesou foi a valorização do real ante o dólar, o que torna mais caro para uma multinacional manter estrangeiros e suas operações. "A flutuação de moedas e o impacto da inflação levou a uma reorganização do ranking", disse ao Estado Nathalie Constantin-Métral, pesquisadora-chefe da Mercer. Segundo ela, entre março de 2010 e março de 2011, o real teve uma valorização de 11%.

A pesquisadora acredita que, por enquanto, São Paulo ainda vive um reajuste de preços por causa da chegada de centenas de estrangeiros que desembarcam para trabalhar, com salários altos e poder de compra elevado. O resultado é uma pressão também importante na inflação.

Segundo ela, a expansão dos preços em São Paulo entre março de 2010 e 2011 é uma das mais elevadas entre as 214 cidades avaliadas. Outros locais latino-americanos ainda sofrem com a inflação. Caracas passou da 100.ª cidade mais cara do mundo em 2010 para a 51.ª em 2011, em grande parte por culpa da inflação.

Para a pesquisadora, ainda seria cedo para falar do impacto dos preços e do custo de vida de São Paulo para a competitividade da cidade na atração de multinacionais. "Por enquanto, a tendência é justamente a oposta. Há uma corrida para se estabelecer no Brasil, e isso contribui para a alta nos preços."

Fonte:  Jamil Chade (GENEBRA) / O Estado de S.Paulo