sexta-feira, 18 de junho de 2010

Escassez de terreno fará de Santos “cidade para ricos” Preço de lotes inviabiliza lançamentos para baixa renda no município e aumenta concentração de imóveis de alto padrão

A cidade de Santos virou um canteiro de obras. Depois de uma década de estagnação, o mercado imobiliário da cidade começou a construção de empreendimentos residenciais e comerciais para atender a demanda de empresas e trabalhadores que chegarão em Santos nos próximos anos. Apesar da perspectiva de prosperidade econômica, a limitação geográfica indica que não haverá espaço para todos em Santos. Os lançamentos concentram apartamentos de médio e alto padrão e indicam uma tendência de migração da população de baixa renda para municípios vizinhos.

Vera Lúcia Prado, que mudou de São Paulo para Santos

Os investimentos no porto de Santos e da Petrobras na região engrossarão uma corrente migratória de população com média e alta renda que já existe na cidade. Hoje, ela é formada por pessoas que querem fugir dos grandes centros urbanos, antes ou depois de se aposentar. É o caso da aposentada Vera Lúcia Prado, que trocou São Paulo por Santos há três anos. Depois de morar seis meses de aluguel, Vera comprou um apartamento em 2007 na praia do Gonzaga por cerca de R$ 300 mil, com valor atual estimado de R$ 480 mil. “Vim pela qualidade de vida e já recomendei a cidade para meus familiares”, afirma.

O mercado imobiliário se prepara para essa nova onda migratória com uma enxurrada de lançamentos imobiliários que começou a mudar a paisagem de bairros nobres, como Ponta da Praia, Gonzaga e Boqueirão. Na paisagem, muitas obras, fachadas novas e placas de plantões de vendas.

Assim como Vera, os novos moradores procuram apartamentos perto das praias, mas não haverá espaço para todos. “Todas as construtoras miram essas áreas, mas a orla tem apenas 8 km”, afirma Ney Cordeiro, gerente de vendas do grupo Mendes, líder do setor na região. A combinação de pouco espaço disponível e muitos interessados trouxe uma conseqüência inevitável: a valorização dos terrenos e dos imóveis na cidade.

Com esta particularidade, o mercado imobiliário de Santos fica de fora da tendência nacional de concentração de lançamentos para a baixa renda, enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Na carteira de vendas da imobiliária Lopes, por exemplo, a maioria dos 31 empreendimentos lançados na região desde 2007 oferece imóveis de três ou quatro dormitórios. “Em Santos, não temos nenhum lançamento do Minha Casa, Minha Vida”, afirma o diretor-executivo da unidade da Lopes na região, Paulo Pinheiro.

Elitização

Vista da praia do Gonzaga, uma das regiões mais nobres de Santos; construtoras disputam áreas próximas à orla para lançamentos de alto padrão

Com a onde de investimentos esperada para a cidade, a tendência é que as construtoras continuem mirando o público de alta renda. “Santos vai se tornar uma cidade de ricos”, afirma Carlos Ferreira, representante do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) na baixada santista e dono de uma imobiliária local. Para ele, o lado negativo da valorização imobiliária é justamente a exclusão social que ela provoca.

Esse processo já começou em Santos e o primeiro passo ocorre no mercado de locação. “Os proprietários optam por não renovar os contratos de aluguel porque sabem que podem conseguir valores maiores com novos moradores. Os inquilinos não encontram ofertas com preços acessíveis e tendem a migrar para bairros periféricos”, relata Ferreira.

Outra particularidade de Santos que prejudica a oferta para locação de imóveis de baixo valor é a demanda de temporada, formada por turistas que querem passar o verão na cidade. A locação de um apartamento de três ou quatro quartos na praia do Gonzaga custa entre R$ 800 e R$ 1000 por dia durante o verão, segundo estimativas de corretores da região. A diária de uma kitnet no mesmo bairro chega a R$ 150. “Alguns proprietários optam por deixar os imóveis fechados o ano todo e alugar apenas na temporada porque o lucro é maior”, afirma Fereira.

Além de bairros longe da orla, as opções de imóveis para a população de média e baixa renda estão se concentrando nas cidades vizinhas, como Praia Grande, São Vicente e Guarujá. Uma das construtoras que já lançou empreendimentos nestas cidades foi a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), com dois lançamentos em São Vicente. Ambos são classificados como opções econômicas, com preço médio por unidade de até R$ 200 mil, mas não estão contemplados pelo Minha Casa, Minha Vida, que limita o valor do imóvel a R$ 130 mil. “Temos interesse em lançar opções dentro do programa na região, mas fechar esta conta lá não é fácil pelo preço do terreno”, afirma Maurício Barbosa, diretor de incorporação da CCDI.

Por Marina Gazzoni, IG
às

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame