quarta-feira, 23 de junho de 2010

Classe C concentra demanda por novos imóveis - As três maiores construtoras do País já destinam cerca de 50% de seus empreendimentos a essa fatia da população

Há dez anos, 90% dos empreendimentos imobiliários lançados pelas principais construtoras do País eram destinados às classes A e B. Atualmente, de olho na meteórica ascensão da classe C brasileira, muitas empresas do ramo estão mudando o foco e lançando mais empreendimentos para a chamada nova classe média do que antes.

Fila em feirão da Caixa realizado neste mês em Belo Horizonte: classe C já domina foco dos lançamentos das principais construtoras do País

Segundo Renato Barbosa, sócio-diretor da Toledo & Associados, empresa especializada em consultoria e planejamento estratégico de marketing, as três maiores construtoras do País já destinam cerca de 50% de seus empreendimentos à classe C. “Esse público está à procura de segurança, lazer e tranquilidade. Por isso, está disposto a pagar pelo conforto e as empresas estão aproveitando essa oportunidade”, afirma.

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, lançado em março do ano passado pelo governo federal, foi uma das razões para esse impulso. A iniciativa subsidia financiamentos de imóveis de até R$ 130 mil para famílias com renda de no máximo cinco salários mínimos. “Sem dúvida, o programa foi muito importante para o crescimento do setor, mas não foi único. O aumento da oferta de empregos e dos salários também movimentaram o setor”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do sindicato da habitação de São Paulo.

Lazer na medida

Os empreendimentos lançados para esse segmento, que desde o ano passado vem aquecendo o mercado e despertando a atenção de empresas de diversos setores, são apartamentos de dois a três dormitórios, com no máximo 65 metros quadrados e valores entre R$ 80 mil e R$ 180 mil. “Normalmente, oferecem lazer na medida e cinco ou mais torres em um mesmo condomínio”, diz Barbosa.

A Tecnisa, construtora e incorporadora que atua há mais de 30 anos no setor, lançou no começo deste ano seu primeiro projeto para o segmento econômico. Batizado de Tecnisa Flex, o condomínio, com 600 unidades na região de Carapicuíba na Grande São Paulo, foi todo vendido em menos de 60 dias. “Demoramos a atuar nesse segmento, mas, só com os lançamentos deste ano, metade dos nossos projetos já é destinada à classe C”, afirmou Newman Brito, diretor-executivo da companhia.

Segundo ele, é impossível mensurar o número de unidades lançadas para o segmento econômico de dez anos atrás, mas a quantia era irrisória. Desde 2009, a companhia percebeu que imóveis para a classe C eram um modelo de negócio expressivo, por isso decidiu apostar. “Até 2012, metade da nossa receita virá desse segmento”, disse.

De acordo com dados divulgados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 57% dos empreendimentos lançados em São Paulo e Grande São Paulo, em 2009, eram de dois dormitórios. No ano anterior, apenas 18% dos lançamentos tinham dois quartos. Houve queda de 44,6% na construção de imóveis com quatro dormitórios na comparação com 2008.

Pioneirismo

A Rossi há mais de 15 anos destina parte dos seus lançamentos à classe C. Uma das pioneiras nesse segmento no Brasil, a construtora lançou, na década de 90, o Plano 100 e o projeto Vida Nova. Na época, a companhia percebeu a carência de financiamentos imobiliários e resolveu apostar no autofinanciamento de imóveis de baixo custo. Com os programas, a construtora conseguiu expandir sua atuação nacional.

Agora, a Rossi está disposta a investir ainda mais no segmento econômico e pretende, em 2010, destinar 55% de seus lançamentos a esse público. “Desde abril de 2009, percebemos um novo impulso dessa classe e decidimos focar nossas atenções a ela”, disse Rodrigo Martins, diretor do segmento econômico da companhia. Presente em quase todos os Estados, os principais empreendimentos de baixo custo da construtora estão localizados em Manaus e Fortaleza.

Na mesma proporção que cresce o número de empreendimentos, cresce também a distância deles dos centros urbanos. “Regiões centrais costumam ser mais caras e hoje não há oferta de terrenos para a construção de grandes condomínios. Por isso, a maioria deles está em bairros afastados ou fora das regiões metropolitanas”, afirmou Barbosa. Em 2009, 31,5 mil unidades foram lançadas na região Metropolitana de São Paulo e 53,4 mil na Grande São Paulo.


Fonte: Daniela Barbosa / IG São Paulo
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame