Coisas que podemos aprender com o mercado imobiliário dos EUA: Conheça algumas peculiaridades de como esse segmento funciona em solo norte-americano.

PORZAP

O mercado imobiliário norte-americano tem algumas particularidades que o diferenciam do brasileiro tanto no que se refere aos requisitos para o exercício da profissão como no atendimento ao cliente e no momento de fechar o negócio.

A corretora de imóveis Giselle Pekelman-Dur, brasileira que mora nos Estados Unidos e atua há dois anos nesse mercado lá, nos conta algumas curiosidades:

1-  Para tornar-se um corretor, é necessário ser residente nos Estados Unidos e ter mais de 18 anos, não ter ficha criminal e ser aprovado em três provas de pré-qualificação. Entre as matérias cobradas estão Avaliação de Imóveis, Gestão da Propriedade, Financiamento Imobiliário, Aspectos Jurídicos do Imobiliário, Contabilidade Geral e Direito Empresarial.

2- Depois deste exaustivo processo de habilitação, o corretor escolhe a empresa Broker (imobiliária) para a qual vai trabalhar. Não é possível atuar sem um Broker. Cada empresa cobra uma porcentagem diferente sobre a sua venda.

3- Para vender um imóvel, seu cliente assina um contrato de seis meses a um ano. O corretor não recebe nada até concretizar a venda.

4-  Existe um website para corretores chamado “Multiple Listings”, o MLS. O corretor é obrigado a colocar o imóvel neste site, a não ser que o seu cliente assine um termo especial para que não seja divulgado. Neste website há informações sobre tudo que está disponível no mercado, quem é o corretor e outros detalhes. “Eu posso dar um acesso de cliente, que não tem todos os detalhes, para futuros compradores”, avisa Giselle.

“Temos a obrigação de defender os interesses de nossos clientes e sempre falar a verdade”, pontua.

Quem compra trabalha com outro corretor. O cliente normalmente deve assinar um contrato com seu agente. “Esta prática serve para proteger os corretores, que gastam horas levando clientes para ver imóveis. Sem este contrato, o comprador poderia ter outros corretores trabalhando para ele e seu tempo teria sido gasto sem remuneração”, explica Giselle.

5- Em alguns casos, os imóveis à venda não estão no MLS e o corretor precisa ter contatos para saber destes imóveis. “Esta prática não é muito indicada porque não facilita o marketing da propriedade e, muitas vezes, o imóvel poderia receber uma oferta maior se tivesse sido divulgado”, diz Giselle.

6-  Se o cliente gostar do imóvel, antes de sair para negociar é indicado checar com o banco o quanto conseguirá de empréstimo, evitando só saber que não terá o dinheiro necessário para a compra na hora de fechar o negócio. Quando a oferta é formalizada, é elaborado um documento de 16 páginas com todos os detalhes da casa, taxas e impostos.

7- A transação é  feita por uma empresa terceirizada, Escrow, que lida com o  dinheiro e qualquer licença que o imóvel precisar. O Escrow garante que o dinheiro realmente existe e o transfere para o dono do imóvel. O agente não lida com dinheiro de forma alguma.

Antes de a venda ser fechada, há uma série de inspeções. O comprador negocia para que, o que não estiver em perfeitas condições, seja consertado ou o valor descontado, dentro de um valor máximo permitido.

8-  Quando o dono do imóvel assina o contrato, está ciente de que 6% do valor vão para os agentes, sendo 3% para cada lado (corretor do comprador e corretor do vendedor).

9 – Cada corretor é responsável pelo contrato de seu cliente e pela oferta de compra, que pode ser respondida com outra oferta (todo este processo tem limites e datas muito específicos). O agente tem que estar presente nas inspeções e fazer a sua também, porque, se algo der errado e ele não estava presente ou foi negligente, será responsabilizado e penalizado.

10- O valor do imóvel não é definido pela vontade do dono. É estabelecido por meio de um comparativo entre propriedades vendidas na área que tenham o tamanho igual ou próximo e detalhes semelhantes, como piscina, número de quartos e banheiros. No contrato pode ser especificado que, se não houver ofertas em 30 dias, o preço será reduzido. Nem toda oferta para compra de imóvel é aceita pelo dono.

Fonte: www.g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia

As 12 cidades do mundo onde alugar escritório é mais caro

Imagem:  Reuters / Stefan Wermuth   -   Arranha-céu conhecido como Walkie-talkie, em Londres

São Paulo - A consultoria imobiliária britânica Knight Frank divulgou nesta semana um ranking com as cidades do mundo com preços mais caros de aluguel de escritório em torre.
Naturalmente, a lista é dominada por grandes centros financeiros mundiais e quase metade to top 12 é de cidades americanas, com destaque para Nova York, onde os preços de residência também explodiram.  O 5ª lugar é de São Francisco, notória pelos extremos do mercado imobiliário (veja o mapa que compara os preços da cidade com pontos ao redor do mundo).

O ranking não tem nenhuma cidade latino-americana. Um levantamento da consultoria Buildings em setembro mostra que, nos contratos fechados em 2015, os inquilinos de São Paulo têm conseguido um desconto médio de 22% e 8 meses de carência.  A média dos últimos cinco anos foi de 14% de desconto e 3 meses de carência. Veja a seguir as 12 cidades do mundo onde é mais caro alugar espaço de escritório em uma torre:

1. Hong Kong
Preço do metro quadrado US$ 2.750
Crescimento nos 6 meses até junho 1,9%
"A falta de terra em Hong Kong é um problema amplamente conhecido de uma cidade densamente povoada. A disponibilidade limitada de escritórios na área central está tornando cada vez mais difícil atender a demanda de empresas multinacionais por espaço", diz o relatório.

2. Nova York, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 1.646
Crescimento nos 6 meses até junho 2%
"Nova York está próxima de um renascimento da construção como nos anos 80. A falta de escritórios modernos nos corredores tradicionais de negócios em Manhattan, combinada com uma demanda crescente do setor TAMI (Tecnologia, Propaganda, Mídia e Informação, no acrônimo em inglês), motivou projetos de desenvolvimento de grande escala no Far West Side e no ponto do World Trade Center", diz o relatório.

3. Tóquio, Japão
Preço do metro quadrado US$ 1.345
Crescimento nos 6 meses até junho 3,4%
"Quando investidores do mercado imobiliário falam de Tóquio, se referem a um dos maiores mercados do mundo, um centro financeiro global com bastante liquidez de propriedade e alguns dos maiores acordos em valor do momento. Apontam para a Abenomics e o estímulo massivo e os pacotes de reforma que ajudaram a impulsionar o mercado doméstico de ocupantes mantendo o custo de rolar a dívida em baixa recorde. Mas olhando o país como um todo, algo além disso está acontecendo: a população está diminuindo", diz o relatório.

4. Londres, Reino Unido
Preço do metro quadrado US$ 1.313
Crescimento nos 6 meses até junho 10,7%
"Desde 2000, Londres central teve mais de 6,5 milhões de novos metros quadrados construídos, mais do que o estoque total em Singapura. Ainda assim, a taxa de vacância está caindo para o menor patamar em 14 anos", diz o relatório.

5. São Francisco, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 1.130
Crescimento nos 6 meses até junho 8,2%
"Em São Francisco, o mercado de escritórios continua a se beneficiar da expansão do setor de tecnologia na cidade. O crescimento no preço do aluguel de torres aumentou 8%, bem mais do que em qualquer outra cidade americana do estudo", diz o relatório.

6. Singapura
Preço do metro quadrado US$ 1.003
Crescimento nos 6 meses até junho 1,2%
"A transformação estelar de Singapura de terceiro a primeiro mundo no espaço de cinco décadas é uma história de sucesso a que muitas outras nações aspiram e poucas tem sucesso", diz o relatório.

7. Sydney, Austrália
Preço do metro quadrado US$ 931
Crescimento nos 6 meses até junho 0,7%
"Em Sydney, um número crescente de firmas não dão mais mesas para todos os seus trabalhadores, baseado na ideia de que uma porcentagem da equipe sempre não está no escritório em um dado momento, e que áreas sem mesas individuais podem atender a um tráfego fluido dos que chegam e vão ao longo do dia", diz o relatório.

8. Moscou, Rússia
Preço do metro quadrado US$ 850
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Por trás das fachadas brilhantes das torres da cidade de Moscou estão largos espaços de escritórios vazios. A taxa de vacância está em 26% e a projeção é de 36% até o fim do ano", diz o relatório.

9. Boston, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 807
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Boston é a casa de uma indústria de biotecnologia vibrante que está transformando o Seaport District no centro", diz o relatório.

10. Los Angeles, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 785
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Se fosse um país. Los Angeles seria a 21ª maior economia do mundo. Mais de 244 mil negócios conduzem a economia local, concentrada em tecnologia, turismo, comércio internacional, manufatura e indústrias criativas, incluindo mídia, entretenimento e propaganda", diz o relatório.

11. Xangai, China
Preço do metro quadrado US$ 783
Crescimento nos 6 meses até junho 5,3%
"Algumas cidades como Xangai estão afundando lentamente devido ao desenvolvimento de torres em terra mole e os efeitos do aquecimento global. Expandir debaixo da terra é uma alternativa e o governo de Xangai está começando a explorar essa tendência como uma forma de acomodar desenvolvimentos futuros", diz o relatório.

12. Chicago, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 732
Crescimento nos 6 meses até junho 4,6%
"Como a terceira maior região metropolitana dos Estados Unidos, depois de Nova York e Los Angeles, Chicago é vista como um mercado de acesso, um grupo de cidades definido por sua atração para investidores fronteiriços, inquilinos corporativos e turistas", diz o relatório.


Autor:  João Pedro Caleiro de EXAME.com
Fonte:  www.exame.abril.com.br/economia/noticias/as-12-cidades-do-mundo-onde-alugar-escritorio-e-mais-caro

ITBI: BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL

Base de Cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel (ITBI) Divergente do Cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). É Legal a Divergência Levantada pelo Município?

Sob a égide da Constituição Federal, em seu artigo 146, III, a, cabe à lei complementar estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre a definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados na Constituição , a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculos e contribuintes;

Vários municípios estão entrando em contradição quando atribuem à base de cálculo do Imposto sobre transmissões de bens imóveis, -ITBI- um valor muito superior àquele lançado ex-offício pela própria Administração Tributária Municipal em relação ao Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU.

É exatamente aí que defendemos a tese de que o contribuinte não pode ser compelido a recolher o ITBI de imóvel recém comprado com valor venal superior àquele determinado pela autoridade fiscal municipal , quando avaliou o mesmo bem para fins de IPTU. O Art. 38 do Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Da mesma forma, o mesmo codex estabelece , em seu artigo 33, em relação ao IPTU: A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel!

Esses dispositivos ganham fundamento constitucional no art. 145, III, a. Portanto, são típicas normas gerais de direito tributário e devem se vincular para nortear as entidades tributadoras. O sistema de avaliação individual do imóvel é carregado de subjetivismo, não atribuindo à atividade administrativa da cobrança o caráter de "plenamente vinculada", como impõe o artigo 3º do Código Tributário Nacional, cuja fundamentação constitucional está no princípio da legalidade estampada no artigo 37,caput, da Constituição Federal.

Por outro lado, o método de avaliação em massa mostra-se muito mais seguro e confiável, pois vincula a autoridade fiscal a critérios estipulados por lei para fixar o valor venal, consignados em pautas, tabelas, listas ou mapas de valores. Qualquer diferença na quantificação da base de cálculo do IPTU e do ITBI enseja uma desarmonia e incompatibilidade dentro no sistema tributário do Município. Teria, nesta hipótese, um caótico e inaceitável conflito de normas, totalmente repelido pelo Direito.

De fato, as bases de cálculo desses impostos são idênticas: o valor venal, que deve ser apurado de acordo com uma avaliação "em massa". Enfim, o lançamento direto (de ofício) feito para o IPTU, na condição de ato ou processo administrativo tendente a apurar o quantum debeatur do imposto, vincula a Administração Tributária no que tange ao valor fixado como sendo o "valor venal" do bem, inclusive para fins de ITBI, vez que a base de cálculo dos dois impostos municipais é idêntica.

Entendimento inverso geraria incerteza e insegurança jurídicas, pois o valor venal deve ser uno para ambos os impostos municipais. (Grifo nosso)

Diante de todas as considerações já elaboradas com o intento de concluir pela identidade das bases de cálculo dos dois impostos municipais em abordagem, resta ainda refutar a medida administrativa tomada por algumas municipalidades, como a de Belo Horizonte, no sentido de impor um valor venal para o contribuinte superior ao do IPTU.

A Constituição Federal consagra a liberdade e a propriedade como dois princípios basilares do Estado Brasileiro.

Quanto ao direito de propriedade, é cediço que este deverá atender à sua função social. Portanto, a propriedade precisa ser utilizada com esta função, sob pena de uma intromissão estatal totalmente albergada pela Lei Maior.

A única saída válida para o Fisco Municipal, então, a fim de se evitar a total falta de pagamento do tributo (e consequente falta de solidariedade de quem possui capacidade contributiva artigo 3º, I, c/c artigo 145, § 1º, ambos da Lei Fundamental), seria o arbitramento de um valor mínimo para esta operação, que é o que ocorre normalmente: no mínimo, a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao do IPTU. No máximo, ao valor da efetiva transação. Entretanto, a existência de uma tolerância mínima quanto ao valor de venda não possibilita, por outro lado, que o Fisco Municipal arbitre um outro valor para apurar a base de cálculo, como se estivesse "transmitindo" o imóvel no lugar do contribuinte. Não se nos afigura nem legal, nem constitucional,com licença, a estipulação de valores venais distintos para cada um dos impostos, em plantas de valores diferentes.

Em respeito ao princípio da segurança jurídica, não é possível que uma mesma base de cálculo , em diferentes impostos, alcance valores monetários tão dispares.

A legislação do IPTU dispõe critério objetivo para apuração do valor venal, bem com o do mecanismo para atualização desse valor, que deve ser calculado para embasar também o ITBI, não havendo justificativa para coexistirem dois valores venais para um mesmo imóvel. Com essas considerações, a primeira sentença favorável ao contribuinte foi prolatada pelo MM. Juiz da 3ª Vara de Fazenda Municipal, processo 0046331-48.2011.8.13.0024, de nossa condução, que acertadamente entendeu pela tese aqui defendida e condenou o Município de Belo Horizonte a repetir o indébito do valor pago a maior pelo ITBI.

Leonardo Felippe Sarsur - Conselheiro Seccional e Advogado

Fonte: JusBrasil