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SÃO PAULO – Comprar um imóvel direto com a construtora é prática cada vez mais comum, especialmente durante a construção. Porém, embora a aquisição da casa própria seja um sonho, alguns problemas podem tirar o brilho dessa realização.
Entre outubro de 2009 e maio de 2010, o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), registrou aumento de 35% nas queixas relativas à compra de imóveis na planta. A instituição recebe, em média, 30 reclamações semanais.
“Depois do casamento, a compra do imóvel próprio é o segundo ato civil mais importante na vida do brasileiro”, declarou o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin. “O problema é que, com o acesso ao crédito cada vez mais fácil e rápido, as pessoas visitam a imobiliária e já saem de lá com o contrato assinado, sem submetê-lo à análise de um advogado, o que é imprescindível”, completou Tardin.
Antes da entrega das chaves
Para tentar evitá-los, conheça os principais problemas enfrentados por quem compra imóveis na planta:
•Cobrança indevida de juros e correção monetária: durante a construção o reajuste das parcelas só pode ser pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Após a entrega do imóvel, a correção pode ser feita por índice inflacionário (INPC, IGP-M, etc) e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês;
•Juros capitalizados: a forma de cálculo dos juros nas parcelas deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo consumidor em mais de 20% no preço final do imóvel;
•Venda casada: obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno ou acessórios de uma empresa previamente escolhida é ilegal;
•Cláusula mandado: obrigar o consumidor a fazer uma procuração autorizando a construtora a representá-lo na instituição de condomínio ou na contratação de outros serviços é ilegal;
•Falta de memorial de incorporação: é o documento que prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula antes da venda dos imóveis. Sua falta implica multa de 50% do valor pago em favor dos consumidores;
•Atraso na entrega dos imóveis: o prazo estabelecido em contrato não pode ser excedido sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos e são ilegais, já que não há direito de o consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo sem penalidades.
Fonte: Evelin Ribeiro / InfoMoney
Nota da corretora Márcia: O blog objetiva informar e manter os clientes atualizados com o mercado imobiliário. Se o leitor quiser mais informações, ou mesmo uma cartilha de defesa do consumidor, basta entrar em contato comigo.
Enquanto investidores americanos e europeus ainda tentam se recuperar do estouro de bolhas imobiliárias, por aqui o que se vê é um apetite crescente por aplicações ligadas a imóveis, cujos preços não param de subir. Na bolsa, após a febre com as ações das incorporadoras - papéis de companhias como MRV Engenharia e Rossi Residencial já subiram mais de 300% de 2009 para cá -, é hora de os investidores olharem com mais cuidado as empresas que exploram escritórios comerciais, aponta estudo do banco Santander realizado pelo analista Flavio Queiroz. Segundo ele, o crescimento econômico, que estimula a expansão das companhias, e oferta limitada de escritórios em áreas nobres de São Paulo e Rio de Janeiro trazem boas perspectivas para os papéis do setor. "Os aluguéis e os preços dos imóveis devem subir nos próximos anos, e o valor das ações têm que acompanhar isso", diz Queiroz.
Hoje, o setor conta com apenas três empresas listadas em bolsa: Cyrela Commercial Properties (CCP), São Carlos Empreendimentos e a BR Properties, que abriu capital em março deste ano, com captação de mais de R$ 900 milhões. O analista do Santander recomenda a compra dos papéis da CCP e, principalmente, da BR Properties. O potencial de valorização dos papéis até o fim de 2011 é estimado em 40%.
Mas os investidores, por ora, não têm mostrado entusiasmo com o setor. Para pôr sua oferta na rua, a BR Properties foi obrigada a reduzir o preço de emissão para R$ 13, abaixo da faixa sugerida inicialmente (entre R$ 14 e R$ 18). De março para cá, as ações praticamente não saíram do lugar.
Ontem, fecharam a R$ 12,85. Os papéis da CCP, por sua vez, acumulam queda de 16,25% este ano. "Além dos fundamentos do setor, as empresas estão com preços muito atrativos, o que oferece ótima porta de entrada para o investidor", diz Queiroz.
Para o analista, o mercado de escritórios de alto padrão, sobretudo em São Paulo, entrou em uma espiral ascendente de preços que deve atingir seu ápice daqui a três ou quatro anos. Empresas que adotam estratégia agressiva de aquisições no curto prazo, caso da BR Properties, levam vantagem. "Os imóveis comerciais estão em um estágio mais inicial do ciclo de alta", diz. "Quem aumentar o portfólio agora, como a BR Properties, vai acumular espaços a preços atrativos."
Do espaço atual para locação no mercado- Área Bruta Locável (ABL) -, a BR Properties detém 6%, São Carlos, 3%, e CCP, 1%. Os outros 90% estão pulverizados. Isso indica, avalia Queiroz, que o setor de imóveis comerciais passará por um processo de consolidação, liderado pelas empresas de capital aberto, que têm mais acesso a recursos. "A expansão das receitas das empresas deve ocorrer de forma orgânica e por meio de aquisições", diz.
Ele lembra que a BR Properties já adquiriu cerca de 646 mil metros quadrados desde sua abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) e hoje acumula 969 mil metros quadrados de ABL. A perspectiva de Queiroz é que a empresa atinja 1,466 milhão até 2012. Já a CCP tem 13 projetos de expansão, que somam 226 mil metros quadrados. Hoje, a empresa possui ABL total de 173.250 metros quadrados, dos quais 91.050 de escritórios comerciais, principalmente no segmento de alto padrão em áreas nobres.
A estratégia das companhias, explica Queiroz, é adquirir imóveis em regiões em que ha perspectiva de valorização do preço do metro quadrado. O ciclo de negócio prevê ganhos em dois momentos. Primeiro, com o aluguel do empreendimento durante alguns anos. Depois, com a venda da propriedade, executada quando não há mais perspectiva de valorização do metro quadrado.
O principal indicador de rentabilidade do setor de aluguel comercial é o chamado cap-rate. Trata-se da relação entre o preço do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo: se o imóvel vale R$ 1 milhão e a empresa obtém R$ 100 mil de aluguel, o cap-rate é de 10%. A perspectiva do analista é de que os preços dos imóveis subam mais que o dos aluguéis nos próximos anos, o que provocará uma compressão do caprate.
Essa perda de rentabilidade com o aluguel, contudo, mais do que será compensada pelo preço da venda do imóvel. Além disso, quando as companhias venderem as propriedades, a taxa de juros estará em níveis mais baixos. Elas terão, portanto, dinheiro em caixa e acesso a recursos com custos menores para explorar novas regiões. "Isso deve acontecer depois de 2014 e 2015, quando o custo de capital no Brasil deve ser mais baixo", afirma Queiroz.
Para quem se machucou com a onda dos flats nos anos 80 e a euforia dos escritórios no fim da década de 90, o cenário róseo traçado pelo Santander assusta. É preciso lembrar que a própria lógica do negócio de imóveis para alugar costuma causar descasamentos temporários entre oferta e demanda. Uma procura muito grande por escritórios estimula os incorporadoras a construir empreendimentos. Entre o lançamento e a entrega da obra, porém, passam-se geralmente três anos. O problema é que a demanda pode ter esfriado no momento em que os escritórios forem entregues, provocando um tombo no valor dos aluguéis.
Foi justamente o que aconteceu em 2003 e 2004, quando houve entrega de empreendimentos lançados na euforia do fim da década de 90 e início dos anos 2000. Na época, a taxa de vacância (número de espaços vagos em relação à oferta) atingiu picos de 30%. "Depois dessa experiência, os empreendedores passaram ter mais cautela", diz Lilian Feng, gerente da Jones Lang Salle. "Hoje, a oferta de novos espaços é bastante estudada, por isso, o risco de taxa de vacância elevada é baixo", afirma.
Segundo Lilian, as taxas de vacância no mercado de alto padrão de São Paulo devem permanecer abaixo da chamada taxa de equilíbrio (15%) nos próximos anos, impulsionando os preços de aluguéis. A taxa de equilíbrio indica que não há descompasso entre oferta e demanda. Isso significa que há imóveis vagos apenas temporariamente, em razão da troca de inquilinos. Desde 2006, a taxa de vacância na capital paulista não passa de 13%. No segundo trimestre, foi de apenas 9% "O jogo está a favor dos proprietários e deve continuar assim", diz a executiva. Ela lembra que a taxa de vacância se manteve comportada no período apesar de um aumento de cerca de 90% do aluguel em áreas nobres de São Paulo de 2006 até o ano passado, com uma breve interrupção durante o auge da crise financeira, no fim de 2008. "Os valores de locação subiram muito nos últimos anos, mas não atingiram ainda o teto", diz Lilian. "A tendência é ainda é de crescimento, embora em um ritmo mais compassado."
Queiroz, do Santander, lembra também que os aluguéis são reajustados pelo Índice de Preços Geral-Mercado (IGP-M). Após apresentar deflação em 2009, com mergulho dos preços dos atacados, o índice deve subir este ano 7,5% (acima dos preços ao consumidor), impulsionando o valor dos aluguéis.
As administradores de shopping centers também se enquadram no grupo das companhias do setor de imóveis para aluguel, embora muitas vezes sejam associadas ao varejo. Hoje, as principais empresas do segmento listadas em bolsa são Multiplan, Iguatemi e BRMalls.
Embora não considere as perspectivas para o setor de shopping centers tão favoráveis como os escritórios comerciais, o analista do Santander recomenda compra para Iguatemi e, especialmente, para a BRMalls, em razão da estratégia agressiva de expansão e a cultura de controle de custos. O preço-alvo estimado para a ação da BRMalls no fim de 2011 é de R$ 32,50, o que embute um potencial de valorização de 32,65% em relação ao fechamento de ontem, a R$ 24,50. Já para as ações da Iguatemi, o preço-alvo estimado é de R$ 41, potencial de valorização de 20,6%. Para o especialista em finanças Ricardo Torres, professor de Finanças da Brazilian Business School, o panorama para o setor de imóveis para alugar é realmente positivo, dado o crescimento da economia. "A própria modalidade do investimento é interessante, porque gera um fluxo de renda constante", afirma Torres.
Mas ele lembra que, ao contrário das cotas de fundos imobiliários, que exploram aluguéis, as ações das empresas do setor estão sujeitas aos solavancos da bolsa. Ou seja, mesmos com fundamentos e perspectivas positivas, os papéis podem ter desempenho negativo em razão de episódios de aversão ao risco. "A dinâmica do setor de fundos é diferente da da bolsa, e o investidor tem de estar preparadopara volatilidade", diz.
Esta é uma visão sobre A casa digital. É vídeo do Youtube, antigo (de 2007). Existe um outro vídeo interessante no site da Veja, porém este eu ainda não consegui postar.
O Tribunal de Justiça de São Paulo editou três súmulas, no dia 5 deste mês, que facilitam a devolução do dinheiro já pago por quem desiste da compra de um imóvel com pagamento a prazo.
Súmulas são a reunião de decisões reiteradas sobre um mesmo assunto e servem para uniformizar o entendimento dos julgadores e dar maior segurança para quem espera uma decisão judicial.
Segundo a primeira súmula, o comprador, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e tem a garantia da restituição das parcelas que já pagou.
O valor devolvido será o total pago menos o que o vendedor gastou em despesas administrativas e publicidade. Também será descontado o correspondente ao tempo em que o imóvel foi ocupado pelo comprador.
Pode haver ainda cobrança de multa, não abordada nas súmulas.
Segundo o desembargador Fernando Antônio Maia da Cunha, presidente da Seção de Direito Privado do TJ, a incidência de multa deve ser analisada caso a caso.
Em seu entendimento, se estiver prevista no contrato e não for considerada abusiva, a multa deve ser aplicada.
A segunda súmula estabelece que a restituição ao compromissário comprador deve ser feita em parcela única, mesmo que o preço a ser pago pelo imóvel tenha sido dividido em várias parcelas.
A terceira súmula traz uma vantagem processual: caso o comprador seja processado pelo vendedor por inadimplência, pode fazer o pedido de restituição no próprio processo. Antes, tinha de ajuizar outra ação para receber de volta o que havia pago.
Fonte: Nádia Guerlenda Cabral (colaboração para a Folha)
Desde o ano passado, a disparada de preços de imóveis fez o Rio ganhar quase 60 mil novos milionários apenas na zona sul. Essa é uma das conclusões de um pesquisa do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ), feita com base em mais de 5 mil imóveis negociados na cidade. Os novos milionários são pessoas que, se quisessem deixar o apartamento, poderiam botar mais de R$ 1 milhão no bolso.
Se no País inteiro fundamentos sólidos alçaram o mercado imobiliário a um novo patamar de preços, a perspectiva de investimentos por conta da Copa do Mundo de 2014 e da Olimpíada de 2016 colocaram a zona sul do Rio no centro do boom imobiliário nacional. Outros fatores que contribuem para isso são a falta de terrenos para construir e o foco de investidores no mercado de alto padrão da cidade, a mais conhecida entre os estrangeiros.
"Há valorização em várias cidades, mas o Rio é um caso à parte", diz o economista Ricardo Torres, consultor e professor de finanças da Brazilian Business School. "A primeira onda de valorização sustentada está passando. Agora há exagero em alguns casos, as pessoas já estão pagando fortunas por qualquer coisa."
Investidores estrangeiros, que despejaram dólares e euros no mercado imobiliário da cidade, ajudaram a impulsionar os preços no setor de luxo, conta Torres. O consultor diz estar recebendo muita demanda tanto de amigos que querem ter um apartamento na cidade quanto de grandes investidores atrás de terrenos para construir hotéis para a Copa e a Olimpíada. Segundo ele, os estrangeiros compararam o preço do metro quadrado do Rio com o de outras grandes cidades do mundo e chegaram à conclusão de que havia muita pechincha na cidade. O movimento é especialmente forte na Europa, onde virou um certo modismo comprar apartamento no Rio, conta.
Em vez de florestas de eucaliptos, bambuzais. Em vez de vigas de aço, varas de bambu. Essa é a visão que levou o engenheiro agrônomo Danilo Candia, 45 anos, a se lançar em um empreendimento tão versátil quanto a matéria-prima que explora. A paulistana Bambu Carbono Zero oferece produtos derivados de bambu e serviços de consultoria em todos os segmentos da cadeia produtiva, desde o fornecimento de mudas em larga escala, plantio, manejo e extração até soluções construtivas e de revestimentos. “As varas podem ser usadas como pilares, vigas, caibros, vergalhões e até pisos. São mais leves do que a madeira e têm força de tração similar à do aço”, afirma Candia.
Foi nos anos 1990 que o empresário começou a pesquisar as aplicações do bambu na arquitetura e na construção civil. Mas foi só em 2007 que criou, em sociedade com a paisagista Renata Tilli, a Bambu Carbono Zero. No ano passado, a empresa atingiu um faturamento de R$ 500 mil. “Neste ano, a previsão é chegar a R$ 1 milhão”, afirma Thomas Brieu, executivo da Bambu Carbono Zero. O próximo projeto da empresa é ambicioso: usar compostos de fibra de bambu como substitutos da madeira da agroindústria, um negócio que deve movimentar R$ 15 milhões só nos dois primeiros anos. “O bambu é o material do futuro”, aposta Candia. O maior problema enfrentado pela empresa é a pulverização dos fornecedores, já que os bambuzais são propriedades de pequenos agricultores, espalhados pelo cinturão verde de São Paulo. A extração é complicada, pois as touceiras são plantadas em lugares de difícil acesso. E a qualidade dos colmos varia muito, dependendo do fornecedor escolhido.
APROVEITAMENTO TOTAL
Placas de treliças, réguas e mosaicos destinados à decoração são feitos a partir dos bambus tortos. Só os colmos perfeitamente retilíneos (linheiros) são adequados para uso na construção civil. Dessa maneira, nada se perde
PROGRAMA SOCIAL
Na marcenaria em Cunha (SP), dez auxiliares de produção trabalham no tratamento e transformação do bambu. Em 2011, a inauguração de uma nova unidade em São José dos Campos (SP) deverá duplicar a produção, agregando ainda uma ação social em parceria com a Associação Beneficente de Auxílio ao Próximo (Abap)
RESISTÊNCIA
Os colmos do bambu gigante (Dendrocalamus giganteus) atingem 30 metros de altura e 25 centímetros de diâmetro e são alternativas estruturais na construção civil
CULTIVO SUSTENTÁVEL
Ao contrário do pínus e do eucalipto, o bambu precisa ser plantado apenas uma vez e a partir do sétimo ano tem extração anual perene. Essa planta de sucessivas brotações permite muitos cortes, oferecendo um cultivo e manejo simples e sustentável
Energia eólica e solar, água reaproveitada, madeira com certificação ambiental e nenhuma queima de combustível fóssil. Estas são algumas das soluções adotadas por empreendimentos que oferecem um novo modo de viver e de se relacionar com o meio ambiente - os condomínios sustentáveis.
Enquanto os impactos da ação humana sobre a natureza são alvo da crítica não só de especialistas, mas da sociedade como um todo, a gestão ambiental passa a fazer parte das estratégias empresariais - e o meio ambiente só tem a ganhar quando a sustentabilidade é efetivamente praticada.
"Sempre busquei reduzir o impacto ambiental das construções ao máximo. Por que os outros empreendedores não fazem isso? Não sei, já deveriam estar fazendo", comenta Jaques Suchodolski, arquiteto responsável pelo projeto do primeiro condomínio residencial com energia eólica do Brasil, o Neo, em Florianópolis (SC).
No condomínio Neo, em fase final de construção, até o canteiro de obras é ecologicamente correto, contendo sua própria estação de tratamento da água. Já o aquecimento é garantido por duas turbinas de vento, uma para cada torre residencial, onde, no lugar de enormes hélices, está um equipamento moderno, de dimensões reduzidas, projeto inovador e vida útil estimada em 30 anos. Os 24 apartamentos do Neo têm inauguração prevista para 2012.
Diante da limitação dos recursos naturais, soluções mais simples, como a captação de água da chuva para irrigar o solo ou lavar os pisos são tão vantajosas para o ambiente e para o bolso quanto a energia limpa, já que os gastos com a água também podem ser reduzidos à metade.
Na região serrana do Rio de Janeiro, em Nova Friburgo, o Vale das Nações Residencial é o primeiro condomínio sustentável do município e reserva 50% de sua área, o equivalente a 109 mil m², à mata primitiva. Além de reaproveitamento da água, coleta seletiva e aquecimento solar das piscinas das áreas comuns, os edifícios verdes contam com um pavimento ecológico com paralelepípedos à base de areia, que drenam a água da chuva, evitando alagamentos. Todas as ruas são arborizadas e uma estação de tratamento própria deve responder por 95% de todo o esgoto produzido pelas 220 unidades residenciais, que já começaram a ser vendidas na planta.
Comprador deve estar atento a ‘compromisso ambiental''
Para Marta Romero, arquiteta e pesquisadora da UnB (Universidade de Brasília), a sustentabilidade é muito mais complexa que as questões ecológicas que normalmente resumem o assunto.
"Em vez de tornar a cidade mais segura e ecologicamente correta para todos, o espaço é privatizado em condomínios. Está tudo certo para quem entra, mas e para quem fica do lado de fora?", questiona. "Sustentabilidade também é uma questão sociocultural, de identidade de um lugar, e isso não é possível sem o espaço comum de socialização que é a rua. Os bairros sustentáveis seriam ideais", completa.
Segundo Romero, as medidas imprescindíveis que devem ser tomadas em prol da sustentabilidade estão relacionadas à funcionalidade do projeto. Ela explica que o paisagismo produtivo é aquele que pode ser usufruído e não apenas contemplado. Além disso, o comprador também deve estar atento a essas questões.
Outro aspecto que deve ser observado por quem procura um edifício verde é o modo como as empreendedoras pretendem compensar o meio ambiente pelos danos causados após as obras.
"Precisamos saber a forma como isso é feito. Por exemplo, replantar uma só espécie vegetal para compensar as árvores que foram derrubadas durante a construção significa reduzir a biodiversidade do meio. Por isso, o conhecimento da preexistência do lugar é essencial", alerta a pesquisadora.
Romero explica que os condomínios sustentáveis acabam sendo mais caros em função da redução do lucro para o empreendedor, já que porções de terra não podem ser comercializadas para que a vegetação original e o solo permeável sejam preservados. Por outro lado, as energias limpas e o reaproveitamento de recursos tornam a infraestrutura verde mais barata que a convencional.
Uma boa notícia para quem está prestes a comprar uma casa própria: a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) assinou na quinta-feira (01) um acordo com a Caixa Econômica Federal que amplia em até R$ 20 mil o valor por unidade do Programa “Minha Casa, Minha Vida-Entidades”. Com isso, o limite final do imóvel financiado para famílias com até três salários-mínimos passa dos atuais R$ 52 mil para até R$ 72 mil.
Para tornar viável a mudança, o estado estima um gasto de R$ 75,6 milhões nos próximos anos. Com esse valor, deverão ser ajudadas 3.782 famílias. Os primeiros R$ 7 milhões serão disponibilizados já no segundo semestre de 2010.
De acordo com o secretário de estado da Habitação e presidente da CDHU, Lair Krähenbühl, a alteração foi necessária principalmente por causa das áreas metropolitanas, onde os valores altos dos terrenos inviabilizavam o projeto do “Minha Casa, Minha Vida”, nos moldes
passados.
“Com R$ 52 mil é difícil construir em um terreno bem localizado. Por isso, o estado vai arcar com até R$ 20 mil”, explica o secretário.
Krähenbühl informa que, por conta do acordo, os pré-requisitos para a liberação do dinheiro foram ampliados. “Os projetos terão que ser feitos com acessibilidade para os deficientes físicos e com o padrão de construção que a CDHU faz. Significa revestimento de pisos e azulejos, aquecedores solares, pé direito mais alto, metade com dois e metade com três dormitórios para atender as questões de famílias maiores e atender outras políticas de saúde e educação.”
A alteração de limite no valor do imóvel só será válida para as pessoas cadastradas em entidades de moradia. O secretário informou que atualmente o déficit é de 1,1 milhão de moradias novas no estado de São Paulo.
Para José de Abraão, coordenador da União dos Movimentos de Moradia da Grande São Paulo e interior, que congrega quase 400 entidades, a notícia é bem-vinda. Porém, segundo ele, ainda é preciso que os projetos de construção sejam agilizados.
“Muitas vezes, apresentamos os projetos prontos para a construção de moradia, mas eles ficam parados por meses esperando pela análise para aprovação do crédito. Nisso o dono do terreno vai lá e vende para uma construtora”, disse.
FGTS libera R$ 6 bilhões para investimentos em infraestrutura urbana e habitação
O preço de um imóvel usado em São Paulo chega a ser até 50% mais barato que o novo, segundo levantamento divulgado nesta quarta-feira (7) pela imobiliária Lello. Segundo a administradora, a maior facilidade nos financiamentos bancários e a possibilidade de desconto direto com o proprietário facilitam o negócio entre os usados.
No caso de apartamentos e imóveis comerciais, é possível encontrar preços inferiores em unidades prontas na comparação com empreendimentos ainda em fase de lançamento. Para Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis, os imóveis de terceiros têm outras vantagens, como a decoração e a mobília pronta, o que já facilita em caso de pressa na mudança.
- Os imóveis de terceiros têm a vantagem de serem disponibilizados praticamente no ato para os compradores, tão logo seja finalizada a transação financeira, não havendo a necessidade de se aguardar por dois ou três anos até a entrega da unidade, que ainda terá de ser mobiliada e decorada, e muitas vezes depende ainda de colocação de pisos e alguns acabamentos.
A possibilidade de visitar o imóvel que irá morar também é apontada por Roseli como uma vantagem na comparação com o imóvel novo. O uso do patrimônio usado como negócio também é recomendado pela imobiliária, uma vez que o investidor pode alugar o imóvel logo depois da entrega já com os valores do condomínio e do IPTU.
A gerente da Lello ressalta, no entanto, que o imóvel em lançamento, apesar do preço proporcionalmente mais alto, também apresenta vantagens.
- O comprador terá um imóvel totalmente sem uso, moderno e com áreas de lazer mais sofisticadas como fitness, varanda gourmet e espaços de convivência, dentre outros.
SÃO PAULO – FGTS é u ma sigla que muitos se lembram apenas quando se desligam da empresa onde trabalham. Ou quando resolvem adquirir a casa própria. Mas será que todos conhecem as regras para usar esse dinheiro no financiamento imobiliário?
Criado na década de 1960, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço equivale a 8% do salário do trabalhador. A taxa não é descontada do pagamento, apenas depositada pelo empregador. Rendendo juros de 3% ao ano mais atualização monetária mensal, o FGTS é praticamente uma poupança compulsória, que acaba sendo útil no momento da compra do imóvel.
Os recursos do FGTS não podem ser utilizados no financiamento imobiliário se o proponente for dono de um imóvel já financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em qualquer lugar do Brasil. Também está impedido de usar o fundo o proprietário de imóvel em construção ou concluído no município de residência ou de trabalho, ou nas cidades vizinhas, quando não financiado pelo SFH.
O diretor da ABMH (Associação Brasileira de Mutuários da Habitação), Lúcio de Queiroz Delfino, explica que há três possibilidades de uso do fundo para a compra da casa própria. A primeira delas é na compra integral ou no valor de entrada do imóvel, bem como ajuda no pagamento do lance, em caso de consórcio imobiliário. Lembrando que o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 500 mil.
Amortização
“Depois que o imóvel foi financiado, ele pode usar o FGTS para quitar a dívida ou amortizar as prestações. No primeiro caso, ele liquida todo o saldo devedor do financiamento. No segundo, ele pode optar por usar o FGTS como auxílio na quitação de algumas prestações ou para fazer a chamada amortização extraordinária”, afirma Delfino.
O especialista alerta que, para quitar as parcelas, há duas exigências. Uma delas é o limite de 80% do valor da parcela com o FGTS – o restante precisa sair do bolso do mutuário. A outra exigência é que o número de parcelas beneficiadas pelo FGTS seja mais de 12. “Não dá para solicitar o FGTS para pagar a prestação do mês que vem apenas. Precisa ser por pelo menos 12 prestações”.
No caso de amortização do saldo devedor, o cliente também terá duas alternativas: ou reduzir o valor das parcelas mensais ou diminuir o número de parcelas e, assim, o tempo restante de financiamento.
“Nossa recomendação é, desde que não esteja com nenhum problema financeiro no momento, sempre dê preferência para reduzir o número de parcelas. Assim, ele paga boa parte dos juros”, aconselhou Delfino.
Construção e outras regras
Mas o FGTS não financia apenas o imóvel pronto. Se o seu sonho é construir sua casa do jeito que quer, o fundo pode ser usado na construção, desde que ela seja feita em regime de cooperativa ou consórcio ou então haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com o construtor que apresente o cronograma da obra.
Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar no município ou vizinhanças onde o requerente exerça a ocupação principal ou já resida há mais de um ano. Ele precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois documentos diferentes (por exemplo, a conta de água e de telefone).
A cada dois anos
Uma vez feito o financiamento imobiliário, é recomendável sacar periodicamente o saldo do FGTS para amortizar parte da dívida aos poucos. Pelas regras, só é permitido o saque a cada dois anos – contados a partir do último uso. Se o FGTS foi usado para ajudar no pagamento de 12 parcelas, por exemplo, os dois anos começam a partir do último mês em que os recursos foram usados.
O presidente da ABMH lembra ainda uma terceira opção de uso do FGTS. Embora não esteja previsto nas regras do fundo, se o mutuário tem parcelas em atraso, os recursos aplicados no FGTS podem ajudá-lo a colocar a dívida em dia.
“Nesse caso, ele precisará recorrer à Justiça para conseguir a permissão de uso do FGTS para pagar prestações atrasadas, pela agência ele não vai conseguir. Porém, em praticamente 100% dos casos, os mutuários conseguem judicialmente a autorização”, destaca.
Sempre que puder
Delfino salienta que a dica mais importante dada pelas associações de mutuários é que se utilize o FGTS o máximo de vezes que puder. “Aplicado, o FGTS rende apenas 3% ao ano mais TR. Já a taxa de juros do financiamento imobiliário dele, na melhor das hipóteses, é de 6% ao ano mais TR, podendo chegar a 12% a.a. Ou seja, ele está pagando no mínimo o dobro de juros e ganhando muito pouco de rendimento no dinheiro que está no FGTS”, finaliza.
Em junho, o brasileiro gastou 1,77% a mais para construir, segundo informações do INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) da FGV (Fundação Getulio Vargas), divulgado nesta segunda-feira (28).
A variação é 0,84 ponto percentual maior do que a registrada em maio, quando o índice ficou em 0,93%. Nos últimos 12 meses, o INCC-M, que é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual, tem variação acumulada de 6,31% e, passados seis meses de 2010, a taxa é de 5,29%.
Grupos
No sexto mês do ano, o grupo Materiais, Equipamentos e Serviços registrou alta de 1,04%, resultado maior do que o apurado um mês antes, de 0,51%. A maior contribuição para a aceleração do grupo veio do subgrupo materiais para estrutura, que passou de 0,62% para 1,60% no período analisado. O subgrupo serviços também apresentou acréscimo em junho, passando de 0,36% para 0,92%.
No que diz respeito ao grupo Mão-de-Obra, a variação foi de 2,59% este mês, frente a 1,41% no quinto mês do ano. Aqui, a maior contribuição para o aumento foi do item auxiliar, cujo índice ficou em 2,75%.
No geral, as maiores influências positivas para o resultado apurado no sexto mês de 2010 foram as seguintes: ajudante especializado (de 0,74% para 3,18%), servente (de 1,71% para 2,08%), pedreiro (de 1,53% para 2,52%), carpinteiro (de 1,56% para 2,39%) e engenheiro (de 1,30% para 2,44%).
Por outro lado, as maiores influências negativas foram de ferragens para esquadrias (de 0,28% para -0,36%), materiais para instalação hidráulica (de -0,31% para -0,05%), ladrilhos e placas para pisos (de -0,19% para -0,35%).
Capitais
Considerando as sete capitais estudadas pela FGV, no sexto mês de 2010, cinco apresentaram aceleração, enquanto Recife e Porto Alegre desaceleraram no período.
A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:
1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.
2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.
3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.
4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.
5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.
6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.
7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.
8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.
9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.
10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.
E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.
