O Governo Federal, através da Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, e alterações posteriores, instituiu um RET - Regime Especial de Tributação, com benefícios fiscais para as empresas incorporadoras e/ou construtoras que venham a optar pelo patrimônio de afetação dos seus empreendimentos imobiliários, unificando e reduzindo o recolhimento de tributos e contribuições federais.
1. Benefício fiscal
Em síntese, o benefício para as empresas optantes por esse Regime Especial de Tributação, é o de promover o recolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS calculados sobre a receita efetivamente auferida em cada mês-calendário, nos seguintes percentuais:
a. 1% na venda de imóveis de valor comercial máximo de R$ 75.000,00, contemplados no "Programa Minha Casa Minha Vida" (Medida Provisória nº 497, de 27.07.2010), recolhido em DARF único sob o código 1068;
b. 6% nos demais casos, recolhido em DARF único sob o código 4095.
Em termos de planejamento tributário, também deve ser levado em consideração o fato de que as receitas decorrentes do patrimônio de afetação, por serem escrituradas e tributadas separadamente das demais receitas operacionais, não são consideradas para fins de limite de opção do Lucro Presumido, cujo valor atual é de R$ 48.000.000,00 por exercício.
2. Inscrição no CNPJ
Inobstante o art. 2º, II, da IN-SRF 934/2009, prescrever que no patrimônio de afetação, dentre outras obrigações, a incorporadora deve promover a inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109. Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação, ao se preencher o "Termo de Opção pelo RET" o sistema da SRFB somente disponibiliza essa inscrição na condição de estabelecimento secundário, como se fosse uma filial, com terminação 0002, 0003, etc.
3. Recolhimento de tributos e informação em DCTF
Como a inscrição do patrimônio afetado é procedida pela SRFB em CNPJ secundário, o recolhimento unificado dos tributos sobre as receitas decorrentes do empreendimento, deve ser efetuado no CNPJ da Matriz sob o código 1068 ou 4095, conforme o caso.
As contribuições previdenciárias do empreendimento devem seguir a mesma orientação, sendo recolhidas no CNPJ da Matriz, com indicação do CEI específico de cada empreendimento, nos mesmos moldes adotados para as obras convencionais.
Observe-se, por oportuno, que também não haverá a necessidade de se elaborar DCTF específica para cada empreendimento afetado, pois a confissão dos débitos fiscais administrados pela SRFB somente pode ser promovida em nome no estabelecimento centralizador, no caso a empresa construtora ou incorporadora.
Aquisição e contabilização de materiais e outros custos
Em relação à contabilização das receitas e custos dos empreendimentos afetados, assim dispõe a IN 934/2009:
"Art. 15. A construtora deverá manter escrituração contábil destacada para cada construção, possibilitando a identificação das receitas, custos e despesas relativos a cada construção sujeita ao pagamento unificado.
Parágrafo único. A construtora sujeita a tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para a identificação das receitas relativas a cada construção sujeita ao pagamento unificado."
A exigência contida na norma acima referenciada, em verdade não chega a ser novidade no setor da construção e incorporação imobiliária, pois em cumprimento das Normas Brasileiras de Contabilidade e da legislação fiscal e previdenciária, as receitas, custos e despesas de cada obra ou empreendimento imobiliário já segue esse tipo de classificação segregada.
Por isso, em relação às obras abrangidas pelo RET (Regime Especial de Tributação) do Patrimônio de Afetação, o mesmo procedimento deve ser adotado, inclusive quanto às Notas Fiscais de compra de materiais, que devem ser emitidas pelos remetentes com indicação do CNPJ e da Inscrição Estadual do estabelecimento centralizador (Matriz), indicando-se no corpo da NF, o nome da obra e local de entrega dos produtos, não havendo assim a necessidade de se obter Inscrição Estadual específica para a obra do patrimônio afetado.
4. Registro do patrimônio de afetação
O art. 2º da Lei nº 10.931, de 16.08.2004 e suas alterações, acrescentando novos dispositivos à Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) estabelece as condições para o gozo do benefício fiscal, a saber:
"Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964."
Por sua vez, a Lei nº 4.591/64, com as alterações da Lei nº 10.931/2004, ao tratar do Patrimônio de Afetação, assim prescreve:
"Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.
§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicálos na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária."
Pelo que se vê do enunciado dos dispositivos da Lei nº 4.591/64, embora neles estejam previstos a existência de uma "Comissão de Representantes" do Patrimônio de Afetação, no referido diploma legal não se faz qualquer referência quanto a forma de constituição desse colegiado.
Sendo assim, essa Comissão de Representantes tanto pode ser constituída em Assembléia dos Condôminos do Patrimônio Afetado como por livre indicação da empresa incorporadora.
Por fim, resta pacificado que para usufruir do benefício fiscal, deverá a empresa incorporadora do patrimônio afetado, cumprir com as seguintes obrigações:
a. promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;
b. manter segregado dos demais ativos da empresa os bens e direitos objeto de cada incorporação;
c. diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los exclusivamente no empreendimento;
d. promover a escrituração contábil do patrimônio afetado de forma isolada das demais operações da incorporadora ou construtora, como se fosse um estabelecimento filial;
e. movimentar em conta bancária especifica para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;
f. entregar à comissão de representantes balancetes de cada trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação, de preferência acompanhado de parecer de auditoria independente e de relatório de engenharia contendo cronograma físico-financeiro da obra;
g. comunicar à comissão de representantes eventuais modificações no projeto do empreendimento;
h. assegurar à comissão de representação ou à pessoa por ela indicada, livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta bancária e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;
Fonte: Daniel Salgueiro / Contador e Advogado. Professor de Planejamento Tributário da Universidade Federal de Alagoas. Membro efetivo do CARF - Cons. Adm. de Recursos Fiscais do Ministério da Fazenda
