Perspectivas para o setor do real estate no Brasil em 2012

A matéria a seguir é da Revista PINI-Web, ideal para encerrar as publicações do ano com algumas perspectivas bastante interessantes, referentes ao nosso mercado.  Assim segue:

Na última reunião do ano do Comitê de Mercado do NRE-Poli, temos procurado oferecer a visão perspectiva de comportamento do mercado para o ano seguinte, resultado do debate entre seus membros. O debate na reunião se apoia numa enquete entre os dezenove membros, cujas respostas são levadas à discussão na reunião. As ênfases, convergências e divergências eventuais, são referidas nesta nota.

O questionário da enquete foi dividido em três partes: i. Mercado Residencial, ii. Vendas, Desempenho das Empresas e Crédito e iii. Empreendimentos Comerciais.

Sintetizamos as perguntas e a forma como o Comitê formula as expectativas para 2012.

Ressalva: em novembro de 2011 há sinais de que a economia global pode sofrer em 2012 e adiante uma contração, provocada pelo cenário difuso e mal resolvido da economia da zona do Euro e pela evidência de que a economia norte-americana não consegue desembarcar dos efeitos da queda de desempenho provocada pela situação deflagrada pela desorganização do crédito imobiliário (bolha de preços e default e quebra de confiança nos títulos de securitização de créditos imobiliários). Essa contração, a depender da sua profundidade, que ainda não é possível projetar, tendo em vista ações e eventos esperados para os próximos meses, pode provocar impactos na economia brasileira e no mercado do real estate. Esses impactos serão avaliados na reunião do Comitê de março de 2012, cuja Nota poderá redesenhar as perspectivas alinhadas nesta Nota.

Primeira Parte

MERCADO RESIDENCIAL

1. Como está ilustrado no gráfico 1, utilizando o índice de preços FipeZap, nos grandes centros os preços subiram nos últimos dois anos (outubro como referência) sensivelmente acima da renda do mercado (renda do mercado utilizada como deflator do índice de preços é o IPCA-IBGE). Em regime harmônico (sem pressões de demanda ou pressões na estrutura dos preços), a tendência de comportamento de preços no setor residencial é crescimento no patamar do INCC-FGV, tendo em vista que as empresas tendem a precificar seus empreendimentos ancorados nesse indexador.

A maioria dos membros CM-NRE-Poli opina que em 2012 os preços deverão crescer no mesmo ritmo do INCC-FGV, sem haver espaço especulativo para variações equivalentes às verificadas nos últimos dois anos. Em determinados segmentos do mercado residencial (geográfico e por tipo de produto) estoques carregados de 2011, ou projetos "na prateleira" que devem ser expostos ao mercado, podem ser indutores de um crescimento de preços contido pela variação da renda do mercado (IPCA-IBGE), que tende a se situar alguns pontos abaixo da variação do INCC-FGV.

Fonte: NRE-Poli

Fora dos grandes centros, os preços nos grandes municípios devem se comportar em um regime equivalente, ressalvadas oportunidades de investimento em nichos de mercado, onde será possível verificar ainda: i. tanto especulação de preços ii. como situações de grande pressão de oferta (Salvador, por exemplo) nas quais, para se ajustar à demanda, deverá se verificar compressão de preços. O indicador FipeZap, no mesmo ciclo que mostra as taxas de crescimento dos segmentos de mercado no gráfico 1 mostra estabilidade de preços em Salvador.

2. A variação dos preços no ciclo mostrado no gráfico 1, segundo os membros do CM-NRE-Poli foi forçado, em ordem de influência (maior para menor) pelos fatores de custo (estrutura dos preços) e pelo desajuste entre demanda e oferta (demanda reprimida e demanda por segurança na aplicação de poupanças - aplicações defensivas tendem a buscar bens de raiz), na seguinte hierarquia, considerando que o gráfico expressa variações de preços acima do IPCA-IBGE:

i. terrenos + outorga onerosa; ii. custos de construção; iii. crescimento das margens de resultado dos empreendedores, devido à intensidade da demanda, o que se explica pela alta velocidade de absorção de diversos empreendimentos; iv. margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV e v. subsidiariamente, custos do capital de investimento.

3. Na perspectiva de 2012, os preços deverão crescer acompanhando os custos de construção. Há hipóteses mais remotas de distorção, eventualmente verificadas em segmentos de mercado (geográfico ou por tipo de produto), cuja hierarquia de pressões pode ser: i. margens de resultado dos empreendedores, a se verificarem pressões de demanda; ii. custos de construção, a subsistir a pressão de demanda de insumos, que já está arrefecida e iii. subsidiariamente, os demais fatores - terrenos + outorga onerosa, custo do capital de investimento e margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV.

4. Quanto aos produtos prevalentes para as grandes áreas urbanas, em 2012, as opiniões dos membros do CM-NRE-Poli se dividem em duas vertentes: i. ainda continuarão sofrendo ajustes nas áreas (para baixo), para melhor se enquadrar os preços finais a preços unitários crescentes na capacidade de compra do mercado alvo e ii. manterão o mesmo perfil verificado no segundo semestre de 2011. Para os demais grandes municípios a tendência é replicar os movimentos dos grandes centros.

5. No ano de 2012 as grandes companhias do setor, que fizeram opção de criar núcleos de negócios focados em baixa renda, no programa Minha Casa, Minha Vida devem se manter no patamar presente para menos, influenciando da ordem de 15 a 20% os negócios. Nesse sentido este mercado deverá ser coberto pelas grandes empresas especializadas, mas principalmente por pequenas e médias empresas. Não há percepção de movimentos expressivos no sentido de fortalecer esses núcleos por investimentos em industrialização dos sistemas produtivos.

Como consequência da complexidade já verificada (empreendimentos com margens estreitas exigem ambiente de custos muito controlados e velocidade alta na concessão de crédito ao comprador), é possível que no ano de 2012 os resultados desses núcleos nas grandes companhias sejam equivalentes, mas poderão até ser inferiores aos ora verificados.

VENDAS, DESEMPENHO DAS EMPRESAS E CRÉDITO

1. A maioria dos membros do CM-NRE-Poli opina que a velocidade de vendas dos empreendimentos residenciais, em 2012 estará abaixo da verificada em 2011, por força de um maior equilíbrio entre oferta e demanda. Havendo recuo das empresas na oferta de novos empreendimentos, por receio de impactos nos custos de produção se ocorrer uma contração na economia (preços fechados e custos abertos), a velocidade de vendas pode ser equivalente à verificada em 2011.

2. A demanda por imóveis residenciais, em 2012, relativamente a 2011, tende a crescer organicamente, no patamar do crescimento populacional. Há opiniões minoritárias no sentido de que pode haver contração na demanda, fruto de incertezas quanto ao comportamento da economia, como há opiniões, também minoritárias, de que a demanda pode crescer por conta de aplicações defensivas de recursos de poupança, diante das mesmas incertezas (contração da economia adiante).

3. O volume de oferta de empreendimentos em 2012, relativamente a 2011, deverá apresentar certa contração, tendo em vista inclusive que a maioria das grandes empresas (indutoras de tendências) já vem declarando que as metas de vendas em 2012 serão mais moderadas, num patamar de 20 a 30%. Esta questão, entretanto, será pautada pela resposta de mercado à oferta.

4. O desempenho das grandes empresas listadas na Bovespa em 2012 será marcado pelos empreendimentos para rendas média e alta, sendo irrelevante o impacto da baixa renda, excluindo-se, logicamente, as especializadas. A constituição de unidades importantes em grandes companhias listadas para atuação na baixa renda, verificada no passado recente, já relatada por algumas empresas como tendo apresentado resultados fracos e até perdas expressivas está em julgamento, parecendo que a tendência é voltar ao foco original. No segmento médio e superior as empresas têm conhecimento e treinamento para fazer resultados confortáveis, deixando o espaço da renda baixa para empresas especializadas, das grandes às pequenas.

5. Quanto ao crédito imobiliário, relativamente a 2011, em 2012 a oferta para produção de habitações permanecerá estável, sempre que não ocorra uma contração na economia e que as empresas permaneçam demonstrando velocidades de absorção dos seus estoques em patamares aceitáveis pelos bancos. Havendo um freio na velocidade de vendas, o crédito poderá retrair. A oferta de crédito imobiliário para aquisição de habitações deverá permanecer estável, ainda suportada pelos canais tradicionais do SFH.

6. Em 2012, o acesso ao mercado de capitais para as empresas do setor, por meio de debêntures, CRI s, e colocação de ações, estará equivalente a 2011 para mais difícil, a depender da reação de investidores institucionais ao grau de contração da economia.

7. A opinião prevalente do CM-NRE-Poli é de que há expectativa de que os investimentos de capital estrangeiro para produção de habitações sejam menores em 2012 do que em 2011. Há, no ambiente do CM-NRE-Poli, opiniões minoritárias divergentes, de que, diante da segurança demonstrada pelos investimentos no Brasil para os estrangeiros e, diante da falta de opções mais confiáveis, pode haver um crescimento na migração de recursos de investimento no setor.

EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS

1. A vertente prevalente das opiniões no CM-NRE-Poli é de que o volume de novos negócios (em metro quadrado de área bruta locável) de edifícios de escritórios em grandes lajes (corporativos) que terão início em 2012, relativamente a 2011, nos grandes centros urbanos será equivalente, com pequeno viés para mais ou menos. O incentivo para o investimento está focado na relação ainda muito baixa entre a área instalada e a população, quando se compara os indicadores das grandes cidades (São Paulo e Rio de Janeiro privilegiadamente) com outros centros mundiais de negócios. Outro incentivo é a evidência de que faltam espaços de qualidade em São Paulo. Essa evidência tem sido um indutor de investimentos, ainda que se deva considerar que investimentos em empreendimento desse tipo têm longo ciclo de maturação (projeto, aprovações e construção) além de payback longo, de modo que análises de longo prazo deveriam ser moderadores da ânsia de investimento.

2. Os aluguéis de empreendimentos de lajes corporativas nos grandes centros urbanos em 2012, relativamente a 2011, serão equivalentes ou crescerão moderadamente, porque ainda deverá se verificar falta de espaços, tendo em vista que há empreendimentos que só representarão oferta mais adiante. Havendo forte contração na economia, essa perspectiva pode inverter, mas não sensivelmente, a se considerar a elevada taxa de ocupação dos espaços. Eventual contração é um problema para refletir no mercado mais adiante.

3. A oferta de investimentos em edifícios de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros e em cidades grandes em 2012, relativamente a 2011, será menor ou diminuirá muito, é a opinião prevalente entre os membros do CM-NRE-Poli. Considerando que a grande oferta verificada especialmente em 2011 só entrará no mercado competitivo entre 2014/2015 e que exista um clima de incerteza na economia que induza à busca de aplicações defensivas para a poupança das classes de renda média alta, a demanda mostrará algum fôlego, podendo influenciar a oferta.

O mesmo viés da oferta se replica à demanda, tendo em vista que a atuação dos empreendedores nesse segmento (oferta de investimento para rendas médias altas) tende a ser passivo - ofertar quando as evidências de comportamento do mercado confirmam uma velocidade de vendas confortável para esses produtos.

 

4. Os aluguéis de empreendimentos de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros urbanos, em 2012 relativamente a 2011, tenderão a se manter nos níveis observados, com viés para baixo, porque uma maior pressão de oferta só vai se fazer sentir em 2014/2015 e aí, muito provavelmente, provocar pressão nos valores das locações.

5. Mesmo havendo contração na economia, o desempenho econômico dos empreendimentos de shopping centers em 2012, relativamente a 2011, poderá se manter estável com viés de baixa moderada, tendo em vista que os contratos  de locação têm proteção pelos pisos de locação. Nos últimos meses já se verifica uma queda de vendas nos shopping centers e a expectativa dos lojistas adiante é conservadora. A se verificar uma queda de vendas, a parte variável dos aluguéis (overage) será afetada, prejudicando moderadamente as rendas dos investimentos. Todavia, se a contração for intensa, poderão ocorrer vazios (lojas fechando ou reduzindo espaços para economizar custos) e aí poderemos verificar impactos mais contundentes na geração de renda dos empreendimentos.

 

6. As informações disponíveis sobre o lançamento de novos empreendimentos de shopping Center (novos e expansões), medido em área bruta locável ofertada, indicam que em 2012 teremos um cenário equivalente a 2011, desde que não ocorra uma contração na economia que iniba o crédito. Quanto aos investimentos das companhias dedicadas, os recursos alocados estão disponíveis e, na falta de opções seguras, provavelmente o viés dos investimentos defensivos fará manter os programas de implantação, tendo em vista o seu longo ciclo de maturação (3 a 5 anos) e o payback longo (ao redor de 15 anos).

7. O desempenho econômico dos hotéis urbanos, nos grandes centros e em grandes cidades, apresentou em 2011 indicadores muito positivos, tendo em vista que há alguns anos não se verificam investimentos expressivos no setor. A percepção é de que a demanda hoje supera a oferta nos hotéis de negócios nos dias úteis, o que vem sendo demonstrado por um RevPar crescente. Como não há crescimento expressivo da oferta de quartos prevista para 2012, a expectativa é que o desempenho dos investimentos continue crescendo em termos relativos.

 

Essa percepção leva em conta os padrões de comparação de renda dos investimentos intra-setor e não um benchmarking no ambiente do real estate, dentro do qual ainda se verifica que os investimentos em hotéis andam a taxas de retorno menores do que o patamar compatível com o seu risco.

 

8. Há notícias do lançamento de um número expressivo de novos hotéis urbanos em 2012 e isso se apoia não exclusivamente em um estado de euforia emulada pelos eventos Copa do Mundo Fifa e Olimpíadas, mas na evidência de falta de oferta adequada, o que se reflete nas taxas de ocupação recorrentemente crescentes nos últimos anos. Na falta de estruturas de funding adequadas - crédito escasso e baixo interesse de capital de investimento nas fontes de recursos de longo prazo (fundos de pensão e grandes capitais em fundos dedicados) - já se anunciam negócios hoteleiros estruturados nos sistema flat e condo-hotel largamente utilizados no passado não tão distante, cujo retornos, nessa conjuntura de "demanda pressionando a oferta disponível" têm sido compatíveis com o valor atribuído pelo mercado às unidades de investimento.

 

São Membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olson Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni; Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza; Fernando Bontorin Amato; João da Rocha Lima.

O que você deve perguntar antes de comprar um imóvel - Com as perguntas certas às pessoas certas, o comprador pode descobrir se o imóvel será um bom lar ou investimento rentável

Investir diretamente em imóveis é bem diferente de aplicar em um fundo. Não tem prospecto, nem regulamento – escolher o melhor imóvel demanda, isso sim, bater muito papo e muita perna. Seja para morar, para obter renda com aluguel ou ainda para lucrar com a valorização, andar pela região desejada e fazer as perguntas certas às pessoas certas faz toda diferença na hora de comprar uma propriedade.

 

Mas o que, de fato, o comprador precisa saber antes de embarcar num negócio desse porte? Que informações deve tentar extrair, e de quem? Em seu livro "Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio", o economista Luiz Calado aconselha que a pesquisa pelo imóvel ideal seja feita em pelo menos duas etapas: primeiro à distância, pela internet e meios de comunicação, para o comprador ter ideia dos preços praticados no mercado pelo qual se interessa e identificar as propostas de desenvolvimento que possam impactá-lo no futuro; e uma pesquisa presencial, para checar essas informações e conversar com quem realmente conhece a região desejada.

 

O comprador da casa própria

Esse é o sujeito que pode se preocupar menos com a valorização do imóvel e mais com o seu conforto e felicidade pessoal. Esse comprador pode e deve se imaginar morando no imóvel por um período de, no mínimo, cinco anos, para que o investimento se justifique. Dependendo da valorização da região, inclusive, alugar pode ser mais vantajoso que comprar. "Se a pessoa pretende ainda estar morando ali depois de casar, por exemplo, deve comprar o imóvel de um tamanho que já vislumbre a chegada dos filhos", exemplifica Luiz Calado, em entrevista a EXAME.com.

 

Assim, a pesquisa à distância deve priorizar os preços praticados na região desejada. As visitas, por sua vez, não devem se concentrar apenas no imóvel em si, mas também nos arredores. Conversar com pessoas que morem ou trabalhem na região faz, nesse caso, uma grande diferença, porque o comprador quer saber: o local é seguro? Há feira livre na rua? O imóvel é próximo ao que ele considera importante (mercado, academia de ginástica, farmácia, trabalho, transporte público)? O local é sossegado ou barulhento? Tem como parar o carro na frente do prédio?

 

O investidor imobiliário

Primeira coisa que o investidor tem que fazer é não se ver no imóvel. O bom investimento não é aquele onde ele moraria, mas sim aquele que é mais demandado no mercado, seja de aluguel, seja de venda. "As pessoas tem uma ideia fixa em comprar apartamento de três quartos para investir. Quando o sujeito atinge os seus 45 anos e mora num três quartos com sua família, ele acha que, para investir, tem que comprar um imóvel semelhante. Não olhe para si mesmo, e sim para a demanda do mercado", aconselha Calado, em entrevista.

 

Ou seja, o mais importante é saber onde está, ou melhor, onde estará a maior demanda de imóveis para locação ou venda, dependendo do objetivo do investidor. Não importa o número de quartos, se tem ou não garagem ou se o imóvel fica na sua cidade ou perto da sua residência. Existem algumas maneiras de descobrir qual o imóvel que você busca. Veja as dicas na próxima página:

 

1. Tente se antecipar às melhorias que valorizam as regiões

Durante a etapa de pesquisa à distância – por meio de internet, jornais e revistas, por exemplo – procure se informar sobre empreendimentos futuros que possam vir a valorizar determinadas regiões. Verifique aonde deve chegar metrô, uma nova fábrica, um centro comercial, um novo porto ou plataforma de petróleo, num futuro não muito próximo, e tente se antecipar aos demais compradores. Essa dica é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização do imóvel. Como exemplos, Luiz Calado citou, à EXAME.com, a região em torno do estádio do Corinthians, na zona leste de São Paulo (foto), e a cidade paulista de Piracicaba, onde está em construção uma fábrica da Hyundai. Nem sempre esses imóveis estarão perto da sua casa, porém. Não os descarte, a menos que não tenha como conhecer a região de perto.

 

2. Converse com especialistas em mercado imobiliário

Corretores respiram imóveis e podem nutrir o comprador de informações importantes que vão ajudá-lo a imaginar não a si mesmo, mas o seu público-alvo morando no imóvel. Por exemplo, quem deseja comprar um imóvel para alugar, pode ligar primeiro para a área de locação das imobiliárias e conversar cinco minutos com o corretor sobre o perfil dos imóveis mais demandados e das pessoas que mais procuram imóvel para alugar. São jovens solteiros? Idosos que não moram mais com os filhos? Famílias inteiras? Só tenho dinheiro para comprar um apartamento de um quarto, onde esse tipo de imóvel é mais procurado? Com o perfil do locatário em mãos fica mais fácil imaginar que tipo de imóvel o agradaria, tirando suas próprias preferências da jogada.

 

3. Converse com as pessoas que moram e trabalham na região desejada

Uma maneira mais informal de saber sobre a demanda em determinada região é conversar com os porteiros dos prédios. "Eles estão na linha de frente para dar informação às pessoas que procuram apartamentos para alugar ou comprar, e em geral são menos tímidos para conversar. Na maioria das vezes, também são pessoas desinteressadas, que vão ser sinceras", diz Luiz Calado.

Eles podem informar qual é o tipo de pessoa que procura imóveis naquela região, por exemplo, e se aparece muita gente buscando apartamento para alugar. Se a ideia é lucrar com a valorização de um imóvel, e não com o aluguel, é uma boa perguntar aos porteiros se há imóveis vazios e fechados no prédio e tentar entrar em contato com o proprietário. Assim, o comprador pode se antecipar aos corretores e comprar um imóvel depreciado, que sequer estava à venda.

Vizinhos e trabalhadores do comércio local também podem ser boas fontes desse tipo de informação, embora com menos precisão que os porteiros. "Quem for mais assanhado pode tentar conversar com os síndicos dos prédios", lembra Calado. Ele frisa, no entanto, que esta não é uma prática corriqueira, e que alguns síndicos podem estranhar a atitude. É preciso ser delicado e bastante claro na abordagem.

 

4. Procure imóveis depreciados

Essa dica se aplica a qualquer tipo de comprador de imóvel – mesmo quem busca a casa própria – mas é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização. Propriedades que precisem de reformas superficiais podem ser ótimos negócios, especialmente se o comprador se antecipar e entrar em contato com o proprietário, mesmo que o imóvel não esteja à venda. "Em geral, o fato de o imóvel estar mal cuidado já reflete certa fragilidade financeira do vendedor, o que pode refletir em uma maior vontade dele de vender (aumentando a probabilidade de um desconto maior)", diz Luiz Calado em seu livro.

 

Procure saber um pouco sobre a história de vida do vendedor e a razão de querer se desfazer do imóvel. Para essa tarefa, até os vizinhos podem ajudar. Se o proprietário tiver pressa, é possível conseguir um bom desconto. Um bom exemplo são os casais recém-separados, que muitas vezes querem vender a casa o quanto antes.

Fonte:  Exame.com

Caixa muda os parâmetros do 'Minha Casa, Minha Vida'

São Paulo - A Caixa Econômica Federal aumentou a faixa de renda familiar máxima para compra de imóveis usados e novos, incluindo aqueles que participam do "Minha Casa, Minha Vida", e para aquisição de terrenos e material de construção, pelo sistema de carta de crédito, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que cobra juros de até 8,16% ao ano mais a variação da taxa referencial (TR).

 

A renda máxima, que antes era de R$ 3.900, passa a ser de R$ 5.400. Para os participantes do "Minha Casa, Minha Vida", a renda foi ampliada para R$ 5 mil.

O aumento é válido dentro dos municípios integrantes da região metropolitana ou equivalente dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, além dos municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes.

A Caixa também aumentou o valor máximo dos imóveis novos ou usados e de terrenos que podem ser financiados pela Carta de Crédito FGTS. Os consumidores passam a poder adquirir imóveis ou terrenos avaliados em até R$ 170 mil no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos Estados do Rio de Janeiro e de São Paulo.

 

Para os municípios de população igual ou superior a 1 milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais, o valor máximo dos imóveis passa para R$ 150 mil.

Também houve mudança do valor máximo dos imóveis dos municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes ou municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive dos integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno (Ride-DF ), que agora é de R$ 130 mil.

No municípios de população igual ou superior a 50 mil habitantes, o valor máximo dos imóveis passa a ser de R$ 100 mil.

Demanda maior

A decisão vem em um momento de crescimento da procura por crédito pelos consumidores. Depois de dois meses de queda, a quantidade de pessoas que procuraram crédito avançou 8% em agosto ante julho, de acordo com pesquisa divulgada na sexta-feira pela Serasa Experian. Em julho e em junho, a demanda do consumidor por crédito havia caído 1,2% e 3,0%, respectivamente, na comparação em bases mensais.

Já na comparação entre agosto de 2011 com o mesmo mês do ano passado, a demanda do consumidor por crédito aumentou 14%, enquanto no acumulado do ano (janeiro a agosto), a busca foi 13,1% superior à verificada no mesmo período do ano passado.

Na avaliação da Serasa Experian, a maior procura do consumidor por crédito em agosto está relacionada às vendas para o Dia dos Pais e ao maior número de dias úteis do mês (foram 23 em agosto, 21 em julho). No entanto, a entidade estima que, se for mantido esse ritmo de crescimento do indicador, ele deve terminar o ano com uma expansão inferior à de 2010, quando registrou elevação de 16,4%.

O aumento da procura por crédito em agosto ante julho foi verificado entre consumidores de todas as faixas de renda analisadas pela Serasa Experian. No período, a maior expansão foi registrada entre pessoas mais pobres, com renda mensal de até R$ 500: alta de 12,4%. Na sequência, aparecem consumidores com renda entre R$ 500 e R$ 1 mil (9,0%), de R$ 1 mil a R$ 2 mil (7,0%), de mais de R$ 10 mil (6,1%), de R$ 2 mil a R$ 5 mil (5,7%) e de R$ 5 mil a R$ 10 mil (5,1%).

No mesmo período, foi registrado aumento da demanda por crédito de consumidores de todas as regiões do País. A maior alta na procura foi na Região Nordeste (20,3%), seguida por Norte (12,7%), Centro-Oeste (10,6%), Sul (6,6%) e Sudeste (3,8%).

Taxas estáveis

Uma redução fixada por um único banco determinou a leve queda de 0,01 ponto percentual da taxa média dos juros cobrados em empréstimo pessoal no mês de setembro, segundo pesquisa da Fundação Procon de São Paulo, divulgada na sexta-feira. Este é o primeiro levantamento após a redução de 0,50 ponto percentual da taxa Selic, decidida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na quarta-feira da semana passada, que passou de 12,5% para 12% ao ano.

A taxa média do empréstimo pessoal ficou em 5,86% ao mês, influenciada pela redução da cobrança do banco Safra, de 5,50% para 5,40% ao mês. A taxa média do cheque especial também apresentou variação de 0,01 ponto percentual, mas no sentido inverso: passou de 9,56% ao mês em agosto para 9,57% em setembro.

A taxa média para o empréstimo pessoal de 12 meses teve em agosto a primeira, embora tímida, queda, após dois meses seguidos de alta. O Bradesco foi o único banco que reajustou para cima sua cobrança, de 6,34% para 6,37% ao mês. A maior taxa cobrada em setembro é a do banco Itaú (6,45% ao mês), e a menor, do Banco do Brasil (5,39%). O Bradesco também foi o único banco pesquisado pelo Procon-SP que elevou a taxa do cheque especial - passou de 8,91% ao mês em agosto para 8,95% em setembro.

 

Fonte:  DCI 12/09

Imóveis: é melhor financiar ou investir o dinheiro e comprar à vista?

SÃO PAULO – Comprar a casa própria é um dos sonhos mais antigos dos brasileiros e tem se tornado realidade, com o aumento do crédito e a melhora da renda da população. O financiamento ainda é visto como opção para grande parte da população, mas especialistas apontam que investir o dinheiro que seria financiado e comprar o imóvel à vista pode ser uma alternativa vantajosa.

De acordo com o consultor de finanças pessoais Marcelo Maron, o investimento de longo prazo pode fazer com que o sonho da casa própria - devidamente quitada - chegue bem antes (menos da metade do tempo) do que o imóvel financiado.

Como exemplo, ele cita um imóvel de R$ 100 mil, financiado em 20 anos (240 meses). “Este imóvel terá uma prestação inicial aproximada de R$ 1.400*. Depois de 20 anos, você terá pago cerca de R$ 230 mil (a simulação usou o Sistema de Amortização Crescente - SAC), mais do que o dobro do preço do imóvel”, diz Maron.

Para o consultor, uma alternativa interessante ao financiamento é aplicar o valor, em vez de encarar um financiamento, e pagar aluguel durante o período. “Se o comprador pagar um aluguel de R$ 700 e investir** os outros R$ 700 (que, somados, dão os R$ 1.400 do financiamento), ele conseguirá juntar os R$ 100 mil em 106 meses”, afirma Maron.

 

Valorização do imóvel

De acordo com o diretor do Easynvest, Amerson Magalhães, um dos problemas de se optar por esta alternativa é se o imóvel tiver uma valorização muito acentuada no mesmo período. “Se aquela região onde você gostaria de comprar o imóvel tiver uma valorização muito alta, você pode não conseguir comprar o imóvel depois deste tempo com o mesmo valor”, diz.

Entretanto, o próprio Magalhães ressalta que, atualmente, o preços dos imóveis já atingiu um patamar bastante elevado. "Há chance de continuar valorizando? Sim, mas, dificilmente neste ritmo que já valorizou. Então, para quem está acumulando é uma boa", diz.

Segundo Marcelo Maron, a possível valorização do imóvel ao longo desse tempo poderia ser neutralizada com um aumento gradual do aporte no investimento. “Ao longo dos anos você pode pagar um pouco mais do que os R$ 700, já que a sua renda também irá aumentar ao longo do tempo”, afirma Maron.

 

Fator psicológico

Outra questão importante apontada pelos dois profissionais é o fator psicológico. “É difícil você tirar um extrato da sua conta bancária, ver que tem um valor disponível e resistir à tentação de utilizar para outras coisas”, afirma Magalhães.

Marcelo Maron concorda neste ponto. “O maior problema é a pessoa ter disciplina para investir durante tanto tempo sem fazer resgates do investimento”, diz.

Diversificar os investimentos

Os profissionais ressaltam que, para quem optar por investir para comprar o imóvel à vista, diversificar os investimentos é uma das melhores alternativas.

 

“Dependendo da idade e do tempo que a pessoa tem para a aquisição deste imóvel, é interessante montar uma carteira bastante diversificada, considerando inclusive possibilidade de investimento em ações para ter um rendimento maior”, afirma Magalhães.

 

*Cálculo efetuado pelo consultor no simulador do ItaúUnibanco

** Com taxa de retorno líquida de 0,8% ao mês

Especialista alerta para bolha dos pequenos imóveis comerciais. Para professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, só a desinformação dos pequenos investidores pode explicar os preços que vêm sendo pagos por esses imóveis

São Paulo – O polêmico debate sobre a bolha imobiliária brasileira só tende a esquentar à medida que os preços continuam em alta. Nos primeiro seis meses deste ano, o preço pedido pelos vendedores aumentou em média 14,6% nas sete principais capitais brasileiras, segundo o índice FipeZAP. EXAME.com mostrou no mês passado que há motivos tanto para acreditar que já existe uma bolha imobiliária no Brasil quanto para apostar que os preços não vão mudar de trajetória.

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores.

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP:

Preços crescentes não são sinônimos de bolha e tampouco são a causa. Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada, mas índices de preços de imóveis como o divulgado pela FipeZAP ainda mostram uma alta acelerada dos valores de venda.

 

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais.

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária:

 1) crédito irresponsável;

 2) forte presença de capital especulativo; e

 3) investidores desinformados.

No país, entretanto, os bancos são bem mais cautelosos que no exterior para a concessão de financiamentos imobiliários.

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. Grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário. A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los.

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis.

Trata-se de uma fantasia corrente que embute uma série de vulnerabilidades. Considerando um preço de 8.778 reais por metro quadrado para uma salinha comercial e uma série de premissas otimistas (imóvel sem vacância, aluguéis reajustados pelo IGP-M todos os anos, edifício que permanece competitivo por duas décadas mesmo sem novos investimentos e ausência de custos com corretagem), é provável que o investidor obtenha uma taxa de retorno de 5% a 6% ao ano. Dessa forma, mesmo no melhor cenário, serão necessários ao menos 15 anos para a pessoa recuperar o capital investido.

 

As pessoas continuam comprando porque acham que imóveis, mesmo com suas restrições de liquidez, podem funcionar como ativos especulativos de curto prazo. O problema é que a compra é feita na planta. A renda mensal gerada pelo aluguel, portanto, só será recebida após a conclusão das obras, que em geral duram ao redor de três anos.

 

Em testes de estresse em que foram considerados cenários mais pessimistas (com eventuais períodos de vacância e despesas com imobiliárias, por exemplo), o retorno chega a cair para 3% a 4% ao ano. Se os cálculos forem feitos de uma forma realista, é provável que o investidor não recupere o dinheiro aplicado nem em 20 anos.

Para que o imóvel possa ser considerado um investimento interessante, é necessário que o preço pago por metro quadrado seja bem inferior ao da premissa estabelecida no cálculo acima (8.778 reais). O retorno bruto que normalmente é projetado, de 10% ao ano, só será alcançado se o investidor pagar 6.413 reais ou menos por metro quadrado – algo já difícil de encontrar em bairros nobres de São Paulo.

A única explicação para que o mercado continue aquecido é que há um grande número de investidores desinformados. Quando os prédios de escritórios em construção previstos para serem entregues no segundo semestre de 2012 chegarem ao mercado, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis.

Fonte:  João Sandrini / Exame.com 

 

Fundos imobiliários são melhor aplicação desde 2005 - Forte valorização dos imóveis proporcionou um ganho médio de 375,7% a quem investiu nesses fundos nos últimos seis anos e meio

São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período.

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações - o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% - ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa.

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

 

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.

 

Fonte:   Exame

São Paulo já é a 10ª cidade mais cara do mundo; Rio é a 12ª - Ranking da Consultoria Mercer considera os custos para estrangeiros, tendo Nova York como base de comparação

O real valorizado e o boom nos preços de imóveis transformam São Paulo na décima cidade mais cara do mundo, superando Londres, Paris ou Nova York. Os dados foram publicados ontem pela consultoria Mercer. O desembarque de um grande volume de estrangeiros nos últimos anos, contratados por multinacionais, também alimentou o boom nos preços e fez explodir os custos de vida na cidade. Já o Rio de Janeiro é a 12.ª mais cara, entre 214 cidades avaliadas.

 

O levantamento é feito a cada ano pela consultoria para ajudar empresas multinacionais a decidir onde estabelecer suas bases de operação e quanto custará levar profissionais a determinadas cidades. O estudo avalia custo de roupas, alimentação, entretenimento, aluguel, carros e outros itens. Para criar o ranking, a consultoria estabeleceu Nova York como base de comparação.

Segundo o estudo, a cidade mais cara do mundo é Luanda, na Angola. A guerra civil que destruiu o país por duas décadas foi superada agora com o boom do petróleo. Mas, numa capital parcialmente destruída, os poucos imóveis disponíveis têm preços superiores aos das grandes cidades. O resultado é um custo de vida para um estrangeiro muito além do considerado normal.

 

A segunda cidade mais cara é Tóquio, seguida por N"Djamena, no Chade, que vive uma situação parecia a de Luanda. O quarto lugar é de Moscou, seguida por Genebra na Suíça e Osaka no Japão. Zurique aparece na sétima posição, seguida por Cingapura, Hong Kong e São Paulo.

 

Em 2010, a capital paulista era apenas a 21.ª cidade mais cara. O Rio ocupava um modesto 29.º lugar e Brasília era apenas a 70.ª. Mas o crescimento econômico de 7% em 2010, o boom nos preços de imóveis e principalmente a valorização do real diante do dólar transformaram o ranking.

 

São Paulo passou a ser a décima, seguida pelo Rio em 12.º lugar e Brasília na 33.ª posição, uma abaixo de Nova York. Em apenas um ano, a capital do País deu um salto de 37 posições e já é mais cara que Roma.

 

Com o novo resultado, São Paulo ficou mais cara que Londres, na 18.ª posição. Milão, Paris, Roma, Viena, Dubai e mesmos cidades escandinavas são hoje mais baratas que a capital paulista, pelo menos em dólar.

"O mercado de aluguéis em São Paulo e Rio está muito ativo, com a demanda forte resultando num aumento contínuo dos preços no último ano", indicou a consultoria. " Nos próximos meses, o mercado imobiliário no Brasil deve enfrentar um aumento ainda maior diante de uma economia que se mantém forte."

 

Outro fator que pesou foi a valorização do real ante o dólar, o que torna mais caro para uma multinacional manter estrangeiros e suas operações. "A flutuação de moedas e o impacto da inflação levou a uma reorganização do ranking", disse ao Estado Nathalie Constantin-Métral, pesquisadora-chefe da Mercer. Segundo ela, entre março de 2010 e março de 2011, o real teve uma valorização de 11%.

A pesquisadora acredita que, por enquanto, São Paulo ainda vive um reajuste de preços por causa da chegada de centenas de estrangeiros que desembarcam para trabalhar, com salários altos e poder de compra elevado. O resultado é uma pressão também importante na inflação.

Segundo ela, a expansão dos preços em São Paulo entre março de 2010 e 2011 é uma das mais elevadas entre as 214 cidades avaliadas. Outros locais latino-americanos ainda sofrem com a inflação. Caracas passou da 100.ª cidade mais cara do mundo em 2010 para a 51.ª em 2011, em grande parte por culpa da inflação.

Para a pesquisadora, ainda seria cedo para falar do impacto dos preços e do custo de vida de São Paulo para a competitividade da cidade na atração de multinacionais. "Por enquanto, a tendência é justamente a oposta. Há uma corrida para se estabelecer no Brasil, e isso contribui para a alta nos preços."

Fonte:  Jamil Chade (GENEBRA) / O Estado de S.Paulo

Pequeno escritório, grande negócio? Disparada nos lançamentos e nos preços gera dúvidas sobre possível saturação do segmento de pequenos escritórios na Grande São Paulo

Entre 2006 e 2009, segmento de pequenos escritórios viu VGV saltar de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão e área total lançada se elevar de 344 mil m² para 600 mil m².

O segmento de pequenos escritórios na RMSP (Região Metropolitana de São Paulo) tem apresentado crescimento impressionante nos últimos anos, tanto em oferta, quanto em preços e vendas. Em 2006 foram 2.016 conjuntos em 16 lançamentos na Região. Dois anos depois o número subiu para 4.909 conjuntos em 27 lançamentos, com o mercado alcançando o inédito número de 7.476 conjuntos, em 48 lançamentos, no ano de 2010, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio).

 

A área total lançada nesta tipologia, na RMSP, saltou de 344 mil m2 em 2006 para 600 mil m2 em 2009, sendo que o valor geral de vendas lançado mais que dobrou no mesmo intervalo, saltando de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão. O avanço do preço do metro quadrado útil também não fica muito atrás, subindo com mais força a partir de 2004, quando sai de R$ 4.379 para R$ 7.909 em 2010, apontam dados da Embraesp.

Com preço e oferta crescentes, construtoras, investidores e incorporadoras planejam cada vez mais lançamentos no segmento, muitos deles buscando novos mercados, fora dos bairros com tradição em pequenos escritórios comerciais (veja boxe). Estimativa da Colliers, empresa especializada em imóveis corporativos, aponta que até o ano de 2014 serão lançados mais 450 mil m2 nas regiões primárias (tradicionais neste segmento) de São Paulo, e outros 220 mil m2 nas regiões com menos tradição em receber escritórios comerciais. Para efeito de comparação, estes lançamentos se equivalem à soma do estoque atual de salas comerciais disponíveis em regiões com forte presença comercial, como o Itaim (407 mil m2) e Faria Lima (285 mil m2). Tamanha pujança e o grande número de lançamentos previstos dividem especialistas consultados pela Construção Mercado sobre o futuro deste segmento: é real o risco de uma saturação no mercado de pequenos escritórios comerciais na Região Metropolitana de São Paulo?

"O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final" (João da Rocha Lima coordenador)

"A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco"  (Luiz Paulo Pompéia diretor da Embraesp)

Parte dos entrevistados avalia que haverá excesso de oferta entre 2012 e 2014, quando boa parte dos empreendimentos que estão sendo construídos atualmente será entregue. "Hoje o que está disponível ou o que está sendo lançado não está saturando o mercado, mas acredito em uma saturação nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto, mas o ocupante final, seja dentista, médico, advogado, ou outro profissional, está comprando caro, e na hora de alugar ele não consegue um retorno equivalente", avalia André Strumpf, gerente de escritórios da Colliers International.

Ele considera que atualmente o investidor obtém, no mercado de pequenos escritórios, retorno igual ou um pouco superior ao conseguido com a caderneta de poupança, mas acredita que a partir do ano que vem "a sensibilidade do investidor artigo do coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli), João da Rocha Lima, cujo teor debate a existência ou não de bolha no segmento de imóveis comerciais: "O investidor que aplica poupança em salas de escritório para alugar tende a fazer a leitura de mercado sob o viés de julgar a demanda em seu ciclo operacional, como sendo derivada da demanda percebida no momento do investimento. O especulador se aproveita disso. Os mercados indisciplinados como esse, que, ainda que movimente posições de investimento de montante elevado e dotadas de pretensa proteção implícita de valor, tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação". (Leia, ao final desta reportagem, o artigo na íntegra.)

João da Rocha Lima acrescenta que "pelos preços que estão sendo colocados, não haverá padrão de aluguel capaz de compensar o investimento". Ele pondera que o investidor em imóvel, especialmente o de imóveis comerciais, faz uma imagem falsa de proteção de investimento. "Este investidor faz o raciocínio de que mesmo que ele não tenha renda, estará tranquilo, porque o imóvel não perde valor. No Brasil, no imaginário das pessoas o tijolo sempre protege o investimento, mas isso nem sempre é adequado."

"Acredito em uma saturação [do mercado de salas comerciais] nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto"   (André Strumpf gerente de escritórios da Colliers International)

 

Mercado de flats

Para Rocha Lima, existe a possibilidade de que o mercado de pequenos escritórios comerciais esteja vivenciando o mesmo processo verificado no mercado de flats em meados da década passada, quando a oferta cresceu muito em pouco tempo, gerando um grande número de imóveis vazios e sem liquidez. "O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final. O mesmo aconteceu com o mercado de flats, cuja demanda é semelhante, feita num primeiro momento por investidores."

Ele lembra que foram lançados quase 30 mil unidades em flats em dois anos, e estes ficaram com taxa de ocupação entre 20% e 30% por um grande período, "e só se recuperaram nos últimos anos". No segmento de pequenos escritórios compartilhados, Rocha Lima é categórico: "é muito provável que aconteça um impacto negativo, porque vai haver uma oferta concentrada de espaços de escritórios daqui a três ou quatro anos, quando estes empreendimentos lançados nestes últimos dois anos serão concluídos e lançados para aluguel, e aí sim podemos ter uma questão séria de superoferta".

Um excesso de oferta, destaca Rocha Lima, só não acontecerá se houver um crescimento "brutal" da economia brasileira, que gera necessidade crescente de espaços. Mas se o crescimento da economia for "moderado", há grande probabilidade de superoferta dentro de dois a três anos.

 

Otimismo

As perspectivas pessimistas sobre este segmento, entretanto, não são compartilhadas por todos os especialistas e setores envolvidos na construção e venda de conjuntos de pequenos escritórios. "A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco", avalia Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Ele considera que 2010 foi um ano "forte", com um grande número de unidades comerciais lançadas, e "isso pode parecer, aparentemente, uma superoferta, mas para isso precisaria fazer uma análise um pouco mais ampliada, avaliando um período maior, não só 2010, mas desde 2006, porque o que está sendo lançado agora vai ficar pronto daqui a dois anos, aproximadamente".

Novos estoques de salas a caminho

-450 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões primárias da cidade até 2014

-220 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões secundárias

-40 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões primárias

-60 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões secundárias

-4% é a taxa média de vacância das salas existentes há mais de um ano e meio

-8% a 9% é a taxa média de vacância das salas entregues com até um ano e meio

Fonte: Colliers

Pompéia lembra que a previsão de entrega dos empreendimentos está concentrada, em grande parte, entre setembro de 2012 e meados de 2013, mas há lançamentos previstos até abril de 2014. "Acredito que a maioria destes empreendimentos será um sucesso. Um ou outro pode enfrentar esse problema de superoferta, mas há demanda não atendida em alguns bairros, e estes empreendimentos vieram para atendê- la." Ele lembra que em mercados mais saturados, como a Vila Olímpia, na zona Sul de São Paulo, houve apenas um lançamento de escritório comercial em 2010.

Atuando na "ponta" do mercado, Silvio Zarzur, vice-presidente de vendas da EZTec, construtora com forte atuação no segmento de pequenos escritórios, acredita que o mercado não terá excesso de oferta e ainda deve crescer mais nos próximos anos. "Sentimos que este era um mercado importante há três anos e meio, e desde então já lançamos sete empreendimentos neste segmento. Os primeiros tiveram velocidade de vendas muito forte, com preço bom. E de lá para cá só melhorou. Cada empreendimento que lançamos tem vendas mais rápidas e com melhores preços. Parece que este segmento tem uma força e uma continuidade muito grande", diz Zarzur.

"Muitos acham que o mercado vai arrefecer ao alugar, mas temos vistos a velocidade de vendas aumentar, com aluguéis melhores que o estimado antes do lançamento"  (Silvio Zarzur vice-presidente de vendas da EZTec)

Se a economia brasileira continuar crescendo a taxas entre 4% e 6% ao ano, "acho que essa oferta de escritórios que estão entrando não será suficiente", ressalta Zarzur. Ele rebate ainda o argumento de perda de valor na hora de alugar o escritório: "muita gente acha que este mercado vai arrefecer na hora de alugar o imóvel, mas o que a gente vê é a velocidade de vendas aumentar, com preços de aluguel melhores do que o estimado antes do lançamento". Zarzur destaca que a EZTec já lançou dois empreendimentos desta tipologia em 2010, e há mais quatro para serem lançados até dezembro. "Lançamos um na região atrás do shopping Morumbi, a R$ 10,5 mil/m2, e vendemos 80% dos conjuntos em cinco dias. Lançamos outro próximo ao metrô Ana Rosa, a R$ 13 mil/m2, e vendemos mais de 80% antes do primeiro final de semana. Temos gente ligando procurando este tipo de imóvel", salienta.

Dos imóveis nesta tipologia disponíveis para ocupação, a taxa de vacância gira atualmente entre 8% e 9% do total, segundo dados da Colliers. "Esta é uma vacância que considero saudável, e até 10% ou 11% é sustentável, acima disso o mercado fica muito favorável ao locatário, pois há uma grande oferta e o preço do aluguel tende a cair", diz Strumpf, da Colliers, acrescentado que "a taxa de vacância deve superar 11% daqui a dois anos, com certeza".

Investidores e compradores

Parte das divergências nos prognósticos deste segmento se dá pelo tipo de consumidor final, que nem sempre é o usuário. Boa parcela dos compradores destes escritórios é composta por investidores, com intenção de obter uma receita fixa com aluguéis, considerada mais segura que investimentos de outra natureza, mesmo no mercado imobiliário.

Para Zarzur, há basicamente três tipos de comprador: o que compra para uso próprio, o que compra e revende, e o que compra para alugar. "Acredito que hoje haja mais investidores do que usuários neste mercado", diz o vice-presidente da EZTec.

Já Pompéia avalia que o principal comprador destes empreendimentos é o consumidor final, mas vai além na categorização, dividindo os principais grupos de investidores de acordo com a finalidade projetada: "Há três atuações de investidores: o primeiro grande consumidor destes imóveis é o consumidor final, que compra este produto para ocupar e usar profissionalmente. O segundo grande grupo de comprador é o investidor, e este grupo se divide em dois: o de pequeno e médio porte, que se subdivide entre o investidor tradicional, que compra na planta para vender quando o prédio está ficando pronto, e o que compra o conjunto para alugar e obter renda com o imóvel", elenca o diretor da Embraesp.

Descentralização dos lançamentos

Um dos fatores que deixou investidores mais cautelosos em relação ao segmento de pequenos escritórios comerciais na capital paulista foi o grande número de empreendimentos desta tipologia surgindo em áreas sem tradição neste segmento.

Este movimento de descentralização fez com que nos últimos dois anos fossem registrados lançamentos em bairros como: Vila Madalena, Vila Leopoldina, Tucuruvi, Sacomã, Mooca,Vila Maria, Vila Clementino, Jabaquara, Ipiranga e Aclimação, com quase nenhuma tradição em pequenos escritórios, além de cidades como Taboão da Serra, São Caetano, Diadema e Cotia.

"Acho que está correta a pulverização dos edifícios de escritório, porque alguns bairros, Santana é um deles, mereciam mais lançamentos, pois tinha demanda e não tinha oferta", argumenta Pompéia, lembrando que neste bairro houve três empreendimentos lançados em 2010, sendo R$ 4.850 o menor preço do metro quadrado útil e R$ 7.241 o mais alto.

"Outro local que considero acertado o lançamento é a Vila Leopoldina, pois há um adensamento muito grande de lançamentos residenciais, e é um ponto estrategicamente bem posicionado, praticamente no entroncamento das marginais, próximo ao parque Villa Lobos, e bairros de classe média alta, como Alto de Pinheiros e Lapa", conclui Pompéia.

Há ainda no grupo de pequenos investidores, segundo Pompéia, uma figura que vem surgindo a partir de 2009: o investidor que compra a entrada. "Ele não tem dinheiro para comprar o produto inteiro, mas tem dinheiro para dar a entrada, e repassa esta entrada em seis meses ou um ano, e vende este imóvel com ganhos superiores aos que teria na bolsa, por exemplo." Por fim, explica Pompéia, há também o grande investidor, que compra vários andares; e aquele que compra no modelo Built-to-suit, feito sob medida.

O diretor da Embraesp ressalta que dentro do grupo de grandes investidores existe uma divisão entre nacionais e estrangeiros, sendo cada vez maior a presença deste último no Brasil. "Como as economias do hemisfério Norte do planeta ainda estão se recuperando, o grande investidor internacional está de olho no hemisfério Sul, e nele o grande mercado é o Brasil, que vem apresentando aumento de preços muito fortes, além do crescimento do segmento comercial estar muito forte no Rio de Janeiro, nossa grande vitrine internacional, apresentando taxas superiores ao crescimento do mesmo mercado em São Paulo", conclui Pompéia.

Riscos e oportunidades

Independente da existência ou não de saturação, investir no mercado de pequenos escritórios comerciais traz todo o tipo de risco, segundo Zarzur: "primeiro, a empresa deve ser especializada para fazer este tipo de prédio, pois há muitos itens a seguir; em segundo lugar, a empresa tem que estar altamente capitalizada, porque os terrenos são milionários; é preciso ainda estar preparado com mão de obra e uma retaguarda técnica muito grande, pois os clientes estão cada vez mais exigentes, e se não atender às especificações pretendidas, corre-se o risco de o aluguel ficar muito caro, ou de ter uma demora maior para realizar as vendas."

Ao avaliar oportunidades de investimento neste segmento, a empresa deve primeiro entender o local em que pretende construir, saber o que está sendo ofertado na região, ressalta Zarzur. "Há dois tipos de atrativos: o lugar onde não há concorrentes, com terrenos em lugares difíceis de conseguir, e lugares em expansão, como por exemplo o Largo da Batata (na região de Pinheiros), que daqui a dez anos terá uma grande transformação."

Strumpf lembra que como o conjunto comercial atende serviços, ele é viável também nos principais bairros de São Paulo, por exemplo. "Em um bairro residencial com potencial de consumo grande é possível lançar um conjunto comercial, pois haverá demanda em serviços, como advogados, médicos, dentistas, então ele tem essa mobilidade maior que lajes corporativas, estas tendo que concentrar-se nos bairros de caráter mais comercial mesmo. Pois uma empresa de mil funcionários, por exemplo, deve estar em uma região com infraestrutura adequada, não há como levar esse empreendimento para outro lugar."

Para o gerente de escritórios da Colliers, há ainda oportunidades no Rio de Janeiro e São Paulo, "que são mercados óbvios", mas existe também um crescimento expressivo "na região da Grande Campinas e Santos, com previsão de oferta e demanda altas. Além destes, Brasília, Recife, Fortaleza e Belo Horizonte seriam as principais praças com oportunidades de empreendimentos neste segmento".

Já Rocha Lima considera que bairros e locações tradicionalmente voltados para serviços, e regiões com escritórios, devem ser o foco de investimentos, pois "a aposta é menos complexa, porque há uma demanda natural". Ele frisa ainda que existem oportunidades na construção de escritórios próximo a grandes empreendimentos.

"Um grande complexo de shopping center pode dar vazão a um complexo de pequenos escritórios, pela sinergia, mas ela tem um limitador, não pode ser um complexo de escritórios de qualquer dimensão, tem que atentar para a demanda."

Por Bruno De Vizia / Revista Construção