quarta-feira, 22 de setembro de 2010

Tenho terreno e queria fazer um loteamento. Como devo proceder?

Antes de dividir o terreno e vender os lotes, o proprietário de uma gleba de terras deve aprovar um projeto de parcelamento do solo e registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis

      Antes de dividir o terreno e vender os lotes, o proprietário de uma gleba de terras deve aprovar um projeto de parcelamento do solo e registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis

O mercado imobiliário está, como todos sabemos, bastante impulsionado por conta de vários fatores, dentre eles estabilidade econômica, linhas de crédito para produção e aquisição de imóveis, demanda represada e interessantes retornos de investimento.

Esse aquecimento pode ser constatado nos mais variados setores do mercado, como edifícios comerciais (conjuntos e lajes corporativas), galpões industriais, centros comerciais (shopping centers e centros comerciais de bairro) e empreendimentos com finalidade residencial.

Nos grandes centros urbanos, é bastante raro encontramos uma gleba de terra que ainda conserve seu estado original, ou seja, que ainda não tenha sido objeto de algum parcelamento do solo.

Parcelamento do solo

Entretanto, o proprietário de alguma gleba de terra urbana que pretenda parcelar esse seu imóvel somente poderá fazê-lo respeitando as regras impostas pela Lei 6766/79 e outros dispositivos legais, especialmente aqueles editados pelo município onde se localiza a gleba.

Ao parcelar uma gleba de terras, passamos a ter os lotes de terreno. Quando esse parcelamento previr a abertura de ruas para acesso aos seus lotes, trata-se de "loteamento". Se o parcelamento não implicar a abertura de novas ruas e, portanto, o acesso aos lotes de terreno se der por ruas já existentes, então se trata de "desmembramento".

Seja loteamento ou desmembramento, o fato é que o proprietário de uma gleba de terras não pode, a seu bel-prazer, retalhar a área e vender os lotes sem que antes tenha sido aprovado o respectivo projeto de parcelamento do solo, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Cabe ao proprietário da gleba elaborar o projeto de loteamento (ou desmembramento, conforme o caso) nos termos das diretrizes previamente obtidas junto à municipalidade, e então iniciar um longo e trabalhoso processo de aprovação perante todos os órgãos competentes.
Áreas públicas controle de acesso

As áreas destinadas a vias de circulação, as áreas verdes e institucionais que deverão estar previstas no projeto de loteamento passam a ser públicas e, por conseguinte, são doadas para a municipalidade.

Após a aprovação do projeto de parcelamento do solo e, portanto, com a expedição do respectivo alvará, deve o proprietário, no prazo máximo de 180 dias, registrar o projeto aprovado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro do projeto aprovado poderá o proprietário (empreendedor) comercializar os lotes.

Com base em dispositivos da Constituição Federal e da própria lei 6766/79, o loteador poderá apresentar para aprovação um projeto de loteamento prevendo cercamento da área loteada e o controle do seu acesso, visando, assim, uma dose maior de segurança e a criação de uma melhor ambiência para os moradores desse loteamento.
Não é condomínio

O município, com base em lei específica tratando sobre esse tipo de loteamento, poderá aprovar o mencionado controle de acesso por meio de concessão real de uso e estabelecer contrapartida para os futuros proprietários de lotes. Estes, por seu turno, deverão cumprir com as determinações da municipalidade por meio de uma associação de moradores constituída para essa específica finalidade, e que terá, em seus quadros sociais, os proprietários de lotes que integrem esse loteamento.

O que usualmente é exigido pela municipalidade para aprovar um projeto prevendo o controle de acesso é a obrigação assumida pela associação de moradores quanto à manutenção e conservação de pavimentação, guias, sarjetas e calçadas, bem como a coleta de lixo - que passa a ser feita apenas na entrada do loteamento, e não lote a lote.

Esses serviços passam a ser de responsabilidade da associação de moradores que, por sua vez, contará com os recursos advindos das contribuições associativas que os proprietários de lotes se obrigam a pagar no momento em que adquirem os seus lotes, assemelhando-se, mas não coincidindo, ao rateio de despesas condominiais.


Fonte:    Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame