quinta-feira, 22 de abril de 2010

Especialistas recomendam que corretores relacionem todas as despesas do imóvel e uma previsão do condomínio antes da vender o bem

“Oportunidade de participar do plano Minha Casa, Minha Vida com subsídio de até R$ 23 mil.” Frases como essa se repetem nos anúncios de lançamentos imobiliários enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. As ofertas destacam as facilidades de crédito e subsídios para aquisição de imóveis, mas a maioria não revela os custos de manutenção dos empreedimentos.

A informação é relevante para todas as famílias que compram um imóvel, mas ganha peso quando o apartamento é vendido a famílias de baixa renda, afirma Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. Segundo ela, o risco de inadimplência no condomínio existe em todas as faixas de renda e o percentual de falta de pagamento está em 6,5% na cidade de São Paulo.

“Os corretores deveriam fazer um trabalho extra para vender imóveis para famílias de baixa renda, com a apresentação de todas as despesas de um apartamento e uma previsão da cota condominial”, afirma Angélica. "Eles também devem orientar que o condomínio é uma conta permanente para quem mora em apartamentos."

Procuradas pelo iG, as construturas Tenda, Mudar e CHL afirmaram que não podem informar os valores dos condomínios de seus empreendimentos porque a mensalidade é definida por administradoras terceirizadas. A HM, construtora do segmento econômico do grupo Camargo Corrêa, informou que os condomínios de seus empreendimentos para famílias de baixa renda devem custar cerca de R$ 100. A Caixa Econômica afirmou, em nota, que a administração dos condomínios não é responsabilidade do banco e que não possui uma estimativa de qual o valor ideal para a cobrança de condomínio.

Corte de custo é limitado

O custo de manutenção de um condomínio depende das opções que ele oferece, como salão de festas, playground e elevadores. A maioria dos condomínios do Minha Casa, Minha Vida direcionados a famílias de até três salários mínimos é formado por blocos com até cinco andares, sem elevador, divididos em unidades de cerca de 40 metros quadrados. Mesmo sem luxos, as despesas básicas como portaria, material de limpeza, impostos e pessoal, não são inferiores a R$ 20 mil, afirma Henrique Bianco, presidente da HM.

Para cortar custos, os moradores precisam decidir se querem abrir mão de serviços oferecidos dentro do condomínio. Entre as possibilidades, Bianco sugere a substituição da portaria 24 horas por portão eletrônico e cerca elétrica. “Uma portaria 24 horas custa R$ 7 mil por mês para o condomínio de qualquer porte”, diz. Outra alternativa é dispensar funcionários encarregados de limpeza ou pintura do prédio e organizar mutirões entre os moradores para a realização dos serviços.

Subsídio das contas

Uma hipótese apontada para a redução do valor do condomínio dos apartamentos do Minha Casa, Minha Vida é a concessão de subsídios do governo para serviços de água e luz dos empreendimentos. A medida está em discussão no Sindicato da Habitação (Secovi), que deve apresentar uma proposta sobre o tema para o governo federal. “O poder público terá de participar da administração desses condomínios”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP.

Para ele, a atuação do governo após a entrega dos empreendimentos evitará falhas como as ocorridas nos conjuntos habitacionais Cingapura, criados em 1994 em São Paulo. Os empreendimentos chegaram a registrar 85% de inadimplência, abandonos e ligações clandestinas de luz e água.

O programa Minha Casa, Minha Vida oferece subsídio de até R$ 23 mil para a aquisição da casa própria, mas não para a manutenção das unidades. Ao todo, o projeto prevê a construção de 1 milhão de casas populares, 40% delas voltadas para famílias com renda de até três salários mínimos.

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Orientação


A maioria das construtoras não oferece serviços de orientação para os moradores, pois elas não são responsáveis pela administração do empreendimento. Há algumas exceções, como a HM, que desenvolve um projeto de assistência social aos moradores durante dois meses após a entrega das chaves. O programa existe desde 2006 e, coincidentemente, também se chama Minha Casa, Minha Vida. Nele, há reuniões dos moradores, nas quais psicólogos e assistentes sociais os orientam na escolha do síndico e na definição de normas do condomínio.


Para o presidente da HM, Henrique Bianco, a orientação é essencial para a sustentabilidade do empreendimento e do bairro. “Se as construtoras não desenvolverem essas atividades nos lançamentos do Minha Casa, Minha Vida para famílias de até três salários mínimos, o poder público terá de fazer”, afirma. O executivo também ressalta que o projeto beneficia a construtora, pois ela é responsável pela estrutura do edifício por cinco anos após a entrega dos apartamentos.


A futura moradora do empreendimento Praças Sumaré, Sofia Lisboa, afirma que, sem a orientação dos profissionais, os vizinhos sentiriam dificuldades em organizar o condomínio. “As decisões foram dos moradores, mas a iniciativa de formar comissões para discutir as questões do condomínio foram da assistente social", afirma. "Sem ela, ninguém saberia por onde começar.”
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Fonte:  Marina Gazzoni, iG São Paulo











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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame