quinta-feira, 3 de setembro de 2009

O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC)

Concebido com a finalidade de aferir a evolução dos custos de construções habitacionais, o índice, de início, referia-se aos padrões e gabaritos simples de então.

O primeiro índice oficial de Custo da Construção Civil no Rio de Janeiro data de 1950 com retroação de sua série histórica até janeiro de 1945. Esse índice referia-se ao custo de um edifício de três pavimentos, sem elevador, padrão esse que constituía o mais usual na época. Sua composição inicial compreendia 16 itens específicos.

Em vista das inovações posteriormente introduzidas nos estilos, gabaritos e técnicas de construção, o ICC teve que, aos poucos, se adaptar aos novos produtos e especialidades de mão-de-obra.

Em janeiro de 1972 foi realizado estudo para implantação do novo sistema de cálculo do Índice de Custo da Construção, em decorrência da necessidade de revisão da metodologia, e ao mesmo tempo, da atualização do sistema de pesos, face a mudança na composição de diversos gabaritos e padrões usuais na cidade do Rio de Janeiro.

Até dezembro de 1974, seu cálculo era baseado na fórmula tipo Laspeyres de base fixa. Não era permitida a introdução de modificações na especificação de nenhum de seus componentes. O sistema de ponderação empregado referia-se à estrutura de custo de um edifício de três pavimentos com seis apartamentos ao todo.

Em janeiro de 1975 adotou-se nova fórmula de cálculo que permitiu a primeira mudança nos materiais de construção. A segunda modificação refere-se aos tipos de gabaritos e padrões utilizados no novo índice. Chegou-se a um desdobramento tal que, além do índice médio, tinha-se aberturas segundo as suas características verticais: 1 (casas), 4 , 8 e 12 pavimentos.

Esse índice abrangia o total de 31 itens, sendo três relativos a mão-de-obra e 28 a materiais de construção.

Com o agravamento do processo inflacionário nos anos 80, a utilização do ICC-RJ na formação do Índice Geral de Preços (IGP) passou a apresentar um sério inconveniente em função das bruscas oscilações por conta dos reajustamentos salariais concedidos em fevereiro e agosto de cada ano, meses de dissídios coletivos no Rio de Janeiro.

Se já havia uma vontade de que o índice deixasse de ser apenas regional, esses acontecimentos anteciparam a decisão de mudança no IGP, que deveria incorporar um índice de construção nacional. Há algum tempo já existia o índice de Edificações, e a substituição de um índice pelo outro poderia ter sido efetuada. De certa forma isso foi feito, pois o INCC introduzido em fevereiro de 1985 (incluindo mais sete capitais, além do Rio de Janeiro) pode ser visto como um encadeamento da série anterior do ICC-RJ com as evoluções de custos captadas pelo Índice de Edificações. Os dois continuaram a coexistir apenas por questões de formas de apresentação e, principalmente, para resguardar interesses de usuários (como se sabe, existem muitos contratos de obras com cláusulas de correção baseadas num ou noutro índice).

Em janeiro de 1986 foram efetuadas atualizações de itens e ponderações. Além disso, expandiu-se o número de municípios de capitais para 18. Os prédios de oito andares, de menor expressão nas licenças de "habite-se", foram excluídos do índice, e a estrutura de custos foi revista, de forma que se chegou a especificação de 56 tipos de materiais e 16 categorias de mão-de-obra, levando-se em consideração os seguintes padrões de construção habitacional:

H1 - casa de 1 pavimento, com sala, 1 quarto e demais dependências, medindo em média 30 metros quadrados;

H4 - edifício habitacional de 4 pavimentos, constituído por unidades autônomas de sala, 3 quartos e dependências, com área total média de 2520 metros quadrados;

H12 - edifício habitacional de 12 pavimentos, composto de apartamentos de sala, 3 quartos e dependências, com área total média de 6013 metros quadrados.

Todos os tipos citados referem-se a construções de boa qualidade mas sem luxo, já que o objetivo é o cálculo de índices que reflitam evoluções de custos de construção para um mercado compatível com a realidade econômica brasileira.

O custo da mão-de-obra está segmentado em salários e encargos sociais. A coleta de informações, no que se refere a preços e salários, é feita uma vez por mês junto a fabricantes, atacadistas e construtoras.

Em janeiro de 1996 foram feitas alterações no sistema de pesos do INCC, além da inclusão de mais duas capitais aumentando para 20 o número de municípios pesquisados.

Em janeiro de 2001, o INCC sofreu nova reestruturação, diminuindo para 12 o total de municípios pesquisados. Nessa atualização da amostra do INCC, chegou-se à seleção 723 itens específicos, sendo 659 relativos a materiais e serviços e 64 relativos a mão de obra. Agrupando-se os itens de baixa representatividade no custo total das obras, chegou-se à especificação de 51 tipos de materiais e serviços, além de 16 categorias de mão-de-obra relevantes. São pesquisados mensalmente 3500 informantes, que fornecem cerca de 20.000 cotações mensais.
Fonte: FGV
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame