quinta-feira, 24 de setembro de 2009

A liquidez

A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos desta modalidade, pode ser definida como relativa. O investidor imobiliário, se precisar dispor de seu patrimônio de forma abrupta, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, entretanto, com o pequeno deságio, encontrará sempre compradores interessados em adquirir um ativo real.

Não importando qual dos itens do tripé básico se busque encontrar, o mais relevante nesse direcionamento, a princípio, é a finalidade específica de cada um deles. Os mais conservadores optam por alicerçar o seu investimento em bases sólidas, no pilar segurança, enquanto os mais agressivos voltam-se para investimentos com maior rentabilidade. Independente dessa análise individual, a regra mais aceita e mais difundida entre especialistas, envolvendo qualquer natureza de investimento, volta-se para a diversificação do produto. Vale o velho adágio popular: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.

Dentro de um universo genérico podemos verificar que são quatro as motivações de uma aquisição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento (ou negócio) e renda.

A finalidade mais corriqueira da aplicação imobiliária é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecidas, em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa.

Para essa modalidade de aquisição costumo lembrar-me de um publicitário que, em uma discussão sobre investimento imobiliário, informou que seu imóvel residencial ao longo de cinco anos, que adquirira para uso próprio e da família, apresentou modesta valorização, da ordem de 10% ao longo do período em dólares, o que o classificara como péssimo investimento. O proprietário esquecera, entretanto, que no período de cinco anos, ou seja, 60 meses, havia economizado um valor equivalente a aproximadamente 60% do imóvel, caso não tivesse adquirido e por conseqüência necessitasse alugar semelhante imóvel para alojar a família.

Investimentos em imóveis em busca da valorização também são muito usuais. Nesse caso, o investidor busca, a médio e longos prazos, um ganho superior a outros ativos, simplesmente pela conjugação de fatores que agreguem valor ao imóvel. Muito comuns são os investimentos em lotes, uma vez que tendem a apresentar valorização, à medida que o entorno começa a ser edificado, aumentando a demanda por terrenos para novas construções.

Sobre isso vale recordar um imóvel adquirido em determinada época, por US$ 6 mil e transacionado após dez anos, pelo valor de US$ 120 mil, em função exatamente do crescente surgimento de diversos empreendimentos imobiliários no local, aliado à modificação da lei de zoneamento urbano, que favoreceu o lançamento de edifícios de apartamentos.

Uma forma de aquisição mais direcionada à análise do setor é aquela destinada à realização de um empreendimento, sempre de fundamental importância para o investidor institucional. Ao adquirir determinado imóvel, ele sempre deverá fazê-lo visando um futuro negócio, ainda que em parceria com uma empresa do setor. Nessa modalidade, costumam estar os imóveis “brutos”, como glebas ou grandes áreas, onde surgirão loteamentos, centros comerciais ou conjuntos residenciais, cuja negociação poderá ser feita por meio de permuta imobiliária.

O caso específico da permuta é um exemplo clássico onde o investidor poderá auferir grandes lucros ao adquirir um terreno e, numa parceria com uma empresa construtora, trocar o imóvel por futuras unidades construídas, que poderão, dentro de um nível de prazo e risco compatíveis, oferecer maiores ganhos do que a venda pura e simples, obtendo a valorização natural, como explicado.

Finalmente, a modalidade voltada para renda ganha impulso e se torna a mais procurada pelo investidor imobiliário, principalmente em função da falência do sistema previdenciário oficial, que leva as pessoas a procurarem alternativas de renda para aposentadoria. Isso se alia ao fato de que imóveis que não produzem renda geram custos, tais como manutenção, condomínio e impostos.

Nessa modalidade existem diversas formas de se buscar uma alternativa de investimento, sendo a principal delas aquela formada por imóveis que possam oferecer uma maior rentabilidade em relação ao patrimônio investido, devendo o investidor procurar aqueles que tenham facilidade de colocação no mercado e tenham constância em sua renda, além de estar sempre preparado para momentos em que a própria retração econômica indicará taxas percentuais inferiores àquelas esperadas inicialmente.

Diante desse cenário, cabe ao investidor escolher um imóvel que possa preencher, simultaneamente, o maior número de motivações, o que permitirá a busca de novas alternativas, caso uma delas não se mostre a mais adequada.


FONTE: O ESTADO DE MINAS - Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame