quarta-feira, 9 de setembro de 2009

Condomínios oferecem serviços diferenciados para dar maior comodidade ao morador carioca, também para paulistas.

Matéria bastante interessante, que revela muitas opções de prestação de serviços oferecidos pelas empresas construtoras e condomínios, que esclarecem e orientam muitos clientes interessados em realizar seu sonho de um novo apartamento. O texto é longo mas vale a pena !

Rio de Janeiro - Então você precisa deixar o carro para lavar, mas não tem tempo de ir até uma loja especializada. Já pensou em morar num condomínio que ofereça serviços como esse para facilitar a sua rotina diária? Depois da febre das academias de ginástica, construtoras e empresas de administração predial começaram a investir em serviços diferenciados. Spas, restaurantes assinados por especialistas em gastronomia, pet cares, livrarias e salões de beleza estão entre os produtos oferecidos nos novos empreendimentos. A maior parte dos lançamentos está em fase de construção e é voltada para as classes média e média alta. O preço dos apartamentos pode variar entre R$ 210 mil e R$ 1 milhão.

De acordo com Bruno Oliveira , do departamento de marketing da construtora Calçada, que tem dois empreendimentos em construção com esse tipo de serviço, esta é uma tendência recente que responde aos anseios do perfil do novo morador, com uma vida agitada e pouco tempo disponível. “Nós pretendemos com esses serviços facilitar a vida do morador e sem onerar o condomínio que conta com o adicional apenas da taxa de administração. Os serviços só são pagos por quem os utiliza”, explica Bruno Oliveira.
Destinado à classe média, o condomínio Elegance, em Duque de Caxias, por exemplo, oferece serviços de salão de beleza e Spa. Já o Barra Mais, na Barra da Tijuca, inclui supermercado delivery, baby-sitter, personal trainer, manutenção de reparos e passeador de cachorros. Todos os itens serão terceirizados, ou seja, o cliente só pagará pelo que usar. As unidades residenciais de dois quartos de ambos empreendimentos custam em torno de R$ 210 mil enquanto as de três giram por volta de R$ 250 mil. Outro condomínio, este ainda na planta, que oferecerá serviços de SPA e choperia é o Original Grajaú, da CHL, com apartamentos com custo médio de R$ 270 mil, com dois quartos; e R$ 310 mil, com três.

Condomínio Le Parc, da RJZ/Cyrela, oferece serviço de Spa aos moradores
No segmento de luxo, o Le Parc, empreendimento já pronto da RJZ/Cyrela, e os condomínios do Iles de La Península, estes em fase de construção pela incorporadora em parceira com a Carvalho Hosken, incluem clínicas de estética, livraria, restaurante e café. O preço médio dos apartamentos pode custar entre R$ 565 mil, com dois quartos e R$ 1 milhão, com três. De acordo com Ricardo Corrêa, diretor de marketing da Carvalho Hosken, a participação de condomínios com esse tipo de serviço é de 100%, de quatro anos para cá. “Com certeza, eu diria que, daqui para frente, os empreendimentos, principalmente os de luxo, vão adotar esse padrão. Cada vez mais o homem está voltado para si mesmo. Por isso, torna-se imperativo oferecer esse tipo de serviço. No Rio, o condomínio com este modelo já caiu no gosto do carioca. Além disso, esses empreendimentos trazem um valor agregado inestimável. E do ponto de vista financeiro ou econômico, como estamos falando em torno de 600, 700 unidades, você tem uma cota condominial baixíssima, com um custo-benefício que vale a pena”, explica Ricardo Corrêa.
O planejamento ideal das cidades prevê a oferta de variados serviços na proximidade de casa e em todo o bairro. Quando isto não ocorre torna-se quase necessário ter este atendimento nos condomínios, principalmente de bairros planejados para o automóvel, como a Barra da Tijuca.
Construtoras já oferecem mais de uma opção de planta para os clientes de um mesmo empreendimento. A ideia é disponibilizar alternativas de projetos para não perder vendas porque o consumidor precisava de um quarto a mais ou uma cozinha maior. Na hora de fechar o negócio, o novo proprietário precisa, apenas, escolher a metragem da unidade e a disposição dos cômodos.

A incorporadora Rossi oferece cinco alternativas de plantas para empreendimentos de médio e alto padrão. Segundo a gerente de incorporação da empresa, Carmem Lopes, são apartamentos que podem ter, em média, entre 95 metros quadrados a 125 m² e, dependendo do gosto do freguês, ter cozinha ampliada com banheiro, ou cozinha e sala ampliadas, ou ainda outras três opções. No momento da visitação, os vendedores oferecem o serviço, detalhando passo a passo como funciona a operação. No caso da Rossi, não há necessidade de o futuro proprietário escolher na hora qual planta prefere, ele tem tempo para decidir a melhor alternativa de planta. “O cliente não paga nada a mais por isso e pode ter o apartamento do jeito exato da sua necessidade”, diz Carmem.

Fachada do empreendimento na MaxHaus
A MaxHaus também deixa o cliente à vontade para configurar a unidade com a sua cara. Segundo o idealizador do projeto, José Paim de Andrade, o cliente ganha quatro paredes e um banheiro. “A partir daí, escolhe a planta – um, dois, três ou nenhum quarto, a um valor mínimo inferior a 3% do custo do imóvel por parede erguida”.

Estão previstas no cronograma da companhia empreendimentos com o conceito da “Arquitetura Aberta” na zona leste da capital paulistana, na zona sul e zona oeste. Depois de São Paulo, o MaxHaus chega a Porto Alegre e Curitiba e futuramente pretende desenvolver produtos para o mercado internacional. O produto permite que essa decisão possa ser tomada no ato da compra ou ao longo da vida. “Estamos na era da alta tecnologia, da valorização do indivíduo e da auto-expressão. É natural que a tendência da customização chegue ao lugar onde as pessoas moram”, diz Paim.

A construtora Even tem o produto Excluseven, que a partir da planta padrão disponibiliza opções de mudanças para o cliente – do projeto ao acabamento. “É importante frisar que essas alterações são planejadas dentro do cronograma da obra, para que o imóvel seja entregue na data antes estipulada e com 100% das modificações executadas”, conta Fabiano Delvaux, gerente de relacionamento da incorporadora. São mais de dez opções de personalização, que vão desde abrir ou fechar a cozinha para a sala, até a troca do piso da suíte. A Even observou que este produto contribuiu para o crescimento de mais de 50% na procura de seus imóveis, principalmente entre os jovens. “Essa cobrança pode ser feita de duas formas: ou com o acréscimo das melhorias no preço final do imóvel, ou com o valor integral de algum item, como uma churrasqueira.”



Fonte: Jornal O Globo (publicado em 30/07/09)
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame