sexta-feira, 17 de junho de 2011

Percepção de descontrole dos preços provoca crescimento na procura por imóveis

Bastaram algumas notícias sobre crescimento da inflação para o mercado habitacional sentir o reflexo. Imóvel é, ainda, um dos mais seguros e rentáveis investimentos, comprovados, por exemplo, pela elevação em 27,70% no Índice de Locação Sobre Oferta (LSO) para imóveis residenciais em abril, três pontos percentuais acima do verificado em abril de 2010, quando registrou 24,15%. “As oscilações do mercado financeiro sempre produzem resultado junto ao mercado habitacional”, ressalta o presidente do Instituto de Pesquisa do Secovi/PR (Inpespar), Luiz Fernando Gottschild.

No período (abril) os imóveis com maior índice de locação foram a kitinete (42,9%), casa de alvenaria com 4 dormitórios (40,3%) e casa de alvenaria com 2 dormitórios (37,6%).
 
No setor comercial, a alta do LSO foi de 14,62%, pouco acima do verificado no mês de abril do ano passado com 14,32%. “Os imóveis comerciais estão com locação praticamente estabilizada também devido às oscilações da economia e o medo da volta da inflação”, acentua Gottschild. O imóvel comercial com maior índice de locação sobre oferta em abril foi o conjunto comercial, com alta de 25,9% contra 13,7% verificado em abril do ano passado.

 
Dias para alugar

- O número de dias para alugar um imóvel residencial cresceu de 81 para 85 dias, constata a pesquisa do Inpespar.

- Os imóveis que tiveram a maior velocidade de locação foram: Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (queda de 79 para 62 dias) e Kitinete (queda de 85 para 68 dias).

- Na área comercial, o tempo médio de angariação dos imóveis e locação ficou praticamente estável com 129 dias contra 120 dias verificado em abril do ano passado.


Preços

Na comparação com o mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 1,1 % no preço para locação dos imóveis residenciais. O sobrado (4,7%) e o apartamento com 3 dormitórios (3,6%) apresentaram maior variação.
 
Em contrapartida alguns tipos de imóveis tiveram variação negativa, caso da kitinete, cujos preços caíram em média 4,3% e a casa de alvenaria de um dormitório com queda de 2,5%.
 
Nos imóveis comerciais, em abril comparado a março, o setor apresentou variação de 4,62% na média do preço de oferta para locação dos imóveis. Conjunto (8,6%) foi o imóvel com maior variação de preço. Porém, outra ponta, os interessados em barracões foram beneficiados com queda nos preços de 4,2% no mês de abril.
 

Inadimplência

O índice de inadimplência (contratos com atrasos acima de 30 dias) registrou média de 2,5% em 2010, enquanto que a média de 2009 ficou em 3,3%. No mês de abril de 2011 o índice de inadimplência foi de 1,9 %.

 
Meios de divulgação

“É interessante observar o crescimento da internet como veículo de acesso e conhecimento por parte dos locatários”, ressalta Gottschild. Em abril passado, 46,5% dos clientes que chegaram às imobiliárias em busca de imóveis para alugar, tomaram conhecimento do produto através de sites. Em segundo lugar aparecem as placas de divulgação, com 17,6%. “A indicação de vizinhos, amigos, antigos locatários também funciona para o setor, e registrou 12,5% do total dos negócios fechados nas imobiliárias”, ressalta o empresário.
 
O velho e tradicional fiador ainda é a modalidade mais utilizada como garantia nos contratos de locação, respondendo por 72% do total. “Vem crescendo gradativamente uma modalidade ainda não muito conhecida que é o seguro fiança, que em abril passado respondeu por 15,4% dos contratos fechados”, conclui Gottschild.
 
Em abril existiam 5.837 imóveis para alugar, dos quais 3.838 eram residenciais e 1.999 comerciais.


Venda de usados
 
O Índice Venda de Usado Sobre Oferta (VUSO) para imóveis residenciais, em abril, foi de 7,0 %, não apresentando diferença significativa em relação ao índice de abril de 2010 (6,7%). Os imóveis residenciais usados com maior índice foram o apartamento com 1 dormitório (17,2 %) e o apartamento com 3 dormitórios (12,7 %). Entre os comerciais, o VUSO foi de 7,4 %, apresentando aumento de cerca de 3 pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (4,7 %). Conjunto Comercial apresentou o maior índice Venda de Usado Sobre Oferta (13,4 %).

O tempo médio entre a angariação e a venda de um imóvel residencial usado foi de 90 dias, variação de 11 dias em comparação à média de abril de 2010 (79 dias).
 
Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (61 dias) apresentou o menor tempo médio entre a angariação e a venda.
 

Preços

Em relação ao mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 0,6 % no preço de oferta dos imóveis residenciais usados. A residência de alvenaria com 2 dormitórios (6,2 %) e Kitinete (5,0 %) foram os imóveis que apresentaram maior variação no preço de oferta.
 
Já entre os imóveis comerciais, houve variação média de 3,1 % no preço de oferta. Loja (6,8 %) e Conjunto (4,5 %) tiveram a maior alta no preço.

No último trimestre (fevereiro a abril de 2011), mais que a metade (51,0%) comprou o imóvel usado através de financiamento e 49 % fizeram o pagamento à vista.
 

Terrenos

Em abril de 2011 o índice Venda Sobre Oferta (VSO) para terrenos foi de 9,1 %, apresentando aumento de cerca de dois pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (7,7 %).

O preço dos terrenos ofertados para venda em abril apresentou variação de 1,15 % em relação aos preços divulgados no mês anterior (março). Nos últimos 12 meses a variação foi de 20,43 % no preço dos terrenos ofertados para venda.

Quanto aos terrenos, muda a situação quando se refere à forma como os clientes chegaram às imobiliárias. Quase metade deles (46,7 %) que compraram um imóvel em abril de 2011 tomaram conhecimento através do anúncio feito com placas; 27,8 % através do anúncio via internet e 4,7 % através dos classificados dos jornais. (jalceu2@gmail.com)
 

Fonte:   Sciesp-Paranashop
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame