quarta-feira, 17 de novembro de 2010

Imóveis: o que os paulistanos buscam na hora da compra - Pesquisa revela quanto gastam os novos proprietários

De mudança para fugir do trânsito: “Moro no Morumbi e todos os dias tenho de enfrentar a Marginal Pinheiros. O trânsito começou a pesar. Atualmente, qualidade de vida é fazer tudo perto de casa. Por isso, comprei um imóvel na planta perto da sede da companhia farmacêutica em que trabalho, no Brooklin. No fim do expediente, poderei passar na casa dos meus pais, que vivem ali perto, e levar meu cachorro para passear na hípica. Gosto de tudo o que é diferente, e o meu apartamento (de 87 metros quadrados) será assim. Como a fiação ficará embutida no piso, as paredes estarão onde eu escolhi. Integrei sala, quartos e cozinha, pois não gosto de lugares fechados. Pelo iPhone poderei ligar, de onde estiver, a televisão e as luzes. Moro sozinha e, daqui a dois anos e meio, quando receber as chaves, aproveitarei muito a cafeteria dia e noite, a academia e a sauna.” TAÍSA DOS SANTOS, 30 ANOS, GERENTE DE TREINAMENTO DE VENDAS
Antes de comprar um imóvel, o paulistano pesquisa, em média, seis meses. Vai a lançamentos, visita diversos empreendimentos, faz contas... mas não se muda para longe de onde está instalado. Em média, distancia-se 3,2 quilômetros da antiga residência. Consumidores de apartamentos do chamado perfil econômico (até 250 000 reais) se afastam 3,8 quilômetros. Os de imóveis de padrão mais elevado (acima de 500 000 reais), 2,5 quilômetros. Saber disso norteia muitas das táticas de incorporadoras e imobiliárias. Não à toa, elas costumam investir bastante em pesquisa. Maior imobiliária do país, segundo ranking da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a Lopes tem um departamento especializado em esquadrinhar o que procuram aqueles que estão atrás de um imóvel novo, seja para morar, seja para investir. VEJA SÃO PAULO teve acesso aos dados de levantamentos realizados com mais de 1 300 pessoas nos primeiros oito meses deste ano. “Nossos corretores batem de porta em porta para convidar os vizinhos a conhecer um lançamento”, conta Cristiane Crisci, gerente executiva de inteligência de mercado da Lopes. “Do entorno costumam sair 70% das vendas.”
Esse apego às raízes não é fruto apenas de bairrismo. Morar perto do trabalho e de parentes significa perder menos tempo em congestionamentos — os moradores da Grande São Paulo ficam, em média, duas horas e 42 minutos parados no trânsito todos os dias. “Atualmente, qualidade de vida é fazer tudo perto de casa”, diz a gerente de treinamento de vendas Taísa dos Santos. Ela vive em um apartamento alugado no Morumbi, mas comprou outro no Brooklin, onde fica a sede da companhia farmacêutica em que trabalha. “Vou poder passar na casa dos meus pais no fim do expediente e levar meu cachorro para passear na hípica.”

QUEM SÃO OS NOVOS PROPRIETÁRIOS (POR PERFIL DE IMÓVEL)

Diferenças de gosto dividem a cidade em dois grupos. “Os moradores das zonas Leste e Norte são mais caseiros”, diz Fábio Soltau, diretor de desenvolvimento da Fernandez Mera Negócios Imobiliários. “Por isso, procuram apartamentos com quartos e cozinha maiores.” Nas zonas Sul e Oeste, valorizam-se mais a praticidade e a localização. “Os imóveis têm, então, salas maiores, para quem quer receber os amigos.” Nos últimos três anos, a região sul concentrou 41% dos lançamentos da cidade. O bairro campeão é o Morumbi, com 7 992 unidades — quase o dobro do segundo colocado, a Vila Prudente. Com escassez de terrenos, o centro reuniu apenas 3% dos imóveis postos à venda.

O QUE ATRAI NA COMPRA (POR PERFIL DE IMÓVEL)

Apesar de ter o maior volume de lançamentos da capital, o Morumbi não está entre os dez bairros que mais se valorizaram. Nos últimos cinco anos, o preço do metro quadrado no Jardim América foi o que mais cresceu: 36%. Passou de 7 360 reais em 2004 para 9 980 reais em 2009, impulsionado pelo baixo número de ofertas no mercado de altíssimo padrão (em valores atualizados pelo Índice Nacional de Custo da Construção). Barra Funda e Butantã vêm logo em seguida, com 25% e 23% de valorização, respectivamente. Nesses dois casos, a alta é fruto de uma mudança de vocação. No passado, os bairros eram industriais e cheios de galpões. Os prédios foram chegando aos poucos e, nos últimos tempos, melhorando de padrão. “Os terrenos cada vez mais raros e as leis municipais restritivas estão encarecendo o metro quadrado”, afirma João Crestana, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi). O aumento da oferta de crédito imobiliário ajuda a demanda e também faz o preço subir. “Só nos últimos doze meses o crédito cresceu 50%”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
A popularidade dos fatores “área de lazer” e “paisagismo” reflete a vontade dos paulistanos de manter algum contato com a natureza. “Os novos imóveis têm até 30% de seu espaço ocupado pelo terraço. Em outras capitais, isso seria visto como desperdício”, conta Paola Alambert, diretora de marketing da Abyara Brokers. “Nossa varanda rouba parte dos 140 metros quadrados de área útil, mas será um bom lugar para fazer churrasco e receber os amigos”, festeja a publicitária Thais Nascimento, que planeja se mudar neste mês para Perdizes. Outra característica desses imóveis é ter ao menos duas vagas de garagem, mesmo os apartamentos diminutos. Segurança reforçada deixou de ser luxo. “Ainda que simples, os edifícios têm cerca elétrica, câmeras de vídeo e garagem com dois portões”, explica Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca. “Os prédios de alto padrão estão adotando chip nos carros, seguranças armados e elevadores que só liberam o acesso ao andar após a leitura da impressão digital”

EM RITMO ACELERADO

Depois de cair em 2008, o número de unidades residenciais vendidas na cidade pode superar recorde
Um elemento novo nesse mercado aquecido — após uma pequena queda no número de lançamentos em 2008, as vendas voltaram a crescer e podem registrar neste ano um recorde histórico — são os edifícios temáticos. “Lançamos um prédio na Avenida Hélio Pellegrino que usou apenas madeira de reflorestamento”, diz Sita, da Coelho da Fonseca. “As pessoas ainda não procuram um apartamento ecológico, mas essa característica funciona como fator de desempate.”

OS BAIRROS QUE MAIS SE VALORIZARAM

Preço do metro quadrado de área construída atualizado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (em reais)
Em Alphaville, o condomínio iGLOO trará serviços de baby-sitter e massagista, além de garagem com tomada para carregar o carro elétrico — que quase ninguém tem, diga-se. Todas as unidades foram vendidas em um único fim de semana. Os edifícios da marca MaxHaus apostam em tecnologia. Se o cliente quiser, poderá dispensar as paredes entre os cômodos. E as unidades são entregues com sistema de automação que permite ligar o forno de microondas ou a banheira pelo iPhone, quando o morador está a caminho de casa. “Antigamente, todos os apartamentos eram construídos para pai, mãe e dois filhos”, lembra Andreas Auerbach, diretor comercial da MaxCasa, incorporadora dos MaxHaus. “Solteiros ou casais sem filhos tinham de se adaptar.” Hoje, não é preciso ter uma família típica de comercial de margarina para encontrar um lugar que parece ter sido feito sob medida para você.

Fonte:  Marcelo Moura



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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame