terça-feira, 9 de novembro de 2010

Imóveis: FGTS pode ser usado mais de uma vez. Dinheiro do fundo também pode quitar parcelas ou reduzir saldo

Poucos sabem, mas é possível usar o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) mais de uma vez no mesmo imóvel. De acordo com a Caixa Econômica Federal, além de dar entrada na compra da primeira residência, é possível usar o recurso do fundo também para quitar parcelas ou reduzir o saldo devedor do financiamento mais de uma vez, desde que haja saldo disponível. Segundo o presidente da Associação Nacional dos Mutuários, Marcelo Augusto Luz, tem muita gente que desconhece essa opção e acaba se endividando mais ou perdendo o imóvel por falta de informação.
Usar o dinheiro do FGTS para dar entrada na compra do primeiro imóvel é prática popular no mercado de crédito imobiliário brasileiro. Dados da Caixa mostram que em 2010, até agosto, foram 654.689 saques do FGTS para aplicação em moradia, um total de R$ 4,631 bilhões. Mas usar para diminuir ou quitar o saldo devedor ou apenas pagar parcelas do financiamento é um recurso menos conhecido.

Opções

Para Marcelo Luz, da ANM, a melhor alternativa é aproveitar a oportunidade para negociar a redução do saldo ou até quitar de vez a dívida, o que resultará em juros menores para o consumidor. “Usar o FGTS só para pagar parcelas é gastar uma reserva importante para resolver um problema apenas parcialmente”, diz.
Os mutuários geralmente não sabem que, durante o período do financiamento, podem amortizar o saldo. Diante do susto com dívidas gigantescas que ficaram pendentes, eles recorrem mais uma vez ao FGTS para fechar um acordo com o banco. O aviador João Bolte, 55 anos, usou o FGTS por cinco anos para abater cerca de 80% das prestações.

Consórcios

Desde março deste ano, os trabalhadores titulares de conta no FGTS e cotistas de consórcios imobiliários também passaram a poder usar o saldo da conta vinculada para amortizar, liquidar e pagar parte das prestações desses consórcios com o saldo da conta vinculada. A medida foi aprovada pelo Conselho Curador do FGTS e regulamentada pela Caixa Econômica.
A novidade reforçou outros dois serviços disponíveis para o trabalhador na aquisição de imóveis: usar o saldo da conta vinculada para complementar a carta de crédito e para composição de lance. Para estas modalidades, as regras são as mesmas. O trabalhador interessado em usar o saldo da conta vinculada deve procurar a administradora de seu consórcio, que tomará as providências necessárias. O novo serviço está disponível para trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e adquirido o imóvel.
É preciso estar com as prestações em dia
Para aplicar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na redução da dívida total do financiamento do imóvel é preciso estar com as prestações em dia, ter saldo na conta vinculada ao fundo e esperar um intervalo mínimo de dois anos desde a última utilização do fundo para a casa própria até a nova solicitação, de acordo com a Caixa Econômica.
Já para quem quer usar o dinheiro apenas para pagar parcelas pontuais, que não surtirão efeito no montante devido ao banco, o FGTS pode ser utilizado para abater até 80% do valor das prestações, em 12 parcelas mensais e consecutivas.
Essa modalidade de uso do FGTS pode ser repetida outras vezes, desde que haja saldo no fundo e que o cotista aguarde o término da operação anterior.
Pode ser abatida no pagamento parte de até três prestações em atraso. Além disso, o valor a ser movimentado não pode ultrapassar 80% do somatório das 12 cotas.
Na opinião do consultor em finanças Alexandre Lignos, da IGF, quitar parcelas com o saldo do fundo pode ser alternativa saudável para quem está no cheque especial por causa do “carnê” da casa própria, porque a rentabilidade do FGTS é baixíssima e o custo do juro do banco, astronômico. “Se você entrar dez dias no cheque especial já é o juro que o FGTS demora um ano para te pagar”, afirma Lignos, que ressalta, no entanto, que renegociar a dívida total é mais recomendável.

Condições para uso do FGTS

Quem pode utilizar:
* Proprietário de imóvel residencial concedido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

Condições:
*Ter pelo menos 3 anos de contribuição ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)
*Ser titular ou coobrigado no contrato de financiamento
*Ter saldo suficiente na conta vinculada do FGTS
*Não ter outro imóvel residencial que impeça o uso dos recursos do fundo
*Ter o contrato de financiamento registrado em nome do titular e coobrigados
Para amortizar o saldo devedor:
*Estar com as prestações em dia
*É preciso intervalo mínimo de 2 anos entre as utilizações do fundo
Para liquidar o saldo devedor:
*É preciso intervalo mínimo de 2 anos entre as utilizações do fundo
Para pagar parte do valor das prestações mensais:
*Pode ser paga parte de até 3 prestações em atraso, acrescidas da quantidade de prestações a vencer, não ultrapassando 12 cotas
*Os recursos são utilizados para pagamento de parte do valor da prestação em 12 parcelas mensais e consecutivas
*O FGTS pode ser utlizado pra abater até 80% do valor da prestação
*O valor a ser movimentado não deve passar de 80% da soma das 12 cotas.
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame