segunda-feira, 23 de agosto de 2010

Lançamento de imóveis no ABC Paulista tem alta de 106%


SANTO ANDRÉ SÃO PAULO - Atraídos pela infraestrutura, pela comodidade e pela proximidade de vias importantes como o sistema Anchieta-Imigrantes e o Rodoanel, o setor imobiliário de vendas e lançamentos na região do ABC Paulista deve continuar expressivo este ano. No semestre passado houve aumento de 106% se comparado com o mesmo período de 2009: mais de 3 mil unidades foram lançadas. A comercialização dos imóveis também apresentou crescimento de 18,7%, o que corresponde a mais de 2.773 unidades.

Para o restante do ano, a Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (ACIGABC) espera um crescimento ainda forte em relação ao semestre passado. "A expectativa é excepcional, principalmente a de lançamentos de unidades com 2 e 3 dormitórios", disse o presidente da ACIGABC, Milton Bigucci, dono da empresa que leva eu nome.

Segundo a entidade, no semestre passado São Bernardo do Campo foi destaque no valor de mercado ao somar R$ 400.330.444,00 e superar as cidades de Santo André e de São Caetano do Sul somadas, que detêm respectivamente R$ 171.205.006,00 e R$ 138.102.652,00. São Bernardo superou, portanto, em mais de 100% estas duas cidades.

"A boa localização e qualidade de vida da região e os preços menores em comparação com os da capital paulista, além da grande oferta e variedade de imóveis, são alguns dos atrativos", comentou o diretor de Vendas da MBigucci, Robson Toneto, que acredita que o cliente fica seguro para comprar imóveis na região do ABC Paulista.

O rápido desempenho de vendas é resposta também das opções de financiamento. "Nos plantões temos percebido aumento da procura devido a facilidades de financiamento, com mais prazos e menos juros", disse o presidente da entidade.

A construtora MBigucci também possui grande expectativa para 2010. No primeiro semestre a MBigucci comercializou mais de 400 unidades, o que representou um crescimento de 63,27% em relação ao mesmo período do ano passado. Segundo a empresa, a MBigucci prevê aumentar o volume de lançamentos de 2010 em 80%. "Em 2009 foram lançados R$ 100 milhões, e em 2010 serão R$ 180 milhões", disse Milton Bigucci.

Segundo o empresário, estão em andamento oito empreendimentos (1.020 imóveis) a serem lançados entre o final deste ano e o primeiro trimestre de 2011. Vale destacar que 40% destes lançamentos são destinados ao "Minha Casa, Minha Vida".

Em relação às vendas, em 2009 foram vendidos R$ 102 milhões; em 2010, o previsto é de R$ 164 milhões. O ABC representa 65% dos negócios da MBigucci; a cidade de São Paulo, 30%; Guarulhos e interior do estado, 5%.

"Para o segundo semestre de 2010 nossa expectativa é aumentar ainda mais a velocidade de vendas. Temos cerca de mil unidades em estoque e esperamos comercializar mais 650 apartamentos até o final deste ano. Temos o lançamento de oito empreendimentos residenciais e mais um galpão industrial. Este ano se configura como o melhor ano em vendas", crê Toneto.

Ultrapassar meta

A Plazza Brasil Imóveis, especializada em comercialização de lançamentos, acredita que deva ultrapassar a meta 40% de crescimento, sendo que 80% dos novos empreendimentos estarão no Grande ABC. Com 24 lançamentos programados para o restante do ano, a empresa estima que o VGV (valor geral de vendas) chegue a R$ 1,7 bilhão este semestre. Para a presidente da empresa, Valéria Corrêa, o objetivo é continuar sua expansão de forma segura e responsável.

"A Plazza Brasil Imóveis fez trabalho sério que levou ao crescimento sustentado e que atraiu parceiros fortes. Isto movimentou o mercado regional e aguçou a entrada de novas empresas de comercialização imobiliária. O momento é de consolidar ainda mais a marca da Plazza Brasil Imóveis." A empresa também está otimista para os próximos seis meses.

"Temos grandes negócios por acontecer ainda em 2010 em relação a parcerias. Isto deve incrementar de forma significativa o portfólio de lançamentos a serem contabilizados ainda este ano", finalizou Valéria.

Guarulhos

A incorporadora Atua, braço da Yuny Incorporadora, liquidou 76% das unidades de um empreendimento localizado em Guarulhos, região metropolitana de São Paulo. A empresa está obtendo bons resultados com estratégias de pré-venda que garantem a reserva do imóvel antes do lançamento e aumentam as chances de venda na abertura do estande. "Quando há sinalização de aprovação do imóvel na prefeitura, já começamos a trabalhar com ações de captação de clientes, um processo que geralmente leva dois meses até a venda", afirma Carolina Zupirolli, coordenadora de Marketing da Atua.

Sem força de vendas própria e investindo forte em campanhas na internet, em mídia especializada, anúncios de jornal e material gráfico, a empresa reforça a estratégia de impactar o cliente antes do lançamento. Em Guarulhos, o trabalho de pré-venda foi realizado pela corretora Habitcasa, braço da Lopes no segmento popular. "Uma das ferramentas mais eficazes é o envio de mala-direta à base de clientes em potencial. Em geral, os clientes levam em conta a localização, os diferenciais da planta, tecnologia, modernidade e novidades", ressalta Mirella Parpinelle, diretora de Atendimento da Lopes.

Com essa ação, a incorporadora registra venda de 90% dos imóveis em estoque até junho e a compra de seis novos terrenos para lançamentos este ano.

Atraído pela comodidade e proximidade de vias como o sistema Anchieta-Imigrantes e o Rodoanel, o setor imobiliário dispara em vendas e lançamentos na região do ABC Paulista.


DCI / Camila AbudSucursal do ABC
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame