quarta-feira, 2 de fevereiro de 2011

Chegou ao teto?

    O preço do apartamento está caro demais? Pechinche. Esse é o conselho dos analistas, que chamam a atenção para os primeiros sinais de retração nos valores de imóveis. Segundo levantamento da Urban System, o preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo está em R$ 4,540, o que significa valorização de 32% ante 2009. “Para 2011, as projeções indicam que o metro quadrado vai passar dos R$ 5 mil”, prevê o diretor da Urban, Thomaz Assumpção. Segundo o consultor, esse valor inviabiliza a compra para uma boa parte da demanda atual, que depende de financiamento. “Muitas construtoras já preveem queda nas vendas. O relatório da Cyrela, por exemplo, mostra redução de 30% no volume de lançamentos entre 2009 e 2010”, conta. O resultado operacional apresentado pela Cyrela aponta para queda na velocidade de venda dos lançamentos: enquanto no terceiro trimestre do ano passado 52% das unidades lançadas foram vendidas nos primeiros três meses, no mesmo período de 2010 a empresa vendeu 43% das unidades nos mesmo período. A queda maior se deu nas unidades lançadas pela Living, marca de imóveis popular da construtora: caiu de 61% no terceiro trimestre de 2009 para 36% no mesmo período de 2010. “No extremo, o metro quadrado pode chegar a R$ 16 mil. É muito dinheiro”, diz Assumpção. Porém, com a queda na velocidade de venda, entra menos dinheiro e a taxa interna de retorno cai. “Os investidores, responsáveis por boa parte das vendas nos lançamentos, começam a se afastar.” Campeão. O campeão no ranking de valorização é o apartamento de um dormitório. Segundo levantamento da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o preço médio do metro quadrado deste tipo de imóvel subiu 75% no período de 24 meses entre 2008 e 2010 (novembro de 2006/outubro de 2008 e novembro de 2008/outubro 2010), subindo de R$ 3.041 para R$ 5.326. “Não há outro negócio que renda tanto”, avalia o diretor de estudos especiais da Embraesp, Luiz Paulo Pompeia. Tradicionalmente, a diferença entre o preço de um imóvel comprado na planta e o que ele alcançará quando ficar pronto, dois anos depois, é de 18% em média, e de no máximo 24,5%. A menor alta na cidade ocorreu em apartamentos de três dormitórios, que foi de 29,2%. No segmento de quatro dormitórios ou mais, voltado para público de maior poder aquisitivo, a valorização também foi expressiva, de 43% entre os dois períodos, mas houve uma forte queda no número de unidades lançadas No período mais recente – 2008/2010 – foram lançadas 11.294, quase um terço do que ocorreu entre 2006/2008, quando foram colocados no mercado 32.396 apartamentos com quatro dormitórios na cidade. Segundo Pompeia, essa queda é reflexo de uma superoferta desse tipo de imóvel na cidade. “As pesquisas da Embraesp mostram que nos anos 2006 e 2007, foram lançadas mais unidades deste tipo do que na década de 1990 inteira”, conta. Imóveis na faixa de R$ 1 milhão e R$ 2 milhões estão com sérios problemas de liquidez na cidade, de acordo com Pompeia. “Há problemas de liquidez também no bairro do Campo Belo. Eu não faria mais lançamentos lá”, diz. Estes “equívocos”, segundo Pompeia, estão levando os investidores a reduzir suas compras, que em alguns empreendimentos representaram 40% das vendas. “Aparentemente os investidores começam a prestar mais atenção ao mercado. Parece-me que houve uma redução nas compras a partir de setembro.” Além disso, os apartamentos comprados pelos investidores estão começando a entrar no mercado agora, competindo com vantagens com os lançamentos. “A ocupação é imediata e em alguns casos, o preço pode compensar”, diz. Setor rejeita análise e aposta no aquecimento Os sindicatos que reúnem empreendedoras e construtoras não concordam com a avaliação dos analistas e apostam no aquecimento das vendas. O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou, na semana passada, sua pesquisa mensal de vendas indicando aumento de 70% entre agosto e setembro. “A de outubro ainda não está pronta, mas sei que vamos ter aumento nos lançamentos e nas vendas, da mesma forma que teremos aumento nos números anuais”, garante o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, que prevê problemas apenas nos valores extremos. Tendência nos comerciais ainda é de valorização A alta nos preços ocorre também entre imóveis comerciais, que vivem um boom no Brasil. A cidade campeã no ranking de valorização, segundo pesquisa da Cushman & Wakefield, é o Rio de Janeiro, que registrou alta de 60% no valor do metro quadrado de locação de imóveis de alto padrão. “Falta espaço no Rio, que tem montanha de um lado e o mar de outro. É um problema crônico, agravado com o crescimento econômico”, explica a gerente de pesquisa de mercado para a américa do Sul da C&W, Mariana Hanania. Lá, o preço do metros quadrado saltou de R$ 88,54 no terceiro trimestre de 2009 para R$ 141,2 no terceiro trimestre deste ano. Em São Paulo, que também apresenta escassez de terrenos, a valorização anual foi de 13,5% segundo a pesquisa. “O mercado é maior e por isso, existem regiões onde a valorização foi maior, chegando a quase 33% no ano”, diz Mariana. As regiões com os preços mais altos são Faria Lima (R$ 125,7 m²/mês), Itaim (R$ 101,6 m²/mês) e Vila Olímpia (R$ 93,3 m²/mês). Estas regiões ultrapassaram a Avenida Paulista, por oferecerem edifícios mais modernos. “Na avenida mesmo não tem mais espaço e o espaço que existe, como o terreno do casarão dos Matarazzo, já está comprometido”, conta. Essa escassez está levando os fundos imobiliários a investirem no retrofit, que é a atualização de imóveis antigos. “Há uma corrida na compra de velhos edifícios na Paulista, para serem modernizados e poderem competir com novos edifícios comerciais”, diz. Isso ocorre em ritmo bem menor do que no centro do Rio, que também experimenta este movimento, mas já mostra sinais de que será uma tendência segundo Mariana. Alta. Para a gerente, todos esses fatores indicam que os preços vão acompanhar o movimento de valorização, “Vai continuar nesse patamar, de supervalorização, podendo registrar uma pequena valorização, em torno de 2% até o fim do ano”, prevê. Em São Paulo, só nas principais regiões (Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros), se prevê a entrega de 212 mil metros quadrados em 2011. Este ano, já foram entregues 107 mil e estão previstos mais 50 mil m² até dezembro. No Rio de Janeiro já foram entregues 87 mil m², estão previstos mais 65 mil m² até dezembro e no ano que vem, deverão ser entregues 156 mil m². A vacância no Rio de Janeiro está em 7% dos 5,5 milhões de m² existentes e em São Paulo, é de 10,4% dos 10 milhões de m². 

Fonte: Blog  Radar Imobiliário (O Estado de São Paulo) / Lilian Primi

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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame