segunda-feira, 27 de dezembro de 2010

O Brasil vive um boom imobiliário

Milhões de famílias adquirem o primeiro imóvel, mudam para um maior ou investem num ativo real que tende a se valorizar com o tempo. É uma euforia geral. Nunca antes neste país o preço dos imóveis subiu tanto em tão pouco tempo.
 
Um amigo, por exemplo, vendeu há três anos um imóvel de dois dormitórios nos Jardins, em São Paulo, por R$ 160 mil. Hoje esse imóvel custa R$ 450 mil - valorização de 30% ao ano por quatro anos consecutivos. Um retorno invejável se comparado a outras aplicações. Pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) revela que o preço do metro quadrado de imóveis de dois dormitórios em São Paulo subiu 42,86% no primeiro quadrimestre de 2010, na comparação com igual período de 2009. Segundo cálculos do administrador de investimentos Fabio Colombo, o capital investido no período em CDIs valorizou-se 9,19% e na caderneta de poupança, 6,68%. Em ouro, teve desvalorização de 6,84% e, em dólar, retração de 23,83%. Outro estudo da Embraesp mostra que o preço médio do metro quadrado do apartamento de um dormitório subiu 75% entre 2008 e 2010.
 
A questão é: esse crescimento é sustentável? Vivemos uma bolha imobiliária?
 
Para o grande grupo que afirma que não (banqueiros, investidores e construtores), esse crescimento é sustentável e a tendência é de mais alta nos preços. Essa maioria argumenta que o crédito imobiliário no País é baixo em relação ao PIB, algo em torno de 2%, insignificante se comparado aos 68% nos EUA, 75% na Inglaterra ou 20% no Chile. Também aponta o grande déficit habitacional do País, a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016 como impulsores do crescimento do setor.

Não nos vamos iludir. Vivemos uma bolha imobiliária e ela pode estourar em breve. Alguns "sinais periféricos", no jargão dos futuristas, nos levam a pensar assim.
Regras básicas do negócio de imóveis: um pronto vale mais do que na planta, o aluguel gira em torno de 0,5% a 1% do seu valor, o preço do metro quadrado de dois semelhantes varia consideravelmente se tiverem "idades" muito diferentes. Para uma boa compra, muita pesquisa e paciência. Tais regras não valem atualmente.

Pode parecer sedutor um apartamento na planta no litoral sul de São Paulo vendido pelo mesmo preço de outro já pronto no mesmo empreendimento, em outra torre, com melhor localização. Mas o valor é parcelado, terá incidência de juros após a entrega das chaves. Tão estranho quanto isso é o fato de esses imóveis serem vendidos pelo mesmo preço de uma cobertura vizinha, pronta há três anos, mas com o dobro da área útil.

E por que pagar 50% a mais pelo metro quadrado por uma diferença de apenas três anos entre os imóveis, já que as demais condições (localização, infraestrutura, etc.) são as mesmas? A justificativa do corretor é a grande alta no preço dos terrenos nos últimos três anos. Ah, bom, então está explicado! Imóveis têm sido vendidos no prazo de uma semana - o prazo normal era de meses e até anos em épocas anteriores. Quebras de lógica assim já ocorreram no boom dos negócios da internet, no final dos anos 1990, e no boom dos flats em São Paulo, no início dos anos 2000. Ambas viraram bolhas que estouraram.
Recente reportagem na TV mostrou um casal que foi passear num shopping, entrou no estande de uma construtora e saiu com apartamento novo. Compra de apartamento por impulso? Essa é nova. Os aluguéis reforçam a suspeita. Em tese, a locação de um imóvel que duplicou de preço deveria também dobrar. Mas a renda do inquilino não duplicou no mesmo período. Se esses aumentos generalizados forem absorvidos pelo mercado, causarão pressão inflacionária generalizada pelo País. Imóveis residenciais para todas as faixas de renda e comerciais de todos os tamanhos sofrem alta. Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta, por exemplo, que o preço em reais de locação do metro quadrado comercial de alto padrão, no Rio de Janeiro, subiu 60% entre o terceiro trimestre de 2009 e o terceiro trimestre de 2010.
Essa pressão inflacionária, se somada a outras possíveis, como o aumento da taxa de câmbio, pode desencadear inflação, já que um quinto dos bens consumidos hoje no Brasil provém do exterior. Mais inflação significa aumento da correção e do valor das parcelas de financiamentos superior ao que muita gente pode pagar. Começaria uma onda de inadimplência. Resultado: algo semelhante à crise do subprime americano. E lá a taxa de juros do crédito imobiliário é de 5%, ante os 12% daqui.
Se os aumentos de aluguel não forem absorvidos pelo mercado, o investimento em imóveis deixaria de ser interessante, pois o valor da locação cairia muito em termos porcentuais em relação ao valor do imóvel. Investidores teriam de vender "estoques" e buscar algo mais rentável, desencadeando uma onda de vendas, contribuindo para estourar a bolha.

O brasileiro, em geral, calcula se a parcela cabe no salário, esquece taxas de juros, manutenção, impostos e fator de correção monetária escolhido. Também nunca teve tanta disponibilidade de crédito, e aproveita - para imóvel, carro, eletrodomésticos, computador, etc. Recente Relatório de Inflação do Banco Central informa que as dívidas "comem" 23,8% da renda dos brasileiros, ante 17,02% dos americanos. E se a inflação subir? E se a China parar de crescer tanto? E se todo esse dinheiro estrangeiro que inunda o Brasil deixar o País em busca de outras praias, como será o dia seguinte? Em tempo: há uns dois anos não víamos tantos anúncios de imóveis novos em jornais com comparativos de preços por metro quadrado. Será um sinal de mudança no rumo dos ventos?
Agora é acompanhar a escolha de toda a equipe de Dilma, a inflação, a entrada de recursos no País, o desemprego e o mercado imobiliário em si. Sinceramente, espero estar errado. Mas não vou investir no mercado imobiliário até 2012.

Fonte:   O Estado de S.Paulo / Heitor Mello Peixoto    (Sócio-Fundador da Eyesonfuture (www.eyesonfuture.com.br), Consultoria Especializada em Cenários Empresariais, Foi Sócio-Fundador da Business School São Paulo (BSP))

às

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame