quarta-feira, 6 de outubro de 2010

Imóveis 'baratos' nos EUA atraem compradores brasileiros

EUA buscam saída para seus imóveis desvalorizados após a crise.    Preços de casas e apartamentos caíram, em média, 45%.


Mais de dois anos após o estouro da bolha nos Estados Unidos, o setor imobiliário do país ainda se recupera lentamente, mantendo casas e apartamentos desvalorizados. Atraídos pela oportunidade de comprar imóveis a preços mais baixos do que os verificados antes de 2008 e convertê-los em rendimento, brasileiros estão apostando nesse terreno.

De olho na expansão da economia brasileira, imobiliárias dos Estados Unidos oferecem descontos para quem mora no Brasil e quer comprar uma casa ou um apartamento lá fora. No último ano, esse movimento tem sido mais frequente, de acordo com Renan Cazarine Constantino, da Piquet Realty, imobiliária norte-americana que trouxe para um salão de habitação em São Paulo opções de imóveis em Miami, na Flórida, com preços reduzidos.
"Vemos no mercado brasileiro uma grande oportunidade. Enquanto os Estados Unidos ainda não se recuperam da recessão, a economia do Brasil se mantém em crescimento. Com a valorização do real, acaba compensando comprar um imóvel fora, enquantos os preços estão baixos, e colocar até para alugar", disse Constantino. A empresa oferece apartamentos a partir de 180 metros quadrados, a US$ 580 mil (o equivalente a cerca de R$ 986 mil), que incluem cozinha planejada e banheiros equipados.

Dados da rede de imobiliárias norte-americana, que tem parcerias com 75 países, mostram que 80% dos imóveis vendidos no último ano, em Miami, foram comprados por estrangeiros. Desse total, 50% são brasileiros.   "O preço caiu tanto que já é possível comprar uma casa de bom padrão em Miami, com três dormitórios, piscina, quadra, em uma área residencial por preços parecidos com os encontrados no Brasil. Em média, os imóveis nos Estados Unidos estão custando 45% menos do que antes da crise, quando o mercado estava superaquecido", disse o presidente de relações da National Association of Realtors (NAR) para o Brasil, Marco Fonseca.

Em Miami, há imóveis de 100 a 110 metros quadrados a partir de US$ 70 mil (cerca de R$ 119 mil), segundo Fonseca. Uma casa, por exemplo, em uma área escolar relativamente valorizada, de 280 metros quadrados, pode ser encontrada, em média, por US$ 300 mil (perto de R$ 510 mil). No Brasil, imóveis com esse mesmo perfil chegam a custar, em média, a partir de R$ 297 mil e R$ 784 mil, respectivamente, considerando preços encontrados na capital paulista.

Especialistas do mercado defendem que a compra de imóveis no exterior pode ser uma boa fonte de renda, considerando as chances de os Estados Unidos se recuperarem da crise, o que faria com que os imóveis tinvessem valorização. "Quem não quiser alugar também pode comprar para passar férias, fazer compras", sugere o corretor.

Cuidados

Embora possa parecer vantajosa, a compra de um imóvel no exterior requer cuidados, na avaliação de especialistas. A orientação é que o interessado procure um corretor profissional com o certificado CIPS, que lhe dá a capacidade de conduzir a aquisição do imóvel no exterior. É imprescindível ainda que o corretor seja associado à NAR.

Outro ponto ao qual os interessados devem ficar atentos é o visto. "Não é porque a pessoa possui um imóvel nos Estados Unidos que terá livre acesso ao país. Essa é uma questão importante, principalmente se o imóvel for comprado para turismo", disse Fonseca.

Estrangeiros no Brasil

O movimento inverso, de estrangeiros investindo na compra de imóveis no Brasil, também tem sido observado. Com o mercado em expansão, empresas europeis, asiáticas e norte-americanas têm alugado prédios inteiros para se instalar no país.    "Vivemos um momento de muita segurança jurídica, de perspectivas de crescimento ainda maiores para a economia, sem contar as condições naturais do nosso país. É natural que o investidor estrangeiro se sinta motivado a vir para o Brasil", afirmou o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), João Crestana.

Além do eixo Rio-São Paulo, onde estão concentrados os centros financeiros do país, a região Nordeste tem exercido grande atração sobre os estrangeiros, principalmente sobre europeus. "Vemos de tudo. Advogados comprando escritórios em São Paulo, investidores comprando resorts", disse o presidente de relações da National Association of Realtors (NAR).


Fonte:    G1/Anay Cury
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame