segunda-feira, 5 de julho de 2010

Especialista explica como usar o FGTS no financiamento imobiliário

SÃO PAULO – FGTS é u ma sigla que muitos se lembram apenas quando se desligam da empresa onde trabalham. Ou quando resolvem adquirir a casa própria. Mas será que todos conhecem as regras para usar esse dinheiro no financiamento imobiliário?

Criado na década de 1960, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço equivale a 8% do salário do trabalhador. A taxa não é descontada do pagamento, apenas depositada pelo empregador. Rendendo juros de 3% ao ano mais atualização monetária mensal, o FGTS é praticamente uma poupança compulsória, que acaba sendo útil no momento da compra do imóvel.

Os recursos do FGTS não podem ser utilizados no financiamento imobiliário se o proponente for dono de um imóvel já financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em qualquer lugar do Brasil. Também está impedido de usar o fundo o proprietário de imóvel em construção ou concluído no município de residência ou de trabalho, ou nas cidades vizinhas, quando não financiado pelo SFH.

O diretor da ABMH (Associação Brasileira de Mutuários da Habitação), Lúcio de Queiroz Delfino, explica que há três possibilidades de uso do fundo para a compra da casa própria. A primeira delas é na compra integral ou no valor de entrada do imóvel, bem como ajuda no pagamento do lance, em caso de consórcio imobiliário. Lembrando que o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 500 mil.

Amortização

“Depois que o imóvel foi financiado, ele pode usar o FGTS para quitar a dívida ou amortizar as prestações. No primeiro caso, ele liquida todo o saldo devedor do financiamento. No segundo, ele pode optar por usar o FGTS como auxílio na quitação de algumas prestações ou para fazer a chamada amortização extraordinária”, afirma Delfino.

O especialista alerta que, para quitar as parcelas, há duas exigências. Uma delas é o limite de 80% do valor da parcela com o FGTS – o restante precisa sair do bolso do mutuário. A outra exigência é que o número de parcelas beneficiadas pelo FGTS seja mais de 12. “Não dá para solicitar o FGTS para pagar a prestação do mês que vem apenas. Precisa ser por pelo menos 12 prestações”.

No caso de amortização do saldo devedor, o cliente também terá duas alternativas: ou reduzir o valor das parcelas mensais ou diminuir o número de parcelas e, assim, o tempo restante de financiamento.

“Nossa recomendação é, desde que não esteja com nenhum problema financeiro no momento, sempre dê preferência para reduzir o número de parcelas. Assim, ele paga boa parte dos juros”, aconselhou Delfino.

Construção e outras regras

Mas o FGTS não financia apenas o imóvel pronto. Se o seu sonho é construir sua casa do jeito que quer, o fundo pode ser usado na construção, desde que ela seja feita em regime de cooperativa ou consórcio ou então haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com o construtor que apresente o cronograma da obra.

Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar no município ou vizinhanças onde o requerente exerça a ocupação principal ou já resida há mais de um ano. Ele precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois documentos diferentes (por exemplo, a conta de água e de telefone).

A cada dois anos

Uma vez feito o financiamento imobiliário, é recomendável sacar periodicamente o saldo do FGTS para amortizar parte da dívida aos poucos. Pelas regras, só é permitido o saque a cada dois anos – contados a partir do último uso. Se o FGTS foi usado para ajudar no pagamento de 12 parcelas, por exemplo, os dois anos começam a partir do último mês em que os recursos foram usados.

O presidente da ABMH lembra ainda uma terceira opção de uso do FGTS. Embora não esteja previsto nas regras do fundo, se o mutuário tem parcelas em atraso, os recursos aplicados no FGTS podem ajudá-lo a colocar a dívida em dia.

“Nesse caso, ele precisará recorrer à Justiça para conseguir a permissão de uso do FGTS para pagar prestações atrasadas, pela agência ele não vai conseguir. Porém, em praticamente 100% dos casos, os mutuários conseguem judicialmente a autorização”, destaca.

Sempre que puder

Delfino salienta que a dica mais importante dada pelas associações de mutuários é que se utilize o FGTS o máximo de vezes que puder. “Aplicado, o FGTS rende apenas 3% ao ano mais TR. Já a taxa de juros do financiamento imobiliário dele, na melhor das hipóteses, é de 6% ao ano mais TR, podendo chegar a 12% a.a. Ou seja, ele está pagando no mínimo o dobro de juros e ganhando muito pouco de rendimento no dinheiro que está no FGTS”, finaliza.


Fonte: InfoMoney / Evelin Ribeiro
às

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame