quarta-feira, 17 de março de 2010

"Minha Casa, Minha Vida" entregou 1.221 moradias em 2009; 0,6% da meta


Dados encaminhados pela Caixa Econômica Federal (CEF) ao Tribunal de Contas da União (TCU) mostram que quase 262 mil moradias foram financiadas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, até dezembro de 2009, informa o site Contas Abertas. De acordo com os valores informados pelo banco, os investimentos no programa já envolveram aproximadamente R$ 13 bilhões, o que representa 38% dos R$ 34 bilhões previstos até 2011. Para o TCU, no entanto, é oportuno acompanhar, além dos valores, o ritmo de conclusão das moradias, já que, até dezembro, somente 1.221 unidades habitacionais haviam sido concluídas. O número representa 0,6% do um milhão de casas prometidas pelo programa, que completa um ano de existência neste mês. A meta do programa é entregar um milhão de casas.

A Caixa encaminhou informações detalhadas dos empreendimentos do “Minha Casa, Minha Vida” por município, unidade da federação e região geográfica, com os respectivos valores aplicados, fonte de recurso e número de moradias contratadas e concluídas por faixa de renda beneficiada, com a posição até dezembro de 2009. Do total de moradias contratadas ou financiadas pelo banco, conforme o segundo relatório de inspeção do TCU, 61% concentra-se na faixa de renda mais carente da população.

A partir dessas informações, o tribunal realizou comparações entre as metas estipuladas pelo governo federal e seu estágio de cumprimento até o final de 2009. Para facilitar a compreensão do assunto, o tribunal dividiu a análise da execução física e financeira do programa em dois tópicos, um referente aos empreendimentos contratados com pessoas jurídicas, e outro relativo às contratações efetivas com pessoas físicas.

Dos 262 mil empreendimentos, 78% foram contratadas por intermédio de pessoas jurídicas, quando os imóveis são de propriedade exclusiva do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e integram seu patrimônio até que sejam alienados às famílias. Depois de concluídos, os imóveis são adquiridos por venda direta com parcelamento. A apuração do tribunal mostra que 141,3 mil unidades habitacionais foram contratadas para atender famílias com faixa de renda de até três salários mínimos. Essas operações, financiadas com recursos FAR, envolveram o montante acumulado de R$ 5,9 bilhões até dezembro.

Além disso, para a faixa de renda de três a seis salários mínimos, houve a contratação de 46,2 mil moradias, também via pessoa jurídica. Já em relação à faixa de renda de seis a dez salários, as planilhas encaminhadas pela Caixa indicam que teriam sido contratadas 16,3 mil unidades habitacionais no país. Em valores, as operações para essas duas faixas de renda alcançaram o montante financiado de aproximadamente R$ 4,4 bilhões, divididos entre recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança (SBPE).

Segundo o relatório do tribunal, outras 57,8 mil unidades habitacionais foram contratadas diretamente com pessoas físicas, por meio de financiamentos que envolvem somente recursos do FGTS e do Orçamento Geral da União (OGU). As regiões Sul e Sudeste lideram em número de contratos assinados, com 72% do total. Das operações de financiamento às pessoas físicas beneficiárias do programa, aproximadamente R$ 1,6 bilhão foi financiado pela Caixa mediante a concessão de cartas de crédito para a aquisição de moradias, e outro R$ 1,1 bilhão representou o valor subsidiado pelo FGTS e pelo OGU.

Cerca de 82% das contratações diretas com pessoas físicas foram efetuadas visando à aquisição de imóveis novos (44%) e à construção individual pelas famílias beneficiadas (38%). O restante ficou dividido entre o apoio a produção de moradias, por meio do financiamento do empreendimento pela Caixa, a alocação de recursos, em que a Caixa compromete-se com o financiamento da pessoa física após a conclusão do imóvel, e a aquisição de imóveis na planta pelas pessoas físicas.

Não há prazos

O presidente Lula e a ministra-chefe da Casa Civil, Dilma Rousseff, já disseram várias vezes que não é possível definir prazos para a conclusão das obras do programa, e que a responsabilidade é unicamente das empresas a serem contratadas para a empreitada. “Quando o governo se recusa a dar prazos, ele diz o seguinte ‘nós demos as condições para se fazer’ e está garantindo todas as condições para quem vai executar. Como vou colocar metas e exigir que uma empresa privada cumpra estas metas?”, justificou Dilma assim que lançou o programa, em março de 2009.

“Nosso objetivo é assegurar que as famílias que realmente precisam possam pagar as prestações da casa própria”, reforçou a ministra, ao lembrar que em mais de 25 anos “nunca se fez um programa para enfrentar o déficit habitacional”, hoje estimado em mais de 7,2 milhões de moradias, dentro os quais 91% na faixa de famílias com renda entre zero e três salários mínimos.

Já para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, este ano deverão ser contratadas um milhão de casas do "Minha Casa, Minha Vida", e 300 mil unidades serão entregues. O dirigente afirma que o governo deverá lançar no dia 29 de março, juntamente com a segunda edição"do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2) a "extensão" do programa habitacional. No entanto, ele não adiantou quantas casas deverão ser incluídas na extensão do programa.

Monitoramento trimestral

O monitoramento do “Minha Casa, Minha Vida” teve início ainda no ano passado, por solicitação da Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle do Senado Federal. A ideia é acompanhar a execução física e financeira do programa, “tendo em vista o alcance social e o volume de recursos envolvidos”. A principal meta do programa é a redução do déficit habitacional brasileiro em 14%, por meio da construção de um milhão de novas casas e apartamentos para a população de baixa renda.

Para a faixa de renda mais baixa da população, que recebe até três salários mínimos, a meta a ser atingida é de 400 mil novas moradias. No caso da faixa de renda de três a seis salários, a meta também é de 400 mil unidades habitacionais, enquanto que 200 mil moradias devem ser obtidas para a faixa de renda de seis a dez salários.

Segundo informações da CEF, o valor máximo do imóvel financiado não pode ser maior que R$ 130 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, R$ 100 mil nos municípios com mais de 500 mil habitantes e demais capitais estaduais e seus municípios limítrofes e R$ 80 mil nas demais cidades.

O próximo relatório do tribunal sobre a execução física e financeira do programa “Minha Casa, Minha Vida” está sendo produzido com base nos resultados dos três primeiros meses deste ano. Por enquanto, segundo o TCU, "considerando que o programa ainda está em seu início e que a meta de um milhão de casas é relativo ao triênio 2009-2011 [prazo que o governo não confirma], entende-se oportuno continuar acompanhando o ritmo de conclusão das moradias contratadas nos próximos monitoramentos".


Por Milton Júnior/Uol notícia


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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame