quinta-feira, 21 de janeiro de 2010

10 milhões de dólares por dia - Nos últimos anos, o mercado financeiro americano não foi exatamente o melhor lugar para forjar uma reputação sólida.

Desde 2007, quando o mercado começou a virar para baixo, algumas das mais ilustres carreiras de Wall Street foram dizimadas. O maior erro cometido por esse pessoal foi imaginar que a farra do mercado imobiliário americano duraria para todo o sempre -- nessa brincadeira, além dos empregos perdidos, 30 trilhões de dólares evaporaram. Pois, em meio à maior crise financeira dos últimos 70 anos, um desconhecido investidor ganhou fama de midas das finanças. Foi quando John Paulson, até então um joão-ninguém no bilionário mundo dos hedge funds americanos, fez a mais bem-sucedida aposta da história. Ele ganhou 4 bilhões de dólares em 2007 justamente ao apostar que o mercado imobiliário entraria em crise. Note bem: seu fundo, Paulson & Co., deu retorno de 15 bilhões de dólares a seus investidores. Os 4 bilhões citados foram parar direto no bolso do chefão do fundo. A história da jogada que rendeu a Paulson 10 milhões de dólares por dia é o tema do livro The Greatest Trade Ever ("O maior negócio da história", em tradução livre, ainda sem previsão de lançamento no Brasil), escrito pelo americano Gregory Zuckerman, jornalista do Wall Street Journal.


Como isso foi possível? A aposta de Paulson teve como base a descoberta de que os preços de imóveis nos Estados Unidos tinham chegado a patamares insustentáveis, ao contrário do que especialistas afirmavam. O gestor investiu, então, bilhões de dólares na compra de seguros para títulos atrelados a hipotecas subprime (as de alto risco). Paulson imaginava que, quando a bolha estourasse e as pessoas tivessem dificuldade de pagar o financiamento de suas casas, a procura por esse tipo de seguro dispararia -- e seu preço, também. Se a bolha não estourasse, as perdas seriam pequenas, pois o custo do seguro era fixo. A aposta deu certo. Quando os bancos divulgaram balanços negativos em fevereiro de 2007, os papéis de Paulson, que não valiam quase nada quando foram comprados, dispararam. Em um dia, ele faturou 1,25 bilhão de dólares. Enquanto o sistema financeiro global começava a ruir como um castelo de cartas, o gestor americano iniciava seu período de glória.

Hoje, parece um tanto óbvio que o mercado imobiliário americano vivia um período de exuberância irracional. Mas, cinco anos atrás, apostar contra a valorização dos imóveis era considerado coisa de quem não via um palmo à frente. Quando o apostador era um sujeito que nunca tinha dado muito certo na vida (para os padrões de Wall Street, claro), ninguém prestou atenção. Até embolsar o maior bônus da história, John Paulson havia tido uma carreira relativamente modesta. Ele entrou na universidade para estudar cinema, mas logo se desinteressou. Passou dois anos no Equador e voltou a Nova York para terminar a faculdade, especializando-se em finanças. Conseguiu emprego na consultoria Boston Consulting Group, mas viu que estava na carreira errada e decidiu entrar no mercado financeiro. Após trabalhar na área de fusões e aquisições do banco de investimento Bear Stearns e tentar ganhar mais numa empresa menor, acabou sem emprego, administrando o próprio dinheiro. Em 1994, cansado da vida de lazer, montou seu hedge fund. Zuckerman conta que alguns investidores se preocupavam com o estilo de vida do gestor: solteiro, ele dava festas em seu loft e preferia passar as noites em boates, não na frente do computador (após casar com a secretária, assentou). Por mais de uma década, seus clientes se habituaram a bons ganhos, mas nada acima do normal. Em 2007, ninguém entendeu quando os retornos começaram a superar os 50% -- ao mês. Alguns deles chegaram a perguntar se o lucro de 66% não seria, na verdade, de 6,6%. "Paulson nunca tinha ganhado algo perto de 66%, nem mesmo em um ano", relata Zuckerman.


Um dos grandes méritos de The Greatest Trade Ever é o raro mergulho que o autor conseguiu dar no habitualmente opaco mundo dos hedge funds. Assim, é possível entender, com detalhes, como nascem apostas bilionárias como a de Paulson. Em 2005, ao perceber que a economia americana estava chegando ao limite do crescimento, Paulson pediu a seus funcionários para encontrar uma bolha prestes a estourar. Depois de apostas malsucedidas contra alguns setores, a atenção da equipe se voltou para o setor imobiliário. O alvo ficou claro quando um dos analistas de Paulson, Paolo Pellegrini, um amigo que estava encostado na empresa e desacreditado no mercado, conseguiu provar a existência da bolha. Pellegrini mapeou a trajetória dos preços de imóveis nos Estados Unidos e constatou que os preços haviam subido como nunca e, seguindo o padrão histórico, a queda seria brutal. Para definir o tamanho do investimento, Pellegrini avaliou o risco de mais de 6 milhões de hipotecas. Simultaneamente, um grupo de executivos do fundo criava instrumentos financeiros que permitiriam uma aposta grande como a que Paulson estava disposto a fazer. Eles correram para os bancos de investimento e sugeriram a criação de papéis que se valorizariam caso o mercado imobiliário continuasse subindo. Esses papéis, claro, eram vendidos a quem acreditasse que essa era a tendência. Mas, ao mesmo tempo, esses bancos vendiam a Paulson papéis que se valorizariam se os títulos que haviam acabado de vender derretessem (assim funciona Wall Street). "Quando Paulson determinou que o setor imobiliário era uma bolha, na primavera de 2006, os preços tinham começado a estabilizar, criando o momento perfeito para apostar contra o mercado", escreve ele. Assim nasceu o maior negócio da história. Em 2008, o ano do pânico pós-Lehman Brothers, Paulson continuou ganhando. O fundo deu um lucro de 5 bilhões de dólares. Hoje, a Paulson & Co. é um dos maiores hedge funds do mundo. E o dono do bônus de 4 bilhões de dólares continua procurando bolhas. A mais recente é o dólar. Para Paulson, a máquina de imprimir dinheiro em que se transformou o banco central americano após a crise vai gerar inflação no futuro, tirando valor da moeda americana. Seu porto seguro, agora, é o mercado de ouro.



Fonte: Portal Exame por Denise Dweck

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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame