Um jeito inteligente de investir em imóveis - Veja dez motivos para optar pelos fundos imobiliários ao invés de comprar um imóvel para depois alugá-lo

Muitos brasileiros já sabem que, para ficar sócio de uma empresa gigantesca como a Vale ou a Petrobras, basta comprar suas ações na BM&FBovespa. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio de uma companhia sólida e com enormes vantagens competitivas, ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um retorno com a valorização das ações. O que muita pouca gente sabe é que, da mesma forma, também é possível investir em quotas de grandes empreendimentos imobiliários - como o shopping Higienópolis, em São Paulo - para faturar com as receitas de aluguel e a futura valorização do imóvel.

Esse tipo de investimento pode ser feito por meio dos fundos imobiliários. Trata-se, é verdade, de uma aplicação ainda pouco popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), havia no começo de 2010 cerca de 5,6 bilhões de reais investidos em fundos imobiliários - contra mais de 300 bilhões de dólares nos Estados Unidos. A previsão de especialistas é que, com a queda das taxas de juros, esse número cresça exponencialmente no Brasil nos próximos anos. Para quem acha que já é hora de começar a retirar parte do patrimônio da segurança dos títulos públicos, especialistas dizem que há pelo menos dez vantagens em comprar quotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um imóvel para depois alugá-lo. Abaixo o Portal EXAME explica cada um desses benefícios:

1 - Incentivos tributários: Quando alguém aluga um imóvel, tem que pagar à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de Imposto de Renda. Já no fundo imobiliário, o dinheiro distribuído aos cotistas não será tributado desde que o fundo tenha mais de 50 pessoas físicas como investidores, nenhum deles possua mais de 10% do dinheiro aplicado no fundo e suas quotas sejam negociadas na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. Como os administradores de fundos imobiliários sabem que aproveitar esse incentivo tributário ajuda a atrair investidores, todos os produtos oferecidos a pessoas físicas até hoje no Brasil se enquadravam nessas regras. Nesses fundos, só pagará 20% de IR uma empresa que compre quotas ou algum investidor que fique com mais de 10% dos papéis.

1 - Incentivos tributários

2 - Rentabilidade

3 - Liquidez

4 - Facilidade para fechar negócio

5 - Diversificação

6 - Baixa taxa de administração

7 - Menos burocracia

8 - Baixa volatilidade

9 - Investimento inicial baixo

10 – Flexibilidade

2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.

3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados no mercado secundário registra movimentações todos os dias. Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza, consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência - ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a aposentadoria.

4 - Facilidade para fechar negócio: Comprar um imóvel costuma ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo, basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários. Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante. A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta inicial interessante no momento, o investidor também poderá comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo posteriormente na aquisição das quotas.

5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo, já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas como IPTU e condomínio.

6 - Baixa taxa de administração: A maior parte dos fundos imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber taxas baixas pelo serviço.

7 - Menos burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor, as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A escritura que vai comprovar a realização da transação costuma levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode ser necessário contratar um seguro para garantir que o investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um comprovante da aquisição das quotas.

8 - Baixa volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa chegou a 60%.

9 - Investimento inicial baixo: Se alguém tiver 100.000 reais e quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 reais.

10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000 reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas em geral preferem investir em shopping centers porque veem com um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral. Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta temporada turística. Os fundos que investem em escritórios comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os investidores mais conservadores.

Fonte: João Sandrini, de EXAME.com

Condomínio pode custar o dobro da prestação da casa Prestação mínima do financiamento dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida é de R$ 50, mas condomínio custará cerca de R$ 100

A manutenção dos apartamentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida pode se tornar inviável para as famílias de baixa renda. O condomínio dos imóveis de menor valor custará cerca de R$ 100 por mês para cada unidade, segundo construtoras e especialistas do mercado imobiliário. O valor é o dobro da parcela mínima do financiamento das unidades feito pela Caixa Econômica Federal, de R$ 50.

A questão preocupa o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que montou uma comissão para discutir o tema. A entidade teme que famílias com rendimentos entre zero e três salários mínimos, menor faixa de renda atendida pelo programa, não consigam arcar com os custos de manutenção dos imóveis. “A cobrança de R$ 100 de condomínio é inviável para famílias com renda inferior a três salários mínimos”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP e coordenador do grupo de estudo sobre o tema. "Eles vão pagar de condomínio mais do que a prestação da casa. Isso abre espaço para inadimplência e abandono dos apartamentos."

Não há normas que exijam que o valor do condomínio seja menor do que a parcela do crédito imobiliário, mas, pelo “bom senso”, esta deveria ser relação entre as contas, afirma Marcos Whitaker de Assumpção, consultor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). “Quem paga R$ 50 de prestação recebeu subsídio para comprar o imóvel", diz. "Se precisa de subsídio para pagar a parcela, pode ser que não tenha dinheiro para pagar a conta de condomínio.”

Cortes de gastos podem ajudar moradores

Para conseguir manter o novo imóvel, os proprietários devem organizar as contas. O consultor em finanças pessoais João Sunfeld recomenda que as famílias relacionem ganhos e gastos de todos os integrantes e escolham no que vão economizar. “Isso vale para todas as faixas de renda”, afirma.

Para pagar o novo apartamento, Sofia Lisboa abriu mão de lazeres, como festas e baladas

A assistente administrativa Sofia Lisboa, 27, ainda não se mudou para o novo apartamento, mas já começou a controlar os gastos. Ela aproveitou as condições favoráveis de crédito para comprar um apartamento num lançamento enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida. Com renda de R$ 1.800, equivalente a três salários mínimos e meio, ela mora hoje com os pais e não gasta com habitação. Mas, assim que receber as chaves do apartamento, terá novas contas para pagar: a prestação do financiamento estimada será de R$ 300 e o condomínio entre R$ 100 e R$ 150, além de gastos para mobiliar o imóvel e as despesas de luz, água e material de limpeza.

“Estou economizando desde já para me sustentar depois", afirma Sofia. "Enquanto meus amigos gastam dinheiro com festinha e balada, eu estou pagando um apartamento.”

Condomínio viável para a baixa renda

A conta de condomínio que cabe no bolso das famílias com rendimentos de até três salários mínimos é de, no máximo, R$ 40, segundo Gebara. Já os consumidores enquadrados nas outras faixas de renda do programa Minha Casa, Minha Vida, com rendimentos entre três e dez salários mínimos, têm condições de arcar com valores praticados, segundo o vice-presidente do Secovi.

O condomínio deve custar entre 3% e 10% dos rendimentos da família, segundo Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. Neste caso, uma família com renda de um salário mínimo (R$ 510), pode pagar entre R$ 15 e R$ 51 de condomínio. Para quem ganha três salários mínimos, esse valor varia entre R$ 46 e R$ 153.

Alguns economistas não definem uma porcentagem ideal da renda familiar para a cobrança dos condomínios, mas uma quantia máxima por mês para todos os gastos com habitação. Para o consultor em finanças pessoais Mauro Calil, a soma de todas as contas, como prestação do financiamento imobiliário, condomínio, luz, água, gás e material de limpeza, não deve ultrapassar 35% do rendimento das famílias. Neste caso, famílias com renda de um salário mínimo podem destinar até R$ 178 para gastos com habitação.

Fonte:  Marina Gazzoni, iG São Paulo

Incorporadoras travam disputa por lançamentos em São Paulo

SÃO PAULO - De olho no disputado mercado imobiliário da capital paulista, que no início do ano apresentou alta de 35,5% nas vendas em relação a janeiro de 2009, as incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário e Atua miram esforços na região e sinalizam queda-de-braço na compra de terrenos. Tanto que, de olho na retomada das vendas de imóveis de médio e alto padrão na capital paulista, a Rossi acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de imóveis e de terrenos para esses segmentos.

A regional também cuidará de empreendimentos corporativos, como salas comerciais, área em que a Rossi pretende ser um pouco mais agressiva. "O objetivo é expandir a atuação da Rossi nos segmentos de média e alta renda. Nossa estratégia foi definida com base nos resultados do ano passado, em que estabelecemos metas agressivas para a região", explica Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi.

O executivo, que já comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com uma equipe de 50 pessoas. "Ela terá o mesmo porte das outras regionais da companhia e atuará em paralelo à regional paulista, que se concentra no segmento econômico da capital em diversas regiões do estado [Grande ABC, Guarulhos, Diadema, Osasco, Vale do Paraíba e litoral]", diz.

Embora não detalhe as metas para a capital paulista por estar em período de silêncio (que termina após a divulgação do balanço do quarto trimestre, no próximo dia 29), a estratégia aponta a ampliação do foco da incorporadora. Nos últimos anos, ela intensificou sua atuação no segmento econômico, participando inclusive das discussões com o governo federal para a elaboração do programa "Minha Casa, Minha Vida" (MCMV). Em 2009, o segmento correspondeu a 48% das vendas.

Com expectativa de um cenário otimista, a empresa definiu no terceiro trimestre lançar entre R$ 3,1 e R$ 3,5 bilhões em 2010, e entre R$ 4,2 e R$ 4,6 bilhões em 2011. A empresa tem em carteira um estoque de 136 terrenos para futuros lançamentos, distribuídos em 63 cidades brasileiras, e captou R$ 928,1 milhões com a oferta primária de ações, em novembro, para investir na aquisição de novos terrenos e projetos. A companhia estima financiar seu crescimento nos próximos anos utilizando esses recursos.

Interessada em terrenos na capital e na região metropolitana, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar (SP) com valor geral de vendas (VGV) potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista. A incorporadora atua no segmento com a subsidiária HM Engenharia, e totaliza 6,3 mil unidades do programa até fevereiro, estimando chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos uma meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase", diz Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia.

Segundo o executivo, a dificuldade em São Paulo é a obtenção de licença ambiental. "Estamos sentindo dificuldade de aprovar projetos em São Paulo depois da incorporação da Cetesb pela Secretaria de Meio Ambiente. Desde outubro estou esperando aprovações que saíam, em média, em 30 dias", opina.

A subsidiária também vem obtendo sucesso na região de Campinas. Entregará um empreendimento de 230 unidades do "Minha Casa..." no próximo sábado, em Cosmópolis e tem outro projeto em construção, de 1,3 mil unidades. "Nossas vendas subiram 300 vezes com o 'Minha Casa...' e esperamos que ocorra a segunda fase do programa. Nossa velocidade de vendas em um empreendimento de 500 unidades, caiu de 8 meses para 90 dias", diz.

Outra incorporadora que tem planos de expansão no segmento econômico na Grande São Paulo é a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, que prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no "Minha Casa...". "Nós temos um banco de terrenos importante na região metropolitana e nosso próximo lançamento será em Taboão da Serra, em abril", afirma Hugo Louro, gerente de Incorporação da Atua Construtora.

Entre julho de 2009 a março deste ano, a Atua lançou cinco projetos, a R$ 175 milhões. Neste fim de semana, a incorporadora anuncia um empreendimento de VGV de R$ 45 milhões em Guarulhos. "Três empreendimentos já lançados estão completamente vendidos", disse.

A Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano, anunciou que irá expandir sua atuação ao interior do Estado de São Paulo e à Região Sul.

A disputa entre gigantes do setor imobiliário pela compra de terrenos no aquecido mercado da capital paulista é grande. As incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Atua aumentam esforços na região, de olho no resultado de vendas do início do ano, quando houve alta de 35,5% em relação a janeiro de 2009.

A Rossi, que tem a meta de lançar de R$ 3,1 bilhões a R$ 3,5 bilhões em 2010, e de R$ 4,2 bilhões a R$ 4,6 bilhões em 2011, acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de terrenos para imóveis residenciais e lançamentos corporativos, como salas comerciais.

"O objetivo é expandir a atuação na média e alta renda", afirma Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi. O executivo, que comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, na região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com equipe de 50 pessoas.

Também na disputa, a CCDI acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar, com valor geral de vendas potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista.

Para Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia, incorporadora que atua no segmento como subsidiária da CCDI e que totaliza 6,3 mil unidades enquadradas no programa "Minha Casa, Minha Vida" até fevereiro, a estimativa é chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase do programa", diz.

Com planos de expansão também no segmento econômico na Grande São Paulo, a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, analisa terrenos e prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no programa federal. "Temos um banco de terrenos importante na região metropolitana", afirma Hugo Louro, da área de incorporação. Outra de olho na expansão é a Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano e anunciou que irá expandir sua atuação ao interior de São Paulo e à Região Sul.

 

Fonte:  DCI/Cynara Escobar