CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (mais uma vez estou postando este assunto, em razão da sua importância)

A compra de um imóvel é sempre um investimento de vulto. Precisa, portanto, ser uma operação cercada de uma série de cuidados legais.

Em primeiro lugar, é indispensável analisar-se a situação legal do bem. Deve-se solicitar ao Ofício Imobiliário uma certidão da respectiva matrícula, onde estarão anotados quaisquer ônus que incidem sobre o mesmo. Em se tratando de casa, é sempre bom certificar-se de que a construção foi averbada; se tratar de um apartamento em construção, a incorporação do edifício deve estar registrada (neste caso, examine-se o memorial descritivo e as plantas da obra).

Em seguida, a idoneidade do vendedor necessita ser verificada. Para tanto, deve o comprador certificar-se de que não há contra o alienante ações judiciais ou protestos de títulos capazes de levá-lo à insolvência. A obtenção de certidões negativas expedidas pelo Judiciário e pelos cartórios competentes em nome do proprietário e do seu cônjuge (ou companheiro, se for o caso) esclarecem o adquirente nesse aspecto.

Também é essencial confirmar se as despesas condominiais ou taxas de água e saneamento, a taxa de energia elétrica e o IPTU incidentes sobre o imóvel estão em dia. Para os mais zelosos, indica-se investigar a situação fiscal do vendedor, solicitando a apresentação de negativas das fazendas municipal, estadual e federal e do INSS.

Na hora de assinar a escritura ou o contrato de promessa de compra e venda, veja como as prestações serão atualizadas. Como atualmente há pouca diferença entre os indexadores que apuram a inflação, maior atenção precisa ser dada aos juros remuneratórios que muitos cobram. Meio por cento a mais ou a menos pode significar uma boa diferença na conta final.

Caso a entrega das chaves do imóvel dependa de algum fato, ele deve estar plenamente identificado no contrato. Nas operações envolvendo imóvel alugado, o comprador deve exigir que o vendedor apresente a notificação encaminhada ao inquilino, dando-lhe o direito de preferência. Nos negócios abrangendo imóveis na planta, a data prevista para a expedição da respectiva carta de Habite-se deve estar expressamente indicada, contendo dia, mês e ano. Não aceite cláusula que preveja a entrega em tantos "dias úteis", e/ou com exclusão dos "dias chuvosos" etc.

A clareza da cláusula que estipula as perdas e danos que um contratante deverá suportar caso rescinda o ajuste é de fundamental importância nos tempos que correm. Nela, deverá estar perfeitamente identificado o que é indenizável. Embora a compra e venda entre particulares não esteja subordinada ao Código de Defesa do Consumidor, os juízes não têm mais aceito a estipulação de altas multas ou, pior, a perda total das quantias pagas pelo comprador, baseando-se, para tanto, em dispositivos do novo Código Civil.

Por fim, não se pode esquecer, jamais, uma frase que antigamente era vista nas capas que os Cartórios de Imóveis forneciam: "Quem não registra não é dono". De fato, deixar de levar a registro a escritura ou o contrato pode trazer sérios aborrecimentos ao adquirente.

Fonte:  Carlos A. Machado, Consultor Qualis

 

Condomínio pode custar o dobro da prestação da casa Prestação mínima do financiamento dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida é de R$ 50, mas condomínio custará cerca de R$ 100

A manutenção dos apartamentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida pode se tornar inviável para as famílias de baixa renda. O condomínio dos imóveis de menor valor custará cerca de R$ 100 por mês para cada unidade, segundo construtoras e especialistas do mercado imobiliário. O valor é o dobro da parcela mínima do financiamento das unidades feito pela Caixa Econômica Federal, de R$ 50.

A questão preocupa o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que montou uma comissão para discutir o tema. A entidade teme que famílias com rendimentos entre zero e três salários mínimos, menor faixa de renda atendida pelo programa, não consigam arcar com os custos de manutenção dos imóveis. “A cobrança de R$ 100 de condomínio é inviável para famílias com renda inferior a três salários mínimos”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP e coordenador do grupo de estudo sobre o tema. "Eles vão pagar de condomínio mais do que a prestação da casa. Isso abre espaço para inadimplência e abandono dos apartamentos."

Não há normas que exijam que o valor do condomínio seja menor do que a parcela do crédito imobiliário, mas, pelo “bom senso”, esta deveria ser relação entre as contas, afirma Marcos Whitaker de Assumpção, consultor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). “Quem paga R$ 50 de prestação recebeu subsídio para comprar o imóvel", diz. "Se precisa de subsídio para pagar a parcela, pode ser que não tenha dinheiro para pagar a conta de condomínio.”

Cortes de gastos podem ajudar moradores

Para conseguir manter o novo imóvel, os proprietários devem organizar as contas. O consultor em finanças pessoais João Sunfeld recomenda que as famílias relacionem ganhos e gastos de todos os integrantes e escolham no que vão economizar. “Isso vale para todas as faixas de renda”, afirma.

Para pagar o novo apartamento, Sofia Lisboa abriu mão de lazeres, como festas e baladas

A assistente administrativa Sofia Lisboa, 27, ainda não se mudou para o novo apartamento, mas já começou a controlar os gastos. Ela aproveitou as condições favoráveis de crédito para comprar um apartamento num lançamento enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida. Com renda de R$ 1.800, equivalente a três salários mínimos e meio, ela mora hoje com os pais e não gasta com habitação. Mas, assim que receber as chaves do apartamento, terá novas contas para pagar: a prestação do financiamento estimada será de R$ 300 e o condomínio entre R$ 100 e R$ 150, além de gastos para mobiliar o imóvel e as despesas de luz, água e material de limpeza.

“Estou economizando desde já para me sustentar depois", afirma Sofia. "Enquanto meus amigos gastam dinheiro com festinha e balada, eu estou pagando um apartamento.”

Condomínio viável para a baixa renda

A conta de condomínio que cabe no bolso das famílias com rendimentos de até três salários mínimos é de, no máximo, R$ 40, segundo Gebara. Já os consumidores enquadrados nas outras faixas de renda do programa Minha Casa, Minha Vida, com rendimentos entre três e dez salários mínimos, têm condições de arcar com valores praticados, segundo o vice-presidente do Secovi.

O condomínio deve custar entre 3% e 10% dos rendimentos da família, segundo Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. Neste caso, uma família com renda de um salário mínimo (R$ 510), pode pagar entre R$ 15 e R$ 51 de condomínio. Para quem ganha três salários mínimos, esse valor varia entre R$ 46 e R$ 153.

Alguns economistas não definem uma porcentagem ideal da renda familiar para a cobrança dos condomínios, mas uma quantia máxima por mês para todos os gastos com habitação. Para o consultor em finanças pessoais Mauro Calil, a soma de todas as contas, como prestação do financiamento imobiliário, condomínio, luz, água, gás e material de limpeza, não deve ultrapassar 35% do rendimento das famílias. Neste caso, famílias com renda de um salário mínimo podem destinar até R$ 178 para gastos com habitação.

Fonte:  Marina Gazzoni, iG São Paulo

Incorporadoras travam disputa por lançamentos em São Paulo

SÃO PAULO - De olho no disputado mercado imobiliário da capital paulista, que no início do ano apresentou alta de 35,5% nas vendas em relação a janeiro de 2009, as incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário e Atua miram esforços na região e sinalizam queda-de-braço na compra de terrenos. Tanto que, de olho na retomada das vendas de imóveis de médio e alto padrão na capital paulista, a Rossi acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de imóveis e de terrenos para esses segmentos.

A regional também cuidará de empreendimentos corporativos, como salas comerciais, área em que a Rossi pretende ser um pouco mais agressiva. "O objetivo é expandir a atuação da Rossi nos segmentos de média e alta renda. Nossa estratégia foi definida com base nos resultados do ano passado, em que estabelecemos metas agressivas para a região", explica Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi.

O executivo, que já comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com uma equipe de 50 pessoas. "Ela terá o mesmo porte das outras regionais da companhia e atuará em paralelo à regional paulista, que se concentra no segmento econômico da capital em diversas regiões do estado [Grande ABC, Guarulhos, Diadema, Osasco, Vale do Paraíba e litoral]", diz.

Embora não detalhe as metas para a capital paulista por estar em período de silêncio (que termina após a divulgação do balanço do quarto trimestre, no próximo dia 29), a estratégia aponta a ampliação do foco da incorporadora. Nos últimos anos, ela intensificou sua atuação no segmento econômico, participando inclusive das discussões com o governo federal para a elaboração do programa "Minha Casa, Minha Vida" (MCMV). Em 2009, o segmento correspondeu a 48% das vendas.

Com expectativa de um cenário otimista, a empresa definiu no terceiro trimestre lançar entre R$ 3,1 e R$ 3,5 bilhões em 2010, e entre R$ 4,2 e R$ 4,6 bilhões em 2011. A empresa tem em carteira um estoque de 136 terrenos para futuros lançamentos, distribuídos em 63 cidades brasileiras, e captou R$ 928,1 milhões com a oferta primária de ações, em novembro, para investir na aquisição de novos terrenos e projetos. A companhia estima financiar seu crescimento nos próximos anos utilizando esses recursos.

Interessada em terrenos na capital e na região metropolitana, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar (SP) com valor geral de vendas (VGV) potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista. A incorporadora atua no segmento com a subsidiária HM Engenharia, e totaliza 6,3 mil unidades do programa até fevereiro, estimando chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos uma meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase", diz Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia.

Segundo o executivo, a dificuldade em São Paulo é a obtenção de licença ambiental. "Estamos sentindo dificuldade de aprovar projetos em São Paulo depois da incorporação da Cetesb pela Secretaria de Meio Ambiente. Desde outubro estou esperando aprovações que saíam, em média, em 30 dias", opina.

A subsidiária também vem obtendo sucesso na região de Campinas. Entregará um empreendimento de 230 unidades do "Minha Casa..." no próximo sábado, em Cosmópolis e tem outro projeto em construção, de 1,3 mil unidades. "Nossas vendas subiram 300 vezes com o 'Minha Casa...' e esperamos que ocorra a segunda fase do programa. Nossa velocidade de vendas em um empreendimento de 500 unidades, caiu de 8 meses para 90 dias", diz.

Outra incorporadora que tem planos de expansão no segmento econômico na Grande São Paulo é a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, que prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no "Minha Casa...". "Nós temos um banco de terrenos importante na região metropolitana e nosso próximo lançamento será em Taboão da Serra, em abril", afirma Hugo Louro, gerente de Incorporação da Atua Construtora.

Entre julho de 2009 a março deste ano, a Atua lançou cinco projetos, a R$ 175 milhões. Neste fim de semana, a incorporadora anuncia um empreendimento de VGV de R$ 45 milhões em Guarulhos. "Três empreendimentos já lançados estão completamente vendidos", disse.

A Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano, anunciou que irá expandir sua atuação ao interior do Estado de São Paulo e à Região Sul.

A disputa entre gigantes do setor imobiliário pela compra de terrenos no aquecido mercado da capital paulista é grande. As incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Atua aumentam esforços na região, de olho no resultado de vendas do início do ano, quando houve alta de 35,5% em relação a janeiro de 2009.

A Rossi, que tem a meta de lançar de R$ 3,1 bilhões a R$ 3,5 bilhões em 2010, e de R$ 4,2 bilhões a R$ 4,6 bilhões em 2011, acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de terrenos para imóveis residenciais e lançamentos corporativos, como salas comerciais.

"O objetivo é expandir a atuação na média e alta renda", afirma Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi. O executivo, que comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, na região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com equipe de 50 pessoas.

Também na disputa, a CCDI acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar, com valor geral de vendas potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista.

Para Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia, incorporadora que atua no segmento como subsidiária da CCDI e que totaliza 6,3 mil unidades enquadradas no programa "Minha Casa, Minha Vida" até fevereiro, a estimativa é chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase do programa", diz.

Com planos de expansão também no segmento econômico na Grande São Paulo, a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, analisa terrenos e prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no programa federal. "Temos um banco de terrenos importante na região metropolitana", afirma Hugo Louro, da área de incorporação. Outra de olho na expansão é a Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano e anunciou que irá expandir sua atuação ao interior de São Paulo e à Região Sul.

 

Fonte:  DCI/Cynara Escobar

Governo pretende tomar o imóvel de quem deve IPTU

Depois de dez meses em hibernação na Câmara, os deputados vão começar a discutir nas próximas semanas um pacote tributário enviado pelo governo federal ao Congresso que promove uma verdadeiro cerco policial aos contribuintes.

No meio dos artigos para criar novos mecanismos de cobrança das dívidas e penhora de bens, a Fazenda quer que seus fiscais ganhem poderes de polícia, sem autorização judicial. Assim, os fiscais poderiam quebrar sigilo, penhorar bens e até arrombar portas de empresas e casas sem autorização do Judiciário.

No limite, a penhora poderia ser aplicada contra um contribuinte que tenha deixado de pagar o IPTU ou o IPVA. Um oficial da Fazenda, mesmo sem autorização de um juiz, poderia arrestar uma casa ou um carro para quitar uma dívida tributária com o município.

Hoje, em caso de inadimplência do contribuinte, o governo precisa recorrer à Justiça para tentar obter o direito de penhorar os bens do cidadão como forma de pagamento das dívidas referentes aos impostos. Mas, pelo novo pacote, essa etapa será simplesmente anulada.

Segundo a proposta, o contribuinte em dívida com o fisco terá prazo de 60 dias, após a sua intimação, para pagar o atrasado. Se não quitar o débito, terá que indicar os bens, apontando os que considera impenhoráveis.

Mas nem seria necessário detalhar seu patrimônio. Afinal, o projeto também prevê um sistema de investigação patrimonial que daria ao Fisco o conhecimento prévio de todos os bens dos cidadãos, incluindo dados financeiros. Não haveria mais sigilo algum.

De posse dessas informações, o governo poderia penhorar os bens como pagamento da dívida, contando apenas com a atuação dos fiscais tributários ? que teriam então poder de juízes.

Os projetos de lei foram enviados à Câmara em abril do ano passado, mas só agora é que começaram a tramitação efetiva ? no mês passado foi criada a comissão especial da dívida ativa.

O deputado Jurandil Juarez (PMDB-AP), que preside a comissão, pretende organizar ao longo dos próximos meses audiências públicas para discutir as propostas.

A retomada das discussões não passou despercebida por entidades empresariais, tributaristas e a seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), que classificou as medidas como abusivas e inconstitucionais. O Planalto alega que as propostas são ?indispensáveis para a modernização? da administração fiscal e sustenta que está garantido aos contribuintes o princípio da ?ampla defesa?.

A OAB-SP, entretanto, entende de outra forma. ?O conjunto de proposições choca pela forma contundente com que se pretende transferir, sem a intermediação salutar e constitucionalmente determinada do Poder Judiciário, e sem o devido processo legal, patrimônio jurídico dos particulares?, diz a entidade em parecer entregue no mês passado ao presidente da Câmara dos Deputados, Michel Temer (PMDB-SP) logo após a criação de uma comissão especial para discutir três dos quatro projetos de lei.

Fonte:  Jornal da Tarde 10/03