segunda-feira, 26 de setembro de 2011

Caixa muda os parâmetros do 'Minha Casa, Minha Vida'

São Paulo - A Caixa Econômica Federal aumentou a faixa de renda familiar máxima para compra de imóveis usados e novos, incluindo aqueles que participam do "Minha Casa, Minha Vida", e para aquisição de terrenos e material de construção, pelo sistema de carta de crédito, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que cobra juros de até 8,16% ao ano mais a variação da taxa referencial (TR).
 
A renda máxima, que antes era de R$ 3.900, passa a ser de R$ 5.400. Para os participantes do "Minha Casa, Minha Vida", a renda foi ampliada para R$ 5 mil.

O aumento é válido dentro dos municípios integrantes da região metropolitana ou equivalente dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, além dos municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes.

A Caixa também aumentou o valor máximo dos imóveis novos ou usados e de terrenos que podem ser financiados pela Carta de Crédito FGTS. Os consumidores passam a poder adquirir imóveis ou terrenos avaliados em até R$ 170 mil no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos Estados do Rio de Janeiro e de São Paulo.
 
Para os municípios de população igual ou superior a 1 milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais, o valor máximo dos imóveis passa para R$ 150 mil.

Também houve mudança do valor máximo dos imóveis dos municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes ou municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive dos integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno (Ride-DF ), que agora é de R$ 130 mil.

No municípios de população igual ou superior a 50 mil habitantes, o valor máximo dos imóveis passa a ser de R$ 100 mil.

Demanda maior

A decisão vem em um momento de crescimento da procura por crédito pelos consumidores. Depois de dois meses de queda, a quantidade de pessoas que procuraram crédito avançou 8% em agosto ante julho, de acordo com pesquisa divulgada na sexta-feira pela Serasa Experian. Em julho e em junho, a demanda do consumidor por crédito havia caído 1,2% e 3,0%, respectivamente, na comparação em bases mensais.

Já na comparação entre agosto de 2011 com o mesmo mês do ano passado, a demanda do consumidor por crédito aumentou 14%, enquanto no acumulado do ano (janeiro a agosto), a busca foi 13,1% superior à verificada no mesmo período do ano passado.

Na avaliação da Serasa Experian, a maior procura do consumidor por crédito em agosto está relacionada às vendas para o Dia dos Pais e ao maior número de dias úteis do mês (foram 23 em agosto, 21 em julho). No entanto, a entidade estima que, se for mantido esse ritmo de crescimento do indicador, ele deve terminar o ano com uma expansão inferior à de 2010, quando registrou elevação de 16,4%.

O aumento da procura por crédito em agosto ante julho foi verificado entre consumidores de todas as faixas de renda analisadas pela Serasa Experian. No período, a maior expansão foi registrada entre pessoas mais pobres, com renda mensal de até R$ 500: alta de 12,4%. Na sequência, aparecem consumidores com renda entre R$ 500 e R$ 1 mil (9,0%), de R$ 1 mil a R$ 2 mil (7,0%), de mais de R$ 10 mil (6,1%), de R$ 2 mil a R$ 5 mil (5,7%) e de R$ 5 mil a R$ 10 mil (5,1%).

No mesmo período, foi registrado aumento da demanda por crédito de consumidores de todas as regiões do País. A maior alta na procura foi na Região Nordeste (20,3%), seguida por Norte (12,7%), Centro-Oeste (10,6%), Sul (6,6%) e Sudeste (3,8%).

Taxas estáveis

Uma redução fixada por um único banco determinou a leve queda de 0,01 ponto percentual da taxa média dos juros cobrados em empréstimo pessoal no mês de setembro, segundo pesquisa da Fundação Procon de São Paulo, divulgada na sexta-feira. Este é o primeiro levantamento após a redução de 0,50 ponto percentual da taxa Selic, decidida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na quarta-feira da semana passada, que passou de 12,5% para 12% ao ano.

A taxa média do empréstimo pessoal ficou em 5,86% ao mês, influenciada pela redução da cobrança do banco Safra, de 5,50% para 5,40% ao mês. A taxa média do cheque especial também apresentou variação de 0,01 ponto percentual, mas no sentido inverso: passou de 9,56% ao mês em agosto para 9,57% em setembro.

A taxa média para o empréstimo pessoal de 12 meses teve em agosto a primeira, embora tímida, queda, após dois meses seguidos de alta. O Bradesco foi o único banco que reajustou para cima sua cobrança, de 6,34% para 6,37% ao mês. A maior taxa cobrada em setembro é a do banco Itaú (6,45% ao mês), e a menor, do Banco do Brasil (5,39%). O Bradesco também foi o único banco pesquisado pelo Procon-SP que elevou a taxa do cheque especial - passou de 8,91% ao mês em agosto para 8,95% em setembro.

 
Fonte:  DCI 12/09
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A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame