quarta-feira, 29 de junho de 2011

Pequeno escritório, grande negócio? Disparada nos lançamentos e nos preços gera dúvidas sobre possível saturação do segmento de pequenos escritórios na Grande São Paulo

Entre 2006 e 2009, segmento de pequenos escritórios viu VGV saltar de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão e área total lançada se elevar de 344 mil m² para 600 mil m².

O segmento de pequenos escritórios na RMSP (Região Metropolitana de São Paulo) tem apresentado crescimento impressionante nos últimos anos, tanto em oferta, quanto em preços e vendas. Em 2006 foram 2.016 conjuntos em 16 lançamentos na Região. Dois anos depois o número subiu para 4.909 conjuntos em 27 lançamentos, com o mercado alcançando o inédito número de 7.476 conjuntos, em 48 lançamentos, no ano de 2010, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio).
 
A área total lançada nesta tipologia, na RMSP, saltou de 344 mil m2 em 2006 para 600 mil m2 em 2009, sendo que o valor geral de vendas lançado mais que dobrou no mesmo intervalo, saltando de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão. O avanço do preço do metro quadrado útil também não fica muito atrás, subindo com mais força a partir de 2004, quando sai de R$ 4.379 para R$ 7.909 em 2010, apontam dados da Embraesp.

Com preço e oferta crescentes, construtoras, investidores e incorporadoras planejam cada vez mais lançamentos no segmento, muitos deles buscando novos mercados, fora dos bairros com tradição em pequenos escritórios comerciais (veja boxe). Estimativa da Colliers, empresa especializada em imóveis corporativos, aponta que até o ano de 2014 serão lançados mais 450 mil m2 nas regiões primárias (tradicionais neste segmento) de São Paulo, e outros 220 mil m2 nas regiões com menos tradição em receber escritórios comerciais. Para efeito de comparação, estes lançamentos se equivalem à soma do estoque atual de salas comerciais disponíveis em regiões com forte presença comercial, como o Itaim (407 mil m2) e Faria Lima (285 mil m2). Tamanha pujança e o grande número de lançamentos previstos dividem especialistas consultados pela Construção Mercado sobre o futuro deste segmento: é real o risco de uma saturação no mercado de pequenos escritórios comerciais na Região Metropolitana de São Paulo?

"O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final" (João da Rocha Lima coordenador)

"A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco"  (Luiz Paulo Pompéia diretor da Embraesp)

Parte dos entrevistados avalia que haverá excesso de oferta entre 2012 e 2014, quando boa parte dos empreendimentos que estão sendo construídos atualmente será entregue. "Hoje o que está disponível ou o que está sendo lançado não está saturando o mercado, mas acredito em uma saturação nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto, mas o ocupante final, seja dentista, médico, advogado, ou outro profissional, está comprando caro, e na hora de alugar ele não consegue um retorno equivalente", avalia André Strumpf, gerente de escritórios da Colliers International.

Ele considera que atualmente o investidor obtém, no mercado de pequenos escritórios, retorno igual ou um pouco superior ao conseguido com a caderneta de poupança, mas acredita que a partir do ano que vem "a sensibilidade do investidor artigo do coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli), João da Rocha Lima, cujo teor debate a existência ou não de bolha no segmento de imóveis comerciais: "O investidor que aplica poupança em salas de escritório para alugar tende a fazer a leitura de mercado sob o viés de julgar a demanda em seu ciclo operacional, como sendo derivada da demanda percebida no momento do investimento. O especulador se aproveita disso. Os mercados indisciplinados como esse, que, ainda que movimente posições de investimento de montante elevado e dotadas de pretensa proteção implícita de valor, tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação". (Leia, ao final desta reportagem, o artigo na íntegra.)

João da Rocha Lima acrescenta que "pelos preços que estão sendo colocados, não haverá padrão de aluguel capaz de compensar o investimento". Ele pondera que o investidor em imóvel, especialmente o de imóveis comerciais, faz uma imagem falsa de proteção de investimento. "Este investidor faz o raciocínio de que mesmo que ele não tenha renda, estará tranquilo, porque o imóvel não perde valor. No Brasil, no imaginário das pessoas o tijolo sempre protege o investimento, mas isso nem sempre é adequado."

"Acredito em uma saturação [do mercado de salas comerciais] nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto"   (André Strumpf gerente de escritórios da Colliers International)


 
Mercado de flats

Para Rocha Lima, existe a possibilidade de que o mercado de pequenos escritórios comerciais esteja vivenciando o mesmo processo verificado no mercado de flats em meados da década passada, quando a oferta cresceu muito em pouco tempo, gerando um grande número de imóveis vazios e sem liquidez. "O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final. O mesmo aconteceu com o mercado de flats, cuja demanda é semelhante, feita num primeiro momento por investidores."

Ele lembra que foram lançados quase 30 mil unidades em flats em dois anos, e estes ficaram com taxa de ocupação entre 20% e 30% por um grande período, "e só se recuperaram nos últimos anos". No segmento de pequenos escritórios compartilhados, Rocha Lima é categórico: "é muito provável que aconteça um impacto negativo, porque vai haver uma oferta concentrada de espaços de escritórios daqui a três ou quatro anos, quando estes empreendimentos lançados nestes últimos dois anos serão concluídos e lançados para aluguel, e aí sim podemos ter uma questão séria de superoferta".

Um excesso de oferta, destaca Rocha Lima, só não acontecerá se houver um crescimento "brutal" da economia brasileira, que gera necessidade crescente de espaços. Mas se o crescimento da economia for "moderado", há grande probabilidade de superoferta dentro de dois a três anos.


 
Otimismo

As perspectivas pessimistas sobre este segmento, entretanto, não são compartilhadas por todos os especialistas e setores envolvidos na construção e venda de conjuntos de pequenos escritórios. "A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco", avalia Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Ele considera que 2010 foi um ano "forte", com um grande número de unidades comerciais lançadas, e "isso pode parecer, aparentemente, uma superoferta, mas para isso precisaria fazer uma análise um pouco mais ampliada, avaliando um período maior, não só 2010, mas desde 2006, porque o que está sendo lançado agora vai ficar pronto daqui a dois anos, aproximadamente".


Novos estoques de salas a caminho

-450 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões primárias da cidade até 2014

-220 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões secundárias

-40 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões primárias

-60 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões secundárias

-4% é a taxa média de vacância das salas existentes há mais de um ano e meio

-8% a 9% é a taxa média de vacância das salas entregues com até um ano e meio

Fonte: Colliers


Pompéia lembra que a previsão de entrega dos empreendimentos está concentrada, em grande parte, entre setembro de 2012 e meados de 2013, mas há lançamentos previstos até abril de 2014. "Acredito que a maioria destes empreendimentos será um sucesso. Um ou outro pode enfrentar esse problema de superoferta, mas há demanda não atendida em alguns bairros, e estes empreendimentos vieram para atendê- la." Ele lembra que em mercados mais saturados, como a Vila Olímpia, na zona Sul de São Paulo, houve apenas um lançamento de escritório comercial em 2010.

Atuando na "ponta" do mercado, Silvio Zarzur, vice-presidente de vendas da EZTec, construtora com forte atuação no segmento de pequenos escritórios, acredita que o mercado não terá excesso de oferta e ainda deve crescer mais nos próximos anos. "Sentimos que este era um mercado importante há três anos e meio, e desde então já lançamos sete empreendimentos neste segmento. Os primeiros tiveram velocidade de vendas muito forte, com preço bom. E de lá para cá só melhorou. Cada empreendimento que lançamos tem vendas mais rápidas e com melhores preços. Parece que este segmento tem uma força e uma continuidade muito grande", diz Zarzur.

"Muitos acham que o mercado vai arrefecer ao alugar, mas temos vistos a velocidade de vendas aumentar, com aluguéis melhores que o estimado antes do lançamento"  (Silvio Zarzur vice-presidente de vendas da EZTec)

Se a economia brasileira continuar crescendo a taxas entre 4% e 6% ao ano, "acho que essa oferta de escritórios que estão entrando não será suficiente", ressalta Zarzur. Ele rebate ainda o argumento de perda de valor na hora de alugar o escritório: "muita gente acha que este mercado vai arrefecer na hora de alugar o imóvel, mas o que a gente vê é a velocidade de vendas aumentar, com preços de aluguel melhores do que o estimado antes do lançamento". Zarzur destaca que a EZTec já lançou dois empreendimentos desta tipologia em 2010, e há mais quatro para serem lançados até dezembro. "Lançamos um na região atrás do shopping Morumbi, a R$ 10,5 mil/m2, e vendemos 80% dos conjuntos em cinco dias. Lançamos outro próximo ao metrô Ana Rosa, a R$ 13 mil/m2, e vendemos mais de 80% antes do primeiro final de semana. Temos gente ligando procurando este tipo de imóvel", salienta.

Dos imóveis nesta tipologia disponíveis para ocupação, a taxa de vacância gira atualmente entre 8% e 9% do total, segundo dados da Colliers. "Esta é uma vacância que considero saudável, e até 10% ou 11% é sustentável, acima disso o mercado fica muito favorável ao locatário, pois há uma grande oferta e o preço do aluguel tende a cair", diz Strumpf, da Colliers, acrescentado que "a taxa de vacância deve superar 11% daqui a dois anos, com certeza".


Investidores e compradores

Parte das divergências nos prognósticos deste segmento se dá pelo tipo de consumidor final, que nem sempre é o usuário. Boa parcela dos compradores destes escritórios é composta por investidores, com intenção de obter uma receita fixa com aluguéis, considerada mais segura que investimentos de outra natureza, mesmo no mercado imobiliário.

Para Zarzur, há basicamente três tipos de comprador: o que compra para uso próprio, o que compra e revende, e o que compra para alugar. "Acredito que hoje haja mais investidores do que usuários neste mercado", diz o vice-presidente da EZTec.

Já Pompéia avalia que o principal comprador destes empreendimentos é o consumidor final, mas vai além na categorização, dividindo os principais grupos de investidores de acordo com a finalidade projetada: "Há três atuações de investidores: o primeiro grande consumidor destes imóveis é o consumidor final, que compra este produto para ocupar e usar profissionalmente. O segundo grande grupo de comprador é o investidor, e este grupo se divide em dois: o de pequeno e médio porte, que se subdivide entre o investidor tradicional, que compra na planta para vender quando o prédio está ficando pronto, e o que compra o conjunto para alugar e obter renda com o imóvel", elenca o diretor da Embraesp.


Descentralização dos lançamentos

Um dos fatores que deixou investidores mais cautelosos em relação ao segmento de pequenos escritórios comerciais na capital paulista foi o grande número de empreendimentos desta tipologia surgindo em áreas sem tradição neste segmento.

Este movimento de descentralização fez com que nos últimos dois anos fossem registrados lançamentos em bairros como: Vila Madalena, Vila Leopoldina, Tucuruvi, Sacomã, Mooca,Vila Maria, Vila Clementino, Jabaquara, Ipiranga e Aclimação, com quase nenhuma tradição em pequenos escritórios, além de cidades como Taboão da Serra, São Caetano, Diadema e Cotia.

"Acho que está correta a pulverização dos edifícios de escritório, porque alguns bairros, Santana é um deles, mereciam mais lançamentos, pois tinha demanda e não tinha oferta", argumenta Pompéia, lembrando que neste bairro houve três empreendimentos lançados em 2010, sendo R$ 4.850 o menor preço do metro quadrado útil e R$ 7.241 o mais alto.

"Outro local que considero acertado o lançamento é a Vila Leopoldina, pois há um adensamento muito grande de lançamentos residenciais, e é um ponto estrategicamente bem posicionado, praticamente no entroncamento das marginais, próximo ao parque Villa Lobos, e bairros de classe média alta, como Alto de Pinheiros e Lapa", conclui Pompéia.

Há ainda no grupo de pequenos investidores, segundo Pompéia, uma figura que vem surgindo a partir de 2009: o investidor que compra a entrada. "Ele não tem dinheiro para comprar o produto inteiro, mas tem dinheiro para dar a entrada, e repassa esta entrada em seis meses ou um ano, e vende este imóvel com ganhos superiores aos que teria na bolsa, por exemplo." Por fim, explica Pompéia, há também o grande investidor, que compra vários andares; e aquele que compra no modelo Built-to-suit, feito sob medida.

O diretor da Embraesp ressalta que dentro do grupo de grandes investidores existe uma divisão entre nacionais e estrangeiros, sendo cada vez maior a presença deste último no Brasil. "Como as economias do hemisfério Norte do planeta ainda estão se recuperando, o grande investidor internacional está de olho no hemisfério Sul, e nele o grande mercado é o Brasil, que vem apresentando aumento de preços muito fortes, além do crescimento do segmento comercial estar muito forte no Rio de Janeiro, nossa grande vitrine internacional, apresentando taxas superiores ao crescimento do mesmo mercado em São Paulo", conclui Pompéia.


Riscos e oportunidades

Independente da existência ou não de saturação, investir no mercado de pequenos escritórios comerciais traz todo o tipo de risco, segundo Zarzur: "primeiro, a empresa deve ser especializada para fazer este tipo de prédio, pois há muitos itens a seguir; em segundo lugar, a empresa tem que estar altamente capitalizada, porque os terrenos são milionários; é preciso ainda estar preparado com mão de obra e uma retaguarda técnica muito grande, pois os clientes estão cada vez mais exigentes, e se não atender às especificações pretendidas, corre-se o risco de o aluguel ficar muito caro, ou de ter uma demora maior para realizar as vendas."

Ao avaliar oportunidades de investimento neste segmento, a empresa deve primeiro entender o local em que pretende construir, saber o que está sendo ofertado na região, ressalta Zarzur. "Há dois tipos de atrativos: o lugar onde não há concorrentes, com terrenos em lugares difíceis de conseguir, e lugares em expansão, como por exemplo o Largo da Batata (na região de Pinheiros), que daqui a dez anos terá uma grande transformação."

Strumpf lembra que como o conjunto comercial atende serviços, ele é viável também nos principais bairros de São Paulo, por exemplo. "Em um bairro residencial com potencial de consumo grande é possível lançar um conjunto comercial, pois haverá demanda em serviços, como advogados, médicos, dentistas, então ele tem essa mobilidade maior que lajes corporativas, estas tendo que concentrar-se nos bairros de caráter mais comercial mesmo. Pois uma empresa de mil funcionários, por exemplo, deve estar em uma região com infraestrutura adequada, não há como levar esse empreendimento para outro lugar."

Para o gerente de escritórios da Colliers, há ainda oportunidades no Rio de Janeiro e São Paulo, "que são mercados óbvios", mas existe também um crescimento expressivo "na região da Grande Campinas e Santos, com previsão de oferta e demanda altas. Além destes, Brasília, Recife, Fortaleza e Belo Horizonte seriam as principais praças com oportunidades de empreendimentos neste segmento".

Já Rocha Lima considera que bairros e locações tradicionalmente voltados para serviços, e regiões com escritórios, devem ser o foco de investimentos, pois "a aposta é menos complexa, porque há uma demanda natural". Ele frisa ainda que existem oportunidades na construção de escritórios próximo a grandes empreendimentos.

"Um grande complexo de shopping center pode dar vazão a um complexo de pequenos escritórios, pela sinergia, mas ela tem um limitador, não pode ser um complexo de escritórios de qualquer dimensão, tem que atentar para a demanda."


Por Bruno De Vizia / Revista Construção

sexta-feira, 17 de junho de 2011

Percepção de descontrole dos preços provoca crescimento na procura por imóveis

Bastaram algumas notícias sobre crescimento da inflação para o mercado habitacional sentir o reflexo. Imóvel é, ainda, um dos mais seguros e rentáveis investimentos, comprovados, por exemplo, pela elevação em 27,70% no Índice de Locação Sobre Oferta (LSO) para imóveis residenciais em abril, três pontos percentuais acima do verificado em abril de 2010, quando registrou 24,15%. “As oscilações do mercado financeiro sempre produzem resultado junto ao mercado habitacional”, ressalta o presidente do Instituto de Pesquisa do Secovi/PR (Inpespar), Luiz Fernando Gottschild.

No período (abril) os imóveis com maior índice de locação foram a kitinete (42,9%), casa de alvenaria com 4 dormitórios (40,3%) e casa de alvenaria com 2 dormitórios (37,6%).
 
No setor comercial, a alta do LSO foi de 14,62%, pouco acima do verificado no mês de abril do ano passado com 14,32%. “Os imóveis comerciais estão com locação praticamente estabilizada também devido às oscilações da economia e o medo da volta da inflação”, acentua Gottschild. O imóvel comercial com maior índice de locação sobre oferta em abril foi o conjunto comercial, com alta de 25,9% contra 13,7% verificado em abril do ano passado.

 
Dias para alugar

- O número de dias para alugar um imóvel residencial cresceu de 81 para 85 dias, constata a pesquisa do Inpespar.

- Os imóveis que tiveram a maior velocidade de locação foram: Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (queda de 79 para 62 dias) e Kitinete (queda de 85 para 68 dias).

- Na área comercial, o tempo médio de angariação dos imóveis e locação ficou praticamente estável com 129 dias contra 120 dias verificado em abril do ano passado.


Preços

Na comparação com o mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 1,1 % no preço para locação dos imóveis residenciais. O sobrado (4,7%) e o apartamento com 3 dormitórios (3,6%) apresentaram maior variação.
 
Em contrapartida alguns tipos de imóveis tiveram variação negativa, caso da kitinete, cujos preços caíram em média 4,3% e a casa de alvenaria de um dormitório com queda de 2,5%.
 
Nos imóveis comerciais, em abril comparado a março, o setor apresentou variação de 4,62% na média do preço de oferta para locação dos imóveis. Conjunto (8,6%) foi o imóvel com maior variação de preço. Porém, outra ponta, os interessados em barracões foram beneficiados com queda nos preços de 4,2% no mês de abril.
 

Inadimplência

O índice de inadimplência (contratos com atrasos acima de 30 dias) registrou média de 2,5% em 2010, enquanto que a média de 2009 ficou em 3,3%. No mês de abril de 2011 o índice de inadimplência foi de 1,9 %.

 
Meios de divulgação

“É interessante observar o crescimento da internet como veículo de acesso e conhecimento por parte dos locatários”, ressalta Gottschild. Em abril passado, 46,5% dos clientes que chegaram às imobiliárias em busca de imóveis para alugar, tomaram conhecimento do produto através de sites. Em segundo lugar aparecem as placas de divulgação, com 17,6%. “A indicação de vizinhos, amigos, antigos locatários também funciona para o setor, e registrou 12,5% do total dos negócios fechados nas imobiliárias”, ressalta o empresário.
 
O velho e tradicional fiador ainda é a modalidade mais utilizada como garantia nos contratos de locação, respondendo por 72% do total. “Vem crescendo gradativamente uma modalidade ainda não muito conhecida que é o seguro fiança, que em abril passado respondeu por 15,4% dos contratos fechados”, conclui Gottschild.
 
Em abril existiam 5.837 imóveis para alugar, dos quais 3.838 eram residenciais e 1.999 comerciais.


Venda de usados
 
O Índice Venda de Usado Sobre Oferta (VUSO) para imóveis residenciais, em abril, foi de 7,0 %, não apresentando diferença significativa em relação ao índice de abril de 2010 (6,7%). Os imóveis residenciais usados com maior índice foram o apartamento com 1 dormitório (17,2 %) e o apartamento com 3 dormitórios (12,7 %). Entre os comerciais, o VUSO foi de 7,4 %, apresentando aumento de cerca de 3 pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (4,7 %). Conjunto Comercial apresentou o maior índice Venda de Usado Sobre Oferta (13,4 %).

O tempo médio entre a angariação e a venda de um imóvel residencial usado foi de 90 dias, variação de 11 dias em comparação à média de abril de 2010 (79 dias).
 
Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (61 dias) apresentou o menor tempo médio entre a angariação e a venda.
 

Preços

Em relação ao mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 0,6 % no preço de oferta dos imóveis residenciais usados. A residência de alvenaria com 2 dormitórios (6,2 %) e Kitinete (5,0 %) foram os imóveis que apresentaram maior variação no preço de oferta.
 
Já entre os imóveis comerciais, houve variação média de 3,1 % no preço de oferta. Loja (6,8 %) e Conjunto (4,5 %) tiveram a maior alta no preço.

No último trimestre (fevereiro a abril de 2011), mais que a metade (51,0%) comprou o imóvel usado através de financiamento e 49 % fizeram o pagamento à vista.
 

Terrenos

Em abril de 2011 o índice Venda Sobre Oferta (VSO) para terrenos foi de 9,1 %, apresentando aumento de cerca de dois pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (7,7 %).

O preço dos terrenos ofertados para venda em abril apresentou variação de 1,15 % em relação aos preços divulgados no mês anterior (março). Nos últimos 12 meses a variação foi de 20,43 % no preço dos terrenos ofertados para venda.

Quanto aos terrenos, muda a situação quando se refere à forma como os clientes chegaram às imobiliárias. Quase metade deles (46,7 %) que compraram um imóvel em abril de 2011 tomaram conhecimento através do anúncio feito com placas; 27,8 % através do anúncio via internet e 4,7 % através dos classificados dos jornais. (jalceu2@gmail.com)
 

Fonte:   Sciesp-Paranashop

sexta-feira, 10 de junho de 2011

Economista enumera fatores que eliminam hipótese de bolha imobiliária no Brasil

O crescimento da renda das famílias, a rigorosidade na regulação do mercado financeiro e a alta taxa de juros seriam indicadores de que o mercado não corre risco.
 
Para economista, crescimento da renda do brasileiro justifica a demanda

O economista José Roberto Mendonça de Barros, sócio da consultoria MB Associados, descartou a possibilidade de haver uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. "Nossos preços aumentaram porque a demanda foi liberada", afirmou ele durante sua apresentação no seminário "Ampliando o funding para o mercado imobiliário", promovido pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) em 2 de junho. Para Mendonça Barros, o crescimento da renda do brasileiro justifica a forte demanda, mas há uma série de fatores macroeconômicos que ajudam a eliminar o risco de um eventual crescimento artificial dos preços.
 
De acordo com estudo desenvolvido em 2010 pela MB Associados, a pedido da Abecip, "a economia brasileira hoje segue em trajetória sustentável, sem riscos macroeconômicos de curto prazo relevantes. (...) a perspectiva é de continuidade de crescimento da economia para os próximos anos, com taxa média de expansão do PIB entre 4,5% e 5% até 2015". O estudo aponta que não há sinais de mudança política ou econômica que implique em maior liberalização financeira ou conduza a taxas de juros excessivamente baixas.
 
A forte regulação do sistema financeiro do país seria uma razão para confiar na solidez do cenário econômico. "Há uma grande quantidade de informações que o setor bancário precisa repassar para o BC [Banco Central], o que garante que situações de risco sistêmico não se formem com facilidade". Além disso, o grau de alavancagem dos financiamentos imobiliários ainda é baixo, comparado a outros países, e o mercado secundário ainda é incipiente. O estudo cita o caso dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), cujo estoque não passa de 12% total de crédito imobiliário, enquanto nos Estados Unidos a securitização correspondia à quase totalidade do financiamento.
 
O estudo ressalta ainda as altas taxas de juros do Brasil. As bolhas de preços de ativos, em geral, aparecem em situações onde a liberalização financeira leva a taxas reais de juros negativas ou muito baixas. Nesse sentido, "a Selic ainda é cara para o tomador e deveríamos ter vários anos seguidos de custo do dinheiro baixo para fornecer espaço para o crescimento de outros preços de ativos", afirma o texto do estudo.
 
Por fim, a oferta de imóveis normalmente demora alcançar a demanda, já que se trata de bens que levam tempo para serem construídos. Num momento em que a demanda brasileira por imóveis é maior que a oferta é natural que os preços sejam pressionados.
 

Por Pâmela Reis, da revista Construção Mercado-Piniweb

terça-feira, 7 de junho de 2011

São Paulo tem de decidir entre obrigatoriedade por telhado branco ou "verde": dois Projetos de Lei, cada um sobre um tipo de cobertura, tramitam simultaneamente na Câmara Municipal com o objetivo de melhorar o conforto ambiental dos imóveis

A Câmara Municipal de São Paulo discute atualmente dois Projetos de Lei referentes às coberturas dos imóveis da cidade. Um deles, o PL 615/09, de autoria do vereador Antônio Goulart (PMDB), prevê que todos os imóveis da cidade sejam pintados na cor branca, enquanto o outro, o PL 115/09, proposto pela vereadora Sandra Tadeu (DEM), prevê que novos condomínios edificados com mais de três unidades contem com "telhado verde". Os dois PLs já foram aprovados em primeira fase pela Câmara, mas ainda não há estimativa para as votações em definitivo.
 
Projeto de Lei que exige obrigatoriedade, principalmente pela cobertura branca em toda a cidade, gera polêmica no setor

O objetivo dos projetos é o mesmo: diminuir as ilhas de calor na capital paulista. O telhado branco contribui para essa redução, pois tem como uma das características a capacidade de refletir os raios solares, enquanto telhados escuros absorvem esses raios, aumentando as ilhas de calor. Já a camada de terra dos "telhados verdes", por sua vez, promove o aumento da inércia térmica da cobertura, de modo que sua temperatura não mude tão rapidamente.

Apesar dos dois sistemas apresentarem características para melhorar o conforto térmico do ambiente, o setor apresenta opiniões diferentes sobre o tipo de cobertura mais adequada. O Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) divulgou recentemente uma nota afirmando que "a utilização da cor branca ou clara de forma generalizada pode trazer problemas funcionais para o ambiente construído, pois a excessiva reflexão de luz pode causar ofuscamento e desconforto visual para ocupantes de edifícios vizinhos".

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) também divulgou notícia convergente à posição do CBCS em seu site : "Além de desnecessária, a especificação de qualquer cor ignora necessidades estéticas, culturais e de funcionalidade, podendo descaracterizar conjuntos históricos".

Já o Green Building Council Brasil (GBC Brasil), por meio da campanha "One Degree Less", defende que se os raios forem refletidos, além da diminuição do número de ilhas de calor, há também a redução da utilização de ar-condicionado, diminuindo a emissão de gás carbônico. O conselho cita inclusive um estudo realizado pelo Laboratório Nacional Lawrence Berkeley, na Califórnia, que mostrou que coberturas escuras absorvem 80% do calor e as claras refletem até 90% da luz solar.

Segundo a pesquisadora Maria Akutsu, responsável pelo Laboratório de Higrotermia e Iluminação do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo) o problema está na obrigatoriedade do uso de um dos sistemas, se um dos projetos for aprovado, já que a aplicação de quaisquer soluções dependem de vários fatores, que podem não ser necessariamente adequados para todos os casos. O arquiteto Lourenço Gimenes, do escritório FGMF, compartilha da mesma opinião: "A aplicação desses dois tipos de telhados deve ser estudada caso a caso. Se você tiver uma cobertura que é ocupada pela caixa do elevador, pela caixa d'água e por painéis solares, você vai pintar o quê de branco? Ou vai colocar um pequeno espaço com vegetação?".

Gimenes ainda defende que a cobertura não é o único fator a provocar um impacto térmico no edifício. "As fachadas norte, leste e oeste recebem calor praticamente o dia todo, mas é dada pouca atenção para elas, que têm um impacto muito maior no conforto térmico", diz o arquiteto.

Entre as duas opções de cobertura, a pesquisadora do IPT ainda defende o telhado verde que, segundo ela, traz vantagens como a melhoria da qualidade do ar e a maior retenção de água da chuva. Caso o PL favorável às coberturas brancas seja aprovado, ela observa alguns fatores que merecem atenção: "deve-se primeiro haver cuidado com a qualidade da tinta, para que não crie fungos. Além disso, uma telha cerâmica, ao ser pintada, por exemplo, pode perder algumas de características, como a porosidade", finaliza.
 

Fonte:   Piniweb - Maurício Lima

sexta-feira, 3 de junho de 2011

Como a percepção equivocada dos ciclos de mercado e a atividade especulativa potencializam o risco de bolha no mercado de pequenos escritórios

1. Os preços dos imóveis nos grandes mercados brasileiros estão na pauta das apreensões de muitos analistas e a questão emergente é "estamos imersos numa bolha imobiliária, na qual o mercado pratica preços acima do razoável, cuja redundância será uma quebra de preços adiante, provocando prejuízos generalizados?".

Mercados indisciplinados tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação

Neste artigo, réplica da Carta 22-10 do Núcleo de Real Estate da Poli (www.realestate.br), trato de uma parte do assunto, fazendo reflexões sobre o comportamento do mercado de escritórios compartilhados para renda.

Os empreendimentos para renda podem ser desde shopping centers, hotéis, edifícios de grandes lajes corporativas, imóveis industriais, depósitos e galpões, imóveis built to suit, até mesmo hospitais e imóveis para outros usos especiais. Esse conjunto é representado por alternativas de montante elevado de investimento, destinando-se, portanto, a investidores qualificados para avaliar um negócio ancorado num imóvel, que não compreende somente arbitrar valor, mas qualificar a oportunidade em si com o desenho de cenários complexos de comportamento para viger horizontes muito longos, imersos nos quais vai viver o investimento.

Os grandes investimentos não estão no espectro das considerações deste artigo, ainda que devam ser avaliados sob o mesmo prisma descrito. Preocupa- -me a aplicação de recursos de poupança de investidores de médio porte - de capacidade para investir na laje até a sala de tantos edifícios de escritórios (offices!) como se vê ora ofertados no mercado, seja em grandes metrópoles, como em cidades de mercados muito menos expressivos.

Duas premissas devem ser enunciadas para apoiar a análise do assunto:

 i) como o mercado valoriza os imóveis e;

ii) quais são os fatores que distorcem o equilíbrio do mercado, provocando desajuste de preços.

Identificação de valor em um mercado equilibrado

2. No confronto do mercado (compradores de imóveis x empreendedores), de um lado os empreendedores oferecem produtos marcados por um binômio (atributos; preço), que o mercado deve ler sob as referências de qualidade e valor.

Quando um empreendedor desenha um produto para o usuário final:

- Identifica os atributos adequados para o empreendimento, levando em conta o estado do mercado e a sua visão sobre a competitividade que deseja ver embarcada no empreendimento, que usará como referencial de qualidade para expor seu produto;

- Formula o preço adequado para o produto e apresenta a oferta sob o binômio (atributos; preço).

O preço adequado para a oferta será o atrativo para o empreendedor. Na sua formulação, leva em conta os custos e as margens para cobertura de riscos (custos, inflação, atrasos, velocidade de vendas), concebe o sistema de funding para desenvolver o empreendimento e mede os investimentos exigidos, sob risco. Impõe, comparando essa oportunidade de investimento com alternativas disponíveis, qual será a renda atrativa para esses investimentos e define o preço desejado.

Coteja esse preço desejado com a oferta competitiva e ajusta a renda atrativa ao que percebe como sendo possível de alcançar no mercado. Se a renda ajustada não apresentar atratividade, pode reespecificar o produto, alterando atributos, desde que o novo binômio (atributos; preço) se mostre competitivo. As margens para cobertura de riscos são invioláveis, a menos que sejam incorporados custos ao empreendimento para mitigar riscos. Modificar as margens de cobertura de riscos somente para ajustar preços é decidir diante de uma fantasia, usando viés otimista (!). O final deste procedimento é desistir, por não aceitar a qualidade aparente do empreendimento, ou ir avante.

Montada uma equação [(atributos; preço) + funding] o produto é ofertado para o comprador, quetem determinada capacidade de pagar, cuja leitura o empreendedor já fez ao desenhar o produto. Este comprador representa demanda, dentro de um conjunto de anseios e necessidades algo difusos. Anseios e necessidades não compõem um conjunto racionalmente estruturado, que o comprador tende a conceber analisando a oferta competitiva.

Reação do mercado diante da oferta

Quando o comprador julga a oferta do empreendedor, a sua reação é instruída pela formação de um binômio (qualidade; valor). Para o empreendedor, os atributos caracterizam custos e para o comprador esse mesmo conjunto compreende a qualidade percebida. Para o empreendedor, o preço é arbitrado seguindo raciocínio técnico, enquanto para o comprador, que não tem qualquer elemento de informação para seguir o mesmo roteiro da formação do preço atrativo, o julgamento é de valor, para comparar com o preço.

Para o comprador a questão a ser resolvida, na sua reação diante da oferta, é se a qualidade percebida, pela leitura dos atributos apresentados pela oferta, concede ao produto um valor equivalente ao preço.

O conteúdo do binômio (qualidade; valor), para ser confrontado com o binômio (atributos; preço) é composto por meio de comparação. Logo, sofre viés de julgamento, muitas vezes derivado de fatores vinculados ao processo de comercialização ou ainda emulados pela promoção. Por exemplo, a propaganda que enfatiza um atributo que afeta a emoção, mas não confere qualidade ao produto, pode desviar o foco da análise da qualidade por meio dos atributos mais relevantes, alguns deles não aparentes. O exemplo das unidades decoradas é flagrante, situação em que a atenção do comprador é desviada dos atributos mais importantes do produto para um "foco emocional" apresentando desde acabamentos diferenciados até os equipamentos da unidade, que não fazem parte dos atributos do produto.

O empreendedor faz uma análise técnica e chega ao preço, enquanto o comprador tende a fazer julgamento pela denominada "experience percebida", tão em voga atualmente são os conceitos de "experience economy" explorados nos diferentes segmentos dos mercados. O comprador só pode julgar a qualidade do produto e o valor associado fazendo um benchmark no mercado competitivo, contra o produto da oferta. Ainda assim, é natural que esse julgamento seja comprometido pela influência das forças de promoção vinculadas a cada produto usado para comparação, seja pela força implícita de cada propaganda, como pela ênfase eventual conferida a atributos que significam "falsos valores". Exemplo desta situação: quanto valor se agrega a um pequeno escritório se o projeto incluir espaço para uma biblioteca na área comum?

A conclusão da transação

3. O confronto (empreendedor x comprador-usuário) se equilibra quando o julgamento de (qualidade; valor) está ajustado com (atributos; preço). Ainda, a compra somente se consolida se o formato de pagamento do preço (parte em dinheiro + financiamento) se encaixar no perfil do comprador: i. parte em dinheiro coberta com a poupança acumulada e ii. condições do financiamento (prazo e juros) resultando numa prestação cuja pressão seja suportável pelo orçamento mensal do comprador. Havendo demanda, porque o produto cobre o espectro de necessidades e anseios do comprador, e validando-se as condições de pagamento do preço, segundo o poder de compra e endividamento do comprador, a transação pode ser concluída.

Fatores que distorcem o equilíbrio do mercado

4. Até aqui fiz uma descrição de como é o comportamento em um mercado equilibrado, no qual a intensidade da oferta preenche a demanda. Todavia, há fatores que podem impulsionar a demanda, no sentido de criar condições artificiais de mercado, comprometendo o seu equilíbrio. Eles são diversos e deles é que pode advir o que se convencionou chamar de bolha.

A análise histórica do comportamento dos mercados de real estate, segmentados por produto e por estrato geográfico, mostra que determinados impulsionadores de demanda têm criado configurações artificiais, cujo reflexo tem sido a marcação de preços acima do razoável, com prejuízos para os compradores.

Quando se considera o nosso objeto - o mercado de escritórios -, o comprador privilegiado não é o usuário. O comprador é investidor, na busca de fluxo de renda estável e de âncora de valor confiável para o seu investimento. Nesse caso, enfatizado neste artigo, o confronto de mercado tem desenho mais complexo e é agravado por acontecer em momentos diferentes, afastados de um intervalo longo. O mercado se caracteriza por:

i) comprar o imóvel para investir hoje;

ii) ocorrer um ciclo de implantação longo (três a quatro anos), no qual se faz o investimento e é um ciclo de renda zero;

iii) para iniciar a exposição ao mercado no final do ciclo, por um período longo (payback pode ocorrer de sete a dez anos), no qual o investidor se defronta com o mercado, ciclo no qual será feito o confronto entre (atributos; preço do aluguel) x (qualidade; valor do aluguel).

Ciclos do mercado e percepção de demanda

5. O investidor, que aplica poupança em salas de escritório para alugar, tende a fazer a leitura de mercado sob o viés de julgar a demanda no seu ciclo operacional, como sendo derivada da demanda percebida no momento do investimento. O especulador se aproveita disso.

Mercados indisciplinados como esse que, ainda que movimente posições de investimento de montante elevado e dotadas de pretensa proteção implícita de valor, tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação.

Podemos explorar como a leitura do valor dos aluguéis praticados numa certa conjuntura de crescimento econômico e com viés de demanda pode impor uma decisão de investimento inadequada, porque o investidor traça um cenário referencial de comportamento otimista, ou porque a isso ele é induzido pelos especuladores.

i) Num ciclo de expansão econômica, a demanda por espaços para atender ao crescimento das empresas esbarra na oferta limitada de escritórios. Admitindo que existam vazios, eles vão sendo ocupados sob pressão de demanda e os aluguéis crescem acima do patamar de equilíbrio.

3) é aquele no qual os aluguéis remuneram os investimentos no real estate numa taxa de retorno equilibrada com os riscos baixos do investimento, considerando as outras oportunidades que o investidor vislumbra na economia, dentro ou fora do setor do real estate.

ii) Na conjuntura do investimento, com viés de demanda, há desequilíbrio. Ou seja, como os aluguéis estão acima da configuração de equilíbrio, naquele momento a renda do investimento é alta, considerado o valor do imóvel. Mas isso é tópico e o que deve estar na mente do investidor é que as curvas A, B e C de evolução dos aluguéis são improváveis (não impossíveis!). Mesmo a curva C (cenário espelho de conjuntura favorável de I) é improvável, porque, ocorrendo, perenizaria a renda do investimento numa relação mais favorecida do que deve oferecer o risco comparado do real estate na economia.

Entretanto, percebe-se que decisões tomadas pelos investidores, ou induzidas por especuladores, computam a relação retorno/valor na conjuntura I, como se a renda se perenizasse na curva C, usando esse parâmetro como indicador da qualidade do investimento. Nessa situação e sob esse prisma incorreto de julgamento, se retorno/valor ilustra um indicador acima do que o risco do negócio denota, o valor passa a ser arbitrado com viés de alta, de modo a trazer o indicador para patamares reconhecidos como adequados para o segmento de mercado.

Exemplo: considera-se que, num Estado equilibrado no Brasil, a renda anual bruta de investimentos em escritórios se situe no patamar [9 ~ 11%] ano. Isso significa que a relação renda = aluguel/valor com 100% de taxa de ocupação, deverá estar nesse patamar. Havendo a percepção de que há déficit nos espaços de escritórios para atender à demanda (três a quatro anos para construir um empreendimento) os aluguéis sobem, de modo que, mantendo o valor, o indicador momentâneo será mais alto do que o patamar reconhecido pelo mercado. Continuando com o exemplo, se os aluguéis sobem 30% ao ano e os custos de construção (terrenos + custos de edificação e equipamentos) não sobem, a renda bruta subiria 30%. O especulador, traçando um cenário adiante (20 anos de operação) espelho da conjuntura do momento I, induz o investidor a voltar à renda bruta no intervalo [9 ~ 11%] ano, cobrando um preço 30% maior do que o valor. Este processo é recrudescido se admitirmos cenários marcados pelas expectativas das curva A (manutenção do gradiente de crescimento) ou da curva B (crescimento na linha de tendência). iii) Fazendo essa leitura de mercado, a oferta de investimento cresce e a demanda por escritórios também, porque se evidencia sua falta. Os preços podem crescer artificialmente, porque o "valor percebido", usando a curva C de evolução dos aluguéis (cenário referencial espelho) cresce. O empreendedor alavanca seus resultados e o investidor compra o risco do cenário otimista.

Na conjuntura II, quando o produto, enfim, vai disputar mercado, a oferta cresce sensivelmente, ocorrendo tendência de baixa dos aluguéis até o patamar de equilíbrio. Usando os números do exemplo, nesse momento a renda será renda = aluguel/(valor x 1,3), muito abaixo da taxa de atratividade setorial. O excesso de preço pago (0,3 x valor) nunca será recuperado (preço não é valor!). É o que se denomina "valor sem lastro", que sempre aparece nos ciclos especulativos de qualquer mercado. A esse título lembro o valor atribuído às empresas de real estate nos IPOs recentes e o que ocorreu a seguir.

Demanda e especulação

6. Outro indutor de especulação é a falta de indicadores sobre a demanda. No mercado de escritórios é possível medir vazios e velocidade de absorção da oferta, indicadores indiretos de cobertura da oferta pela demanda. Um baixo índice de vazios somado a uma elevada taxa de absorção indicam demanda em crescimento. Mas, no momento da medida, os investimentos deverão suprir a demanda a ser verificada três a quatro anos adiante.

É, de certa forma, possível medir a oferta em gestação (prédios em construção). É possível indicar qual seria a taxa de crescimento da demanda necessária para a ocupação dos espaços que serão entregues adiante. É possível fazer uma correlação entre a demanda necessária (e a taxa) e o "estado" da economia pelo PIB. Estudos do NRE-Poli mostram que há uma correlação muito evidenciada entre o andamento do PIB e a taxa de crescimento dos espaços ocupados de escritórios.

Todavia, não há indicadores no mercado publicados com a regularidade recomendável para que os investidores sejam capazes de entender se estão investindo para receber renda ou para fazer "estoque de vazios". Conhecemos a história perversa dos flats em São Paulo.

7. Se o mercado entrar desequilibrado na conjuntura II, sob pressão dos vazios e dos custos de manutenção da propriedade, os aluguéis vão cair. A queda vale para os espaços vazios e para os ocupados. Espaços ocupados com contratos em vigor, diante da evidência de que estão caros contra o estado do mercado, se transformam em vazios, porque contratos serão quebrados se não ajustados.

8. Custos crescentes de terrenos e construção empurram os preços para cima, mas não preços inadequados, porque resultam da estrutura de custos que se alterou. Se há uma questão estrutural, os aluguéis vão crescer, para repor a taxa de atratividade dos negócios no segmento do mercado.

O que se convenciona chamar de "bolha", que fica mais bem representado por "preços inadequados aos padrões de custos e comportamento do mercado", tem a imagem vinculada a crescimento artificial da demanda.

A demanda pode ser impulsionada por diferentes fatores, mas, no caso dos escritórios, a percepção de uma relação de aluguéis para os preços acima da atratividade, momentânea e que ingenuamente se pereniza, somada à vontade de buscar rendas mais protegidas do que as do mercado financeiro - ou de buscar rendas mais vantajosas do que as do mercado financeiro quando os juros caem - são impulsionadores de demanda. O freio à emoção, que faz o mercado aceitar preços mais altos como valor adequado, está no entendimento de que cenários de aluguéis crescentes são vinculados em grande parte a desajustes de oferta, que se desfazem adiante, voltando os aluguéis ao patamar de origem.

Um impulsionador de demanda totalmente artificial também se instala nessas circunstâncias: "já que o preço é pago durante a construção e os preços vêm subindo, logo permanecerão subindo!, por que não comprar para revender dentro da curva de subida (especulação de preços)?". Isso pode gerar grandes ganhos especulativos! Quando parte da demanda é artificial (o especulador), o risco do mercado cresce muito, porque demanda artificial é lida como "demanda sem adjetivos" e é verificada somada à demanda orgânica.

Quanto mais anúncios aparecerem na mídia de "100% vendido no lançamento", mais se aguça o impulso especulativo. A informação de vendas mostra liquidez, mas não mostra para que tipo de demanda: orgânica, na qual o investidor busca um produto para renda de longo prazo, mesmo valorando inadequadamente; ou a artificial, quando o especulador entra para sair o mais rápido possível. Nota: a crise do mercado imobiliário americano, ainda não resolvida, teve origem na geração artificial de demanda, colocando no mercado famílias que não tinham capacidade de compra, mas foi, em muito, recrudescida pelos especuladores que compraram para revender.

Evidências da ocorrência de bolha

9. Usando a figura 4 como extensão da figura 3, não é razoável imaginar que, por meio de indicadores de comportamento do mercado, seja possível projetar o pico da curva de crescimento de aluguéis (ponto G), ou o comportamento dos aluguéis adiante (ciclo de depressão).

Isso significa que não é razoável pretender que se diga: "estamos numa bolha". O que é possível é indicar que ocorreu uma bolha, que, lamentavelmente, só serve para demonstrar distorções, mas não para advertir que existe uma crise, cujo perdedor será sempre o mercado, acompanhado de alguns especuladores.

Todavia há como perceber se a curva de crescimento de aluguéis verificada (antes da conjuntura I) tem como fundamento o crescimento dos componentes do preço (terreno + construção), ou se ela resulta da exploração de uma condição de desequilíbrio de mercado em favor da pequena oferta disponível. Se não há razões para sustentar uma expectativa de crescimento econômico que leve à ocupação dos espaços dos empreendimentos ofertados na conjuntura I, ocupação que ocorrerá em II é inevitável que a depressão venha a suceder a conjuntura I, com prejuízo da renda dos investidores que embarcaram na estratégia de transformar suas poupanças em produtos do real estate que se aproveitam do viés especulativo evidenciado.

Sob esse conjunto de premissas e conceitos, convido o leitor a refletir, seja ele investidor ou empreendedor, para analisar se os preços e a intensidade da oferta desses produtos estão inadequados e se existe a tendência de que tenhamos um ciclo depressivo adiante. A reflexão os leva a concluir que estamos mergulhados no que se denomina bolha?


* Texto originalmente publicado na Carta do Núcleo de Real Estate da Poli-USP de dezembro de 2010 por Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. é professor titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do NREPoli (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo)

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame