sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011

Saiba como fugir da inflação do aluguel - Com alta de mais de 11%, IGP-M encarece renovação do aluguel, mas locatários têm poucas opções de negociação

Em dez anos, IGP-M superou a inflação oficial sete vezes.
Quatro letras fizeram o administrador paulistano João Paulo Vergueiro, 30 anos, perder o sono: IGP-M. O Índice Geral de Preços – Mercado, popularmente conhecido como a inflação do aluguel, é um indexador comumente usado em contratos comerciais. No caso de Vergueiro, era o índice para o reajuste do financiamento estudantil. “Em 2002, o IGP-M deu 25% e minha dívida subiu um quarto em um ano”, lembra. Desde então, decidiu ele, IGP-M nunca mais.

Quatro anos mais tarde, o administrador fechou a locação de um imóvel residencial, no bairro São Judas, zona sul de São Paulo. Ao receber a prévia do contrato, Vergueiro se deparou com o IGP-M como índice base para o reajuste do aluguel. “Disse que o IGP-M não refletia muito a realidade e a imobiliária aceitou a troca. Na versão seguinte do contrato, já vinha com o IPC-Fipe como base.”

“Faz quatro anos que estou com esse contrato e, apenas uma vez, o IGP-M veio um pouco acima do IPC”, compara. Uma análise do desempenho da inflação do aluguel contra o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mostra que, nos últimos dez anos, o IGP-M teve desempenho acima da inflação oficial em sete oportunidades.

IGP-M, IPCA ou INCC?

“O IGP-M é utilizado há muitos anos. Grande parte dos contratos de recursos produtivos estão amarrados a ele”, diz Angela Menezes, professora de finanças do Insper. “É um índice que reflete o perfil da economia de forma mais geral, enquanto o IPCA é mais generalista na questão dos preços”, completa.

Atualmente, o IGP-M conta com três índices componentes: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que responde por 60% do total; o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com 30%; e o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), com 10%.

Exceção

O caso de João Paulo Vergueiro pode ser classificado como uma raridade no mercado de locação de imóveis. Isso porque, dizem especialistas, o IGP-M é quase uma unanimidade nos contratos.

Segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi), cerca de 90% dos contratos de locação em São Paulo utilizam o IGP-M como indexador.

No Brasil, 17% dos domicílios são alugados, um contingente de cerca de 10 milhões de residências, segundo dados da Pesquisa Nacional por Amostras de Domicílios (PNAD), de 2009. Em 2004, eram cerca de 8 milhões de casas alugadas, que representavam 15% do total no País.

Segundo Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis – imobiliária que conta com cerca de 9 mil contratos de locação em São Paulo -, a alta de 11% observada em 2010 corrige a deflação observada em 2009, quando o indicador recuou 1,72%.

“O IGP-M vem trazer os aumentos que, de fato, aconteceram na economia. É uma reposição para o proprietário que perdeu com a deflação do ano anterior”, disse.

Roseli explica que há uma tendência de conversão entre os índices de inflação com o decorrer do tempo. A opinião é compartilhada por Angela Menezes, professora do Insper. “Com a tendência de estabilização da moeda muito forte, o comportamento dos índices é bem semelhante.”

A diretora da Lello diz que uma possível troca de índice no contrato de locação é “conversável”, mas, segundo ela, é muito incomum. “Ninguém questiona o índice que vai ser utilizado.”

Angela Menezes, do Insper, diz que, depois de assinado o contrato, não há meios de o inquilino tentar a mudança. Ela sugere que o locatário corte outros gastos para não ser surpreendido com a alta do aluguel e, em último caso, a dica é procurar outro imóvel.

Preços em alta

Para quem fechou o primeiro contrato de locação de imóvel em 2010 na cidade de São Paulo, a alta no valor chegou a 13,4%, levemente superior aos 11,32% observados pelo IGP-M acumulado no período. Os números fazem parte de um estudo do Secovi.

Com isso, quem fechou um novo acordo de locação no ano passado pagou 1,9% a mais pelo aluguel mensal do que se tivesse assinado o contrato em dezembro de 2009.

A entidade explica que a diferença é resultado da falta de imóveis para locação na capital paulista.

O Secovi ressalta que, entre 1998 e 2002, o aluguel novo subiu 10%, enquanto a inflação variou 42%. Já entre 2003 e 2004, os indicadores praticamente se igualaram e, a partir de 2005, observa-se um aumento real das locações, por conta da demanda maior que a oferta.

De acordo com o Secovi, os imóveis de um quarto tiveram os maiores reajustes em dezembro, com alta de 3,5%. Já os de dois dormitórios subiram 0,8%, enquanto as unidades com três quartos registraram aumento de 1,3%.


Fonte:   IG / Klinger Portella

sexta-feira, 18 de fevereiro de 2011

Governo quer criar índice de preço para imóveis

Preocupada com a valorização dos imóveis nos últimos anos, o que pode se transformar numa bolha imobiliária, a presidente Dilma Rousseff decidiu acelerar a criação de um indicador de preços oficial para o setor.

Para isso, segundo assessores, ela assinará um decreto criando uma parceria entre a Caixa Econômica Federal e o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para testar e montar o modelo final do Índice de Preços de Imóveis.

O índice deverá medir a evolução do valor de casas e apartamentos em todas as capitais. Inicialmente, os testes serão feitos em, no máximo, cinco cidades. Participam do projeto o Ministério da Fazenda e o Banco Central, que lançou a ideia.      O índice poderá ter usos diversos e enfrenta resistências dentro do próprio governo. Será um indicador de exposição ao risco dos bancos, que financiam os negócios nessa área, e também de renda gerada na economia.

Um problema destacado por parte dos técnicos do governo é que o índice pode acabar se tornando também um indexador do setor, sendo usado por donos de imóveis para reajustar os preços.      Há também a dificuldade em definir o modelo de índice que mais se ajusta à realidade brasileira. Ao contrário de outros setores, o imobiliário tem características específicas e o estoque de imóveis no país é diversificado.

A formação do índice pressupõe ser possível comparar o preço de um mesmo imóvel em vários momentos diferentes. No caso de casas, apartamentos, lojas e demais construções, comerciais ou residenciais, há uma série de fatores que precisam ser considerados no valor final.


Fonte:   Folha de São Paulo / VALDO CRUZ / SHEILA D'AMORIM


quarta-feira, 16 de fevereiro de 2011

Intenção da baixa renda em comprar imóvel quase triplicou em dois anos

SÃO PAULO – O número de brasileiros de baixa renda que pretendem comprar um imóvel quase triplicou em dois anos. No último trimestre de 2008, 2,6 milhões de consumidores que pertenciam às classes C, D e E tinham a intenção de adquirir a casa própria nos próximos 12 meses. Em 2010, 7,5 milhões tinham essa intenção – um aumento de 188%.  De acordo com a pesquisa, ao todo, 9,1 milhões de pessoas pretendem realizar a compra ao longo deste ano, ao passo que no último trimestre de 2008, eram 4,2 milhões.

Por classe

Do total de brasileiros que pretendem realizar a compra, 47% são da classe C – o que equivale a 4,3 milhões de famílias.   Somente o número de brasileiros que pertencem a esse segmento da população e que têm a intenção de realizar o sonho da casa própria, o aumento foi de 187% em dois anos. Já entre os que pertencem às classes D e E, a elevação na intenção foi de 190%.

O percentual das classes D e E que querem comprar a casa própria passou de 26% para 36% no período. Ao todo, 3,2 milhões de famílias desse segmento da população pretendem comprar um imóvel - uma elevação de 190% na comparação com 2008, quando 1,1 milhão tinham essa intenção.   Já 17% dos que têm a intenção de adquirir um imóvel nos próximos 12 meses pertencem às classes A e B. Esse percentual representa 1,6 milhão de famílias desse segmento. Na comparação com 2008, não houve alteração no número absoluto.

Mercado potencial

De acordo com a pesquisa, como a proporção de pessoas com imóvel próprio é menor na baixa renda, a maior demanda desse mercado se concentra nesse segmento da população. “Além disso, a população da base da pirâmide é muito mais jovem do que a das classes A e B, e vai concentrar a formação futura de novas famílias”, avaliam os pesquisadores.

Considerando o tipo de imóvel, 4,9 milhões de pessoas querem comprar casa, 1,9 milhões apartamentos e 884 mil famílias pretendem comprar terrenos.


Fonte:  Camila F. de Mendonça / InfoMoney

segunda-feira, 14 de fevereiro de 2011

Imóveis comerciais renderam 638% entre 2000 e 2010

Os imóveis comerciais brasileiros tiveram uma rentabilidade de 638% entre 2000 e 2010, segundo o IGMI-C, o Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial, lançado nesta sexta-feira (11).

Desenvolvido pelo Ibre/FGV, o índice tem o objetivo de ser uma referência de rentabilidade de imóveis comerciais - escritórios, hotéis, shoppings e outros, retratando de forma abrangente a evolução da valorização dos preços e dos rendimentos do setor. Dessa forma os investidores terão mais transparência em relação à formação dos preços de compra, venda e locação.

“É a primeira vez que a FGV busca se associar com empresas de Real Estate e fundos de pensão para a formatação de um índice que irá auxiliar todo o mercado”, comentou o presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt. A empresa irá colaborar com a atualização do índice.

Índice
O novo indicador é calculado com base em informações fornecidas por um grupo de participantes envolvendo investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário. O índice leva em consideração a valorização do metro quadrado.

Com base em um fluxo contínuo de informações mensais dos participantes, o IGMI-C será calculado e divulgado trimestralmente. A próxima divulgação será relativa às informações do primeiro trimestre de 2011.

O indicador foi lançado em um evento na BM&FBovespa, uma vez que a entidade apoia sua criação, por considerar que ele será de grande valia para o desenvolvimento do mercado imobiliário e de capitais.

Série histórica
A série histórica desta divulgação vai de 2000 ao final de 2010. No último trimestre de 2010, a amostra contou com 190 imóveis individuais, divididos entre escritórios comerciais, shopping centers, estabelecimentos comerciais, hotéis, imóveis industriais e de logística, entre outros.

As maiores concentrações estão em escritórios comerciais (cerca de 50% do total) e shopping centers (cerca de 25% do total). Do ponto de vista regional, todos os estados do País estão representados, mas as maiores concentrações estão em São Paulo (cerca de 37% do total) e Rio de Janeiro (cerca de 26% do total).

O IGMI-C está aberto para novos participantes e, com isso, acredita-se que a quantidade e a qualidade de informações deverão crescer ao longo do tempo.


Fonte:   Infomoney

terça-feira, 8 de fevereiro de 2011

Governo eleva preço máximo para "Minha Casa, Minha Vida"

SÃO PAULO/BRASÍLIA (Reuters) - O governo federal decidiu nesta quarta-feira elevar o preço máximo dos imóveis enquadrados no programa "Minha Casa, Minha Vida", um antigo pleito do setor de construção.    O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de 130 mil para 170 mil reais, informou o Ministério do Trabalho e Emprego. 

A decisão foi tomada pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) -de onde saem os recursos para subsidiar o programa- composto por entidades que representam trabalhadores, empregadores e governo federal, dentre os quais está o ministro do Trabalho e Emprego, Carlos Lupi.   Segundo Lupi, a medida traz equivalência aos valores praticados no mercado.   Nas demais capitais do país, o valor máximo do imóvel dentro do programa foi elevado de 100 mil para 150 mil reais. 

Para municípios com população a partir de 250 mil habitantes ou integrantes das demais regiões metropolitanas, o valor máximo passa de 80 mil para 130 mil reais.   Outra mudança acertada foi a elevação do valor máximo para cidades a partir de 50 mil habitantes, que passará de 80 mil para 100 mil reais. Para o restante dos municípios, o valor segue em 80 mil reais. 

A renda familiar limite para enquadramento nos financiamentos foi mantida em 4,9 mil reais para regiões metropolitanas e municípios com população a partir de 250 mil habitantes e em 3,9 mil reais para as demais regiões do país. 

PLEITO 

O "Minha Casa, Minha Vida" -voltado a famílias com renda de até 10 salários mínimos- foi lançado pelo governo do ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva no final de março de 2009, com subsídios da ordem de 34 bilhões de reais.   Antes mesmo da conclusão da primeira etapa do projeto, representantes do setor da construção civil reivindicavam o ajuste do valor máximo dos imóveis que se enquadravam no programa, apontando dificuldades de produção. 

A escassez de terrenos com infraestrutura adequada, somada ao aumento dos custos de construção -pressionados sobretudo pelo item mão de obra-, dificultou a atuação das empresas.   "Tivemos dificuldades para construir, principalmente nas regiões metropolitanas e grandes capitais. Essa medida era esperada para antes. Se não viesse agora, comprometeria o andamento do programa já neste primeiro trimestre", disse o diretor de segmento econômico da Rossi Residencial, Rodrigo Martins. 

As dificuldades de adequação de imóveis aos parâmetros do programa também foram enfrentadas pela MRV Engenharia, que tem forte histórico de atuação no segmento imobiliário de baixa renda.   "Encontramos dificuldades em algumas cidades. Nos grandes centros estávamos com mais dificuldade de adequação", afirmou o vice-presidente financeiro da MRV Engenharia, Leonardo Corrêa, à Reuters. 

Os novos valores apresentados pelo governo, na análise dos executivos, correspondem ao que era esperado pelo mercado, permitindo aumentar a produção de unidades.   "(Os valores) estão dentro do que se esperava e atendem às expectativas do setor... Permitem operar com margem, com conforto, dentro da realidade do mercado. Vai dar novo ânimo ao programa", assinalou Martins, da Rossi. 

Em março de 2010, o governo federal apresentou o "Minha Casa, Minha Vida 2", com previsão de 2 milhões de moradias contratadas até 2014 e subsídios do governo acima de 70 bilhões de reais. Três quintos das habitações, nessa etapa do projeto, serão destinadas a famílias com renda de até três salários mínimos por mês. 

No âmbito da primeira fase do programa foram contratadas 1 milhão e 3 mil moradias até 29 de dezembro passado. No fim de 2010 cerca de 250 mil residências já tinham sido entregues.

Fonte:  Portal Globo /Reuters/Brasil Online/Vivian Pereira e Hugo Bachega

quarta-feira, 2 de fevereiro de 2011

Chegou ao teto?

    O preço do apartamento está caro demais? Pechinche. Esse é o conselho dos analistas, que chamam a atenção para os primeiros sinais de retração nos valores de imóveis. Segundo levantamento da Urban System, o preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo está em R$ 4,540, o que significa valorização de 32% ante 2009. “Para 2011, as projeções indicam que o metro quadrado vai passar dos R$ 5 mil”, prevê o diretor da Urban, Thomaz Assumpção. Segundo o consultor, esse valor inviabiliza a compra para uma boa parte da demanda atual, que depende de financiamento. “Muitas construtoras já preveem queda nas vendas. O relatório da Cyrela, por exemplo, mostra redução de 30% no volume de lançamentos entre 2009 e 2010”, conta. O resultado operacional apresentado pela Cyrela aponta para queda na velocidade de venda dos lançamentos: enquanto no terceiro trimestre do ano passado 52% das unidades lançadas foram vendidas nos primeiros três meses, no mesmo período de 2010 a empresa vendeu 43% das unidades nos mesmo período. A queda maior se deu nas unidades lançadas pela Living, marca de imóveis popular da construtora: caiu de 61% no terceiro trimestre de 2009 para 36% no mesmo período de 2010. “No extremo, o metro quadrado pode chegar a R$ 16 mil. É muito dinheiro”, diz Assumpção. Porém, com a queda na velocidade de venda, entra menos dinheiro e a taxa interna de retorno cai. “Os investidores, responsáveis por boa parte das vendas nos lançamentos, começam a se afastar.” Campeão. O campeão no ranking de valorização é o apartamento de um dormitório. Segundo levantamento da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o preço médio do metro quadrado deste tipo de imóvel subiu 75% no período de 24 meses entre 2008 e 2010 (novembro de 2006/outubro de 2008 e novembro de 2008/outubro 2010), subindo de R$ 3.041 para R$ 5.326. “Não há outro negócio que renda tanto”, avalia o diretor de estudos especiais da Embraesp, Luiz Paulo Pompeia. Tradicionalmente, a diferença entre o preço de um imóvel comprado na planta e o que ele alcançará quando ficar pronto, dois anos depois, é de 18% em média, e de no máximo 24,5%. A menor alta na cidade ocorreu em apartamentos de três dormitórios, que foi de 29,2%. No segmento de quatro dormitórios ou mais, voltado para público de maior poder aquisitivo, a valorização também foi expressiva, de 43% entre os dois períodos, mas houve uma forte queda no número de unidades lançadas No período mais recente – 2008/2010 – foram lançadas 11.294, quase um terço do que ocorreu entre 2006/2008, quando foram colocados no mercado 32.396 apartamentos com quatro dormitórios na cidade. Segundo Pompeia, essa queda é reflexo de uma superoferta desse tipo de imóvel na cidade. “As pesquisas da Embraesp mostram que nos anos 2006 e 2007, foram lançadas mais unidades deste tipo do que na década de 1990 inteira”, conta. Imóveis na faixa de R$ 1 milhão e R$ 2 milhões estão com sérios problemas de liquidez na cidade, de acordo com Pompeia. “Há problemas de liquidez também no bairro do Campo Belo. Eu não faria mais lançamentos lá”, diz. Estes “equívocos”, segundo Pompeia, estão levando os investidores a reduzir suas compras, que em alguns empreendimentos representaram 40% das vendas. “Aparentemente os investidores começam a prestar mais atenção ao mercado. Parece-me que houve uma redução nas compras a partir de setembro.” Além disso, os apartamentos comprados pelos investidores estão começando a entrar no mercado agora, competindo com vantagens com os lançamentos. “A ocupação é imediata e em alguns casos, o preço pode compensar”, diz. Setor rejeita análise e aposta no aquecimento Os sindicatos que reúnem empreendedoras e construtoras não concordam com a avaliação dos analistas e apostam no aquecimento das vendas. O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou, na semana passada, sua pesquisa mensal de vendas indicando aumento de 70% entre agosto e setembro. “A de outubro ainda não está pronta, mas sei que vamos ter aumento nos lançamentos e nas vendas, da mesma forma que teremos aumento nos números anuais”, garante o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, que prevê problemas apenas nos valores extremos. Tendência nos comerciais ainda é de valorização A alta nos preços ocorre também entre imóveis comerciais, que vivem um boom no Brasil. A cidade campeã no ranking de valorização, segundo pesquisa da Cushman & Wakefield, é o Rio de Janeiro, que registrou alta de 60% no valor do metro quadrado de locação de imóveis de alto padrão. “Falta espaço no Rio, que tem montanha de um lado e o mar de outro. É um problema crônico, agravado com o crescimento econômico”, explica a gerente de pesquisa de mercado para a américa do Sul da C&W, Mariana Hanania. Lá, o preço do metros quadrado saltou de R$ 88,54 no terceiro trimestre de 2009 para R$ 141,2 no terceiro trimestre deste ano. Em São Paulo, que também apresenta escassez de terrenos, a valorização anual foi de 13,5% segundo a pesquisa. “O mercado é maior e por isso, existem regiões onde a valorização foi maior, chegando a quase 33% no ano”, diz Mariana. As regiões com os preços mais altos são Faria Lima (R$ 125,7 m²/mês), Itaim (R$ 101,6 m²/mês) e Vila Olímpia (R$ 93,3 m²/mês). Estas regiões ultrapassaram a Avenida Paulista, por oferecerem edifícios mais modernos. “Na avenida mesmo não tem mais espaço e o espaço que existe, como o terreno do casarão dos Matarazzo, já está comprometido”, conta. Essa escassez está levando os fundos imobiliários a investirem no retrofit, que é a atualização de imóveis antigos. “Há uma corrida na compra de velhos edifícios na Paulista, para serem modernizados e poderem competir com novos edifícios comerciais”, diz. Isso ocorre em ritmo bem menor do que no centro do Rio, que também experimenta este movimento, mas já mostra sinais de que será uma tendência segundo Mariana. Alta. Para a gerente, todos esses fatores indicam que os preços vão acompanhar o movimento de valorização, “Vai continuar nesse patamar, de supervalorização, podendo registrar uma pequena valorização, em torno de 2% até o fim do ano”, prevê. Em São Paulo, só nas principais regiões (Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros), se prevê a entrega de 212 mil metros quadrados em 2011. Este ano, já foram entregues 107 mil e estão previstos mais 50 mil m² até dezembro. No Rio de Janeiro já foram entregues 87 mil m², estão previstos mais 65 mil m² até dezembro e no ano que vem, deverão ser entregues 156 mil m². A vacância no Rio de Janeiro está em 7% dos 5,5 milhões de m² existentes e em São Paulo, é de 10,4% dos 10 milhões de m². 

Fonte: Blog  Radar Imobiliário (O Estado de São Paulo) / Lilian Primi

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame