Secovi-SP vê tendência de estabilidade dos preços de imóveis novos

Após a forte valorização vista durante o ano passado, os preços dos imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo devem apresentar tendência de estabilidade a partir de 2011, prevê o Secovi-SP (Sindicado da Habitação). O motivo dessa tendência, segundo o presidente da entidade, João Crestana, é que, em 2010, ano em que o mercado consolidou o movimento de retomada após a crise financeira internacional, os preços já atingiram o limite na escalada de alta. "O preço já começa a bater no teto", analisa.

Ele percebe que, enquanto no ano passado as vendas eram feitas muito rapidamente, hoje, os lançamentos com preços mais "ousados" estão levando até sete meses para a assinatura do contrato. O executivo acredita que, a partir deste ano, os preços devem subir apenas acompanhando o ritmo dos índices de inflação.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, conta que, em reuniões com áreas de inteligência imobiliária, tem se confirmado essa dificuldade de vendas, em alguns casos. Para ele, esse comportamento indica que o preço do metro quadrado na cidade de São Paulo está perto do equilíbrio.

A tendência também é comprovada nos pré-lançamentos de empreendimentos imobiliários, que muitas vezes são uma oportunidade para as empresas corrigirem o preço e, no lançamento, apresentarem um valor mais baixo. No mercado de luxo esse "teste" do pré-lançamento é mais evidente, mas, segundo Crestana, esse esgotamento não se restringe a bairros específicos. "Pode ser em Itaquera, Centro, Vila Madalena. Quando tem um empreendimento próximo com preço melhor, vai mais rápido, e os mais caros demoram até seis, sete meses para vender", compara.

Já no caso dos imóveis de até R$ 170 mil, grupo que impulsionou o desempenho do setor no ano passado, a demanda reprimida ainda faz com que a venda seja concluída com muita rapidez. Mas, segundo Crestana, os preços para essa faixa não vinham subindo muito no ano passado e não devem preocupar, seguindo a inflação a partir de 2011, "ou um pouco mais".

Bolha

Sobre a valorização expressiva dos preços dos imóveis no ano passado, Crestana descarta a hipótese defendida por alguns especialistas da existência de uma bolha no mercado imobiliário. Segundo ele, esse cenário não se sustenta por dois fatores. Primeiro, porque o sistema brasileiro de concessão de crédito é muito rígido e, segundo, porque o país tem uma demanda habitacional reprimida a ser solucionada.

Ele argumenta que a escalada dos preços foi justificada pela alta procura e aumento dos custos de empreendimentos, especialmente em função da valorização excessiva dos preços de terrenos. Além disso, a redução dos estoques também contribuiu para pressionar os preços, já que o ritmo de vendas praticamente acompanhou o de lançamentos durante o ano de 2010.

Fonte:   Valor Econômico / Ana Luísa Westphalen

Fique atento ao escolher seu imóvel - Antes de fechar negócio, pesquise a localização, a situação física do bem e se vale a pena viver em condomínio

A busca por um novo imóvel exige olhar atento. Antes de assinar o contrato de compra – ou mesmo de aluguel – confira as dicas do arquiteto Fernando Oliveira, sócio do escritório Szabó e Oliveira Arquitetura, de Valéria Cunha, especialista do Procon-SP, e também orientações do Banco do Brasil, Bradesco e Caixa Econômica.

Localização

- Veja se o endereço do imóvel é de seu agrado. De nada adianta uma casa perfeita se o preço a pagar for muito barulho no ouvido ou enorme perda de tempo no trânsito para chegar ao trabalho, supermercado ou escola das crianças.

- Converse com os futuros vizinhos para conhecer mais sobre as proximidades. Eles poderão contar, por exemplo, se há risco de enchente no verão ou feira livre na porta de casa.

- Visite o imóvel em vários horários para avaliar melhor o perfil da vizinhança. Uma rua tranquila durante o dia pode se tornar insuportável à noite com a barulheira do bar da esquina.

- Confira na prefeitura a lei de zoneamento local – e possíveis alterações previstas. Com isso, você reduz o risco de ser surpreendido por construções indesejáveis nas redondezas.

- Verifique também se estão previstas obras públicas como, por exemplo, a construção de terminais de ônibus. Um despachante especializado pode ajudá-lo na tarefa.

 

Condições físicas do imóvel

- Agende as visitas de inspeção durante o dia, pois à noite problemas como rachaduras, mofo e falta de luminosidade passam mais facilmente despercebidos.

- Verifique a pressão da água abrindo as torneiras e pressionando as descargas dos vasos sanitários com válvulas acopladas à parede.

- Observe a incidência do sol em diferentes horários. Imóvel com face norte recebe mais sol para quem vive no Hemisfério Sul. A vantagem é que permite maior incidência do sol no inverno porque a direção dos raios solares nesta época do ano é mais “rasante” na hora do meio dia.

- Abra as janelas para avaliar a ventilação do imóvel.

- Saiba que paredes recém-pintadas podem indicar a tentativa dos proprietários de disfarçar problemas com umidade. Por isso vale dobrar atenção em caso de pintura impecável.

- Dê atenção especial à vistoria do telhado, pois seu conserto custa caro.

- Fique atento à existência de rachaduras na parede, com especial atenção às de sentido diagonal, que podem indicar sérios danos estruturais.

- Ligue os chuveiros com aquecimento central para verificar se a água demora para esquentar – suspeita de problema no sistema.

- No caso de casas, certifique-se da existência de caixa de gordura em bom estado para evitar mau cheiro.

- Confira a qualidade da drenagem das varandas jogando um balde de água no chão. Em jardins, veja se há ralos para escoamento da água

- Peça para um especialista examinar o quadro de luz. Para a tarefa, leve em conta os aparelhos elétricos que serão utilizados.

- No caso de compra, procure um engenheiro ou arquiteto para participar da vistoria e dar sinal verde ao negócio.

Condomínios

- Verifique o valor das taxas de condomínio e das eventuais mensalidades do fundo reserva, geralmente destinado a despesas com pagamento de férias e décimo terceiro salário dos funcionários e também à cobertura de gastos imprevistos, como consertos ou indenizações trabalhistas.

- Converse com o síndico e o zelador sobre eventuais problemas na construção e infraestrutura do edifício. Informe-se a respeito de obras previstas que exigirão desembolsos extras.

- Confira com o síndico se as contribuições dos moradores estão em dia. Assim você reduz o risco de dividir a conta de vizinhos inadimplentes. E lembre-se: quanto menor o prédio, maior o impacto de eventuais calotes no bolso dos outros condôminos.

- Avalie as condições de segurança.

- Veja se as vagas na garagem são exclusivas para seu apartamento.

- Confira a qualidade das áreas comuns e de lazer e avalie se serão aproveitadas. Se não for utilizá-las, pode ser mais vantajoso optar por um local com instalações mais simples para pagar menos condomínio.

- Verifique a qualidade do isolamento acústico dos apartamentos.

Fonte:  IG/Carin Homonnay Petti

USP DIVULGA EXPECTATIVAS PARA MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2011

Mercado de shoppings centers aquecido em cidades pequenas, alto investimento em edifícios corporativos de alto padrão nas capitais, demanda por imóveis residenciais ainda maior que em 2010 e aumento de parcerias e joint-ventures são as expectativas do Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP para o mercado imobiliário brasileiro em 2011.

O comitê, formado por professores e pesquisadores do NRE e profissionais de destaque do setor, reuniram-se no último bimestre de 2010 para debater oportunidades, desafios e riscos esperados nos segmentos de shopping centers, edifícios de escritórios e residencial, tomando como subsídio não só o comportamento do ano passado, mas também o que se pode vislumbrar sobre os impactos da economia mundial e da política econômica proposta ou evidenciada pelo novo governo.

A confiança na economia e a soma dos medos (renda de emprego no vetor mercado, taxa referencial de juros no lado do investimento e expectativa de inflação na vertente investimento para proteção de riqueza acumulada) foram reconhecidas pelo estudo como as principais âncoras do comportamento do mercado.

SHOPPING CENTERS

No segmento de shopping centers, o comitê aponta tendência de aquecimento em pequenos centros urbanos do interior do País (até 200.000 habitantes), em razão do crescimento do poder de compras das classes de renda C, D e E.

De acordo com o relatório apresentado, essa demanda poderá ser atendida por meio da implantação de empreendimentos que exigirão montantes de investimento mais contidos do que nos grandes shoppings regionais implantados nas cidades de maior potencial de mercado no Brasil, agregados ao crescimento do segmento das franquias. A desconcentração de investimentos em projetos de menor escala (até 10.000 m² de ABL) pode permitir que um novo conjunto de empreendedores venha a se somar às grandes corporações atuantes no mercado brasileiro e até mesmo o advento de fundos imobiliários especializados.

Nos grandes centros, os especialistas destacam duas tendências:

a) um movimento contínuo de revitalização dos shopping centers existentes, em razão da multiplicidade de alternativas à disposição do consumidor e da competitividade crescente entre os diferentes empreendimentos;

b) a entrada no mercado brasileiro de novas marcas de expressão no exterior, com foco no poder de compra dos consumidores das faixas de renda mais altas.

EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS

O Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP vê o desempenho do investimento em edifícios de escritórios corporativos de alto padrão com otimismo, particularmente para implantação nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, mas também nas principais capitais brasileiras, uma vez que a demanda permanece comandando os movimentos do mercado, evidenciando-se que há necessidade de espaços novos para as maiores corporações atuando no mercado brasileiro.

Apesar de reconhecerem que a simples busca por espaços de melhor qualidade seja um fator gerador de demanda, os especialistas consideram, no entanto, que a alta verificada nos preços de locação de escritórios de alto padrão coloca um ponto de dúvida sobre o potencial de ocupação de novos espaços corporativos AAA: custos elevados podem levar empresas a buscar espaços fora dos grandes centros, para instalar unidades de serviços de suporte, para as quais não tenham a necessidade de acentuar a imagem da corporação junto ao mercado.

Em relação aos preços de venda e de locação de espaços corporativos, os especialistas apontam tendência de manutenção nos escritórios de padrão médio e, para escritórios partilhados em pequenas unidades, destinados ao atendimento da demanda de técnicos e profissionais liberais que atuam isoladamente ou mesmo em pequenos grupos, esperam ligeira baixa nos preços de venda e manutenção dos preços de locação.

SEGMENTO RESIDENCIAL

Para o mercado residencial, o comitê espera que a demanda em 2011 seja maior que em 2010, especialmente nos segmentos de média e baixa renda. O comitê aposta que as empresas de real estate deverão se concentrar no atendimento tanto do crescimento orgânico dos atuais mercados, como do Programa "Minha Casa, Minha Vida".

ESTRATÉGIAS DE ATUAÇÃO E CAPTAÇÃO DE RECURSOS

Os membros do Comitê de Mercado acreditam que as empresas do setor utilizarão parcerias locais e joint-ventures como estratégias de atuação nas regiões geográficas distintas das suas matrizes com maior intensidade, ao mesmo tempo que a instalação de unidades operacionais próprias fora dos escritórios centrais parece uma tendência a ser abandonada, com exclusão dos grandes centros de São Paulo e Rio de Janeiro, eventualmente Brasília.

Como forma de captação de recursos para investimento, os especialistas acreditam que as empresas irão recorrer mais ao endividamento do que à captação no mercado de capitais e que os novos recursos financeiros estarão mais concentrados em grandes empresas e menos dispersos entre empresas médias.

Segundo o comitê, para 2011, não há preocupação quanto à disponibilidade de crédito imobiliário em volume suficiente para atendimento da produção e comercialização de imóveis residenciais, usando os mecanismos do SFH, com uma crescente influencia das operações estruturadas, em volume relativo ainda pequeno.

Por outro lado, há forte preocupação quanto à mão de obra de construção, cujo déficit de pessoal qualificado poderá acarretar acréscimo de custos e pressionar para cima o nível do risco dos investidores.

O relatório produzido pelos membros do comitê enfatiza que as empresas brasileiras planejam suas estratégias de atuação sem o apoio de indicadores adequados e confiáveis sobre a demanda habitacional nas diferentes regiões do País e nos diferentes segmentos do mercado. O efeito dessa falta de informação é indutor de desequilíbrios entre oferta e demanda. O mesmo ocorre com informações sobre velocidade de vendas, que, extraídas somente em alguns mercados por meio de indicadores que não retratam a intensidade da oferta, mas somente a relação entre venda e oferta, pode induzir decisões inadequadas.

São membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olzon Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni; Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza; Fernando Bontorim Amato; João da Rocha Lima Jr.; José Romeu Ferraz Neto; Marcelo Vespoli Takaoka; Mario Rocha Neto; Pedro Cortez; Roberto Aflalo Filho; Roberto Sampaio; Sergio Alfredo Rosa da Silva; e Walter Luiz Teixeira.

Fonte: Imóvelweb

Quem planeja comprar um imóvel do ‘Minha Casa, Minha Vida’ deve ficar atento para não tornar o sonho da casa própria em pesadelo.

Isso porque muitos empreendimentos que se dizem enquadrados no programa têm unidades que estão de fora do modelo. São imóveis que custam acima de R$ 130 mil — valor máximo da moradia do ‘Minha Casa, Minha Vida’.

Segundo Bruno Teodoro, diretor da Estrutura Consultoria e também Correspondente Imobiliário da Caixa Econômica Federal, os interessados em uma moradia pelo programa podem pedir das construtoras o laudo de avaliação da Caixa afirmando que o empreendimento está enquadrado no ‘Minha Casa, Minha Vida’. “Atualmente, ninguém faz isso no estande e confia nas informações passadas pelos corretores. No nosso caso, como somos praticamente uma miniagência da Caixa, temos obrigação de informar se aquela unidade está enquadrada. Num empreendimento nem todos os apartamentos estão inseridos no programa”, orienta.

Por isso, é fundamental verificar a avaliação da Caixa e se a renda do candidato ultrapassa R$ 4.900 — valor máximo de salário para o programa. “Se isto ocorrer, o candidato perde os benefícios como juros menores, subsídios de até R$ 23 mil, valor de seguros mais baixos, além da garantia de até 36 parcelas pagas em caso de demissão”, lembra Theodoro.

Os contratos fora do programa são assinados com recursos da poupança (SPBE). Os juros variam de 7,9% a 10,5% ao ano mais TR (Taxa Referencial).

 

Vale o valor de avaliação da Caixa

O valor de venda do imóvel não pode ser superior a R$ 130 mil, limite de avaliação da Caixa Econômica Federal para o ‘Minha Casa, Minha Vida’. A afirmação é da superintendente da instituição financeira no Rio, Nelma Tavares. Ela aconselha que o interessado na casa própria não deve pagar a entrada antes de verificar a avaliação Caixa, ter sua capacidade de pagamento analisada e averiguar juridicamente a situação do imóvel.

Nelma explica ainda que para unidades que estão prontas será preciso comprovar que o habite-se foi emitido até 26 de março de 2009. Para as famílias com renda de até R$ 1.395, o acesso ao programa se dá por meio de cadastro nas prefeituras. A prestação será de 10% da renda familiar, com parcela mínima de R$ 50. O prazo de pagamento será de 10 anos. Os interessados não podem ter imóvel próprio e nem ter participado de outros programas habitacionais.

Para compra de imóvel na planta, o empreendimento tem que estar avaliado e aprovado pela Caixa e ter o valor unitário até R$ 130 mil ( se for localizado no município do Rio). A renda máxima permitida é de R$ 4.900. O financiamento será de até 100% dependendo do prazo e da capacidade de pagamento do comprador. O subsídio varia de R$ 2 mil a R$ 23 mil, ou seja, quanto menor a renda, maior será o abatimento no valor do imóvel.

Fonte: O Dia

Esta dica é importante para quem tem apenas um imóvel em seu nome e está pensando em negociá-lo.

Você sabe o que é o imposto no ganho de capital?

Por exemplo: Se você compra um apartamento por 100 mil reais, e na hora em que o vende ele está valendo 150 mil reais, o imposto de 15% é cobrado sobre os 50 mil reais de diferença.

Mas, de acordo com a lei, quem possui somente um imóvel registrado em seu nome há mais de cinco anos e este não ultrapassa o valor de 440 mil reais, fica isento do pagamento do imposto.

Portanto, se for o seu caso, vale a pena aguardar o prazo para fazer um negócio mais rentável.

Fonte: Globo

2011: Brasil é considerado o emergente mais atraente para investidores imobiliários

O Brasil é o país emergente preferido dos investidores  imobiliários neste ano, mostra pesquisa realizada pela Associação de Investidores Estrangeiros em Mercado Imobiliário (Afire, na sigla em inglês), organização internacional do setor.

Neste ano, o País obteve quase 25% dos votos dos investidores consultados como aquele que tem real possibilidade de receber investimento em 2011. No ano passado, a China estava em primeiro lugar e o Brasil, em segundo.

Na terceira posição ficou a Índia. Embora não esteja no top cinco dos países que devem receber mais investimentos imobiliários  neste ano, a Rússia figurou entre os emergentes que mais cresceram neste segmento nos últimos dois anos, ficando em décimo lugar.

A pesquisa ainda mostra as cidades que mais devem receber investimentos imobiliários neste ano. Em primeiro lugar, aparece Nova York, seguida por Washington, Londres, Paris e Shangai.

Valorização

O Brasil, como mostra o estudo, também está na lista dos países cujos imóveis têm mais chances de valorização, aparecendo em quarto lugar, sendo citado por menos de 10% dos entrevistados.

Apesar de ainda enfrentarem impactos da crise financeira, os Estados Unidos lideram a lista de valorização, recebendo a indicação de mais de 60% dos investidores consultados pela associação. A China foi citada por 10% como o país com melhores oportunidades de valorização.

A pesquisa mostra ainda que 40% dos investidores consultados se dizem mais otimistas para investir no mercado imobiliário este ano do que em 2010. Outros 55% afirmaram que nada mudará este ano. E apenas 4% afirmaram estar pessimistas com relação a esse tipo de investimento.

Os investidores que participaram da pesquisa representam US$ 627 bilhões em ativos imobiliários, sendo que US$ 265 bilhões somente nos Estados Unidos.

Fonte:   Infomoney / Camila F. de Mendonça