quarta-feira, 31 de março de 2010

Um jeito inteligente de investir em imóveis - Veja dez motivos para optar pelos fundos imobiliários ao invés de comprar um imóvel para depois alugá-lo

Muitos brasileiros já sabem que, para ficar sócio de uma empresa gigantesca como a Vale ou a Petrobras, basta comprar suas ações na BM&FBovespa. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio de uma companhia sólida e com enormes vantagens competitivas, ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um retorno com a valorização das ações. O que muita pouca gente sabe é que, da mesma forma, também é possível investir em quotas de grandes empreendimentos imobiliários - como o shopping Higienópolis, em São Paulo - para faturar com as receitas de aluguel e a futura valorização do imóvel.

Esse tipo de investimento pode ser feito por meio dos fundos imobiliários. Trata-se, é verdade, de uma aplicação ainda pouco popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), havia no começo de 2010 cerca de 5,6 bilhões de reais investidos em fundos imobiliários - contra mais de 300 bilhões de dólares nos Estados Unidos. A previsão de especialistas é que, com a queda das taxas de juros, esse número cresça exponencialmente no Brasil nos próximos anos. Para quem acha que já é hora de começar a retirar parte do patrimônio da segurança dos títulos públicos, especialistas dizem que há pelo menos dez vantagens em comprar quotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um imóvel para depois alugá-lo. Abaixo o Portal EXAME explica cada um desses benefícios:

1 - Incentivos tributários: Quando alguém aluga um imóvel, tem que pagar à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de Imposto de Renda. Já no fundo imobiliário, o dinheiro distribuído aos cotistas não será tributado desde que o fundo tenha mais de 50 pessoas físicas como investidores, nenhum deles possua mais de 10% do dinheiro aplicado no fundo e suas quotas sejam negociadas na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. Como os administradores de fundos imobiliários sabem que aproveitar esse incentivo tributário ajuda a atrair investidores, todos os produtos oferecidos a pessoas físicas até hoje no Brasil se enquadravam nessas regras. Nesses fundos, só pagará 20% de IR uma empresa que compre quotas ou algum investidor que fique com mais de 10% dos papéis.

1 - Incentivos tributários
2 - Rentabilidade
3 - Liquidez
4 - Facilidade para fechar negócio
5 - Diversificação
6 - Baixa taxa de administração
7 - Menos burocracia
8 - Baixa volatilidade
9 - Investimento inicial baixo
10 – Flexibilidade


2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.


3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados no mercado secundário registra movimentações todos os dias. Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza, consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência - ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a aposentadoria.


4 - Facilidade para fechar negócio: Comprar um imóvel costuma ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo, basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários. Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante. A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta inicial interessante no momento, o investidor também poderá comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo posteriormente na aquisição das quotas.


5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo, já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas como IPTU e condomínio.


6 - Baixa taxa de administração: A maior parte dos fundos imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber taxas baixas pelo serviço.


7 - Menos burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor, as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A escritura que vai comprovar a realização da transação costuma levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode ser necessário contratar um seguro para garantir que o investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um comprovante da aquisição das quotas.


8 - Baixa volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa chegou a 60%.


9 - Investimento inicial baixo: Se alguém tiver 100.000 reais e quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 reais.


10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000 reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas em geral preferem investir em shopping centers porque veem com um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral. Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta temporada turística. Os fundos que investem em escritórios comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os investidores mais conservadores.


Fonte: João Sandrini, de EXAME.com

segunda-feira, 29 de março de 2010

Condomínio pode custar o dobro da prestação da casa Prestação mínima do financiamento dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida é de R$ 50, mas condomínio custará cerca de R$ 100


A manutenção dos apartamentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida pode se tornar inviável para as famílias de baixa renda. O condomínio dos imóveis de menor valor custará cerca de R$ 100 por mês para cada unidade, segundo construtoras e especialistas do mercado imobiliário. O valor é o dobro da parcela mínima do financiamento das unidades feito pela Caixa Econômica Federal, de R$ 50.

A questão preocupa o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que montou uma comissão para discutir o tema. A entidade teme que famílias com rendimentos entre zero e três salários mínimos, menor faixa de renda atendida pelo programa, não consigam arcar com os custos de manutenção dos imóveis. “A cobrança de R$ 100 de condomínio é inviável para famílias com renda inferior a três salários mínimos”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP e coordenador do grupo de estudo sobre o tema. "Eles vão pagar de condomínio mais do que a prestação da casa. Isso abre espaço para inadimplência e abandono dos apartamentos."

Não há normas que exijam que o valor do condomínio seja menor do que a parcela do crédito imobiliário, mas, pelo “bom senso”, esta deveria ser relação entre as contas, afirma Marcos Whitaker de Assumpção, consultor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). “Quem paga R$ 50 de prestação recebeu subsídio para comprar o imóvel", diz. "Se precisa de subsídio para pagar a parcela, pode ser que não tenha dinheiro para pagar a conta de condomínio.”

Cortes de gastos podem ajudar moradores

Para conseguir manter o novo imóvel, os proprietários devem organizar as contas. O consultor em finanças pessoais João Sunfeld recomenda que as famílias relacionem ganhos e gastos de todos os integrantes e escolham no que vão economizar. “Isso vale para todas as faixas de renda”, afirma.

Para pagar o novo apartamento, Sofia Lisboa abriu mão de lazeres, como festas e baladas

A assistente administrativa Sofia Lisboa, 27, ainda não se mudou para o novo apartamento, mas já começou a controlar os gastos. Ela aproveitou as condições favoráveis de crédito para comprar um apartamento num lançamento enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida. Com renda de R$ 1.800, equivalente a três salários mínimos e meio, ela mora hoje com os pais e não gasta com habitação. Mas, assim que receber as chaves do apartamento, terá novas contas para pagar: a prestação do financiamento estimada será de R$ 300 e o condomínio entre R$ 100 e R$ 150, além de gastos para mobiliar o imóvel e as despesas de luz, água e material de limpeza.

“Estou economizando desde já para me sustentar depois", afirma Sofia. "Enquanto meus amigos gastam dinheiro com festinha e balada, eu estou pagando um apartamento.”

Condomínio viável para a baixa renda

A conta de condomínio que cabe no bolso das famílias com rendimentos de até três salários mínimos é de, no máximo, R$ 40, segundo Gebara. Já os consumidores enquadrados nas outras faixas de renda do programa Minha Casa, Minha Vida, com rendimentos entre três e dez salários mínimos, têm condições de arcar com valores praticados, segundo o vice-presidente do Secovi.

O condomínio deve custar entre 3% e 10% dos rendimentos da família, segundo Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. Neste caso, uma família com renda de um salário mínimo (R$ 510), pode pagar entre R$ 15 e R$ 51 de condomínio. Para quem ganha três salários mínimos, esse valor varia entre R$ 46 e R$ 153.

Alguns economistas não definem uma porcentagem ideal da renda familiar para a cobrança dos condomínios, mas uma quantia máxima por mês para todos os gastos com habitação. Para o consultor em finanças pessoais Mauro Calil, a soma de todas as contas, como prestação do financiamento imobiliário, condomínio, luz, água, gás e material de limpeza, não deve ultrapassar 35% do rendimento das famílias. Neste caso, famílias com renda de um salário mínimo podem destinar até R$ 178 para gastos com habitação.



Fonte:  Marina Gazzoni, iG São Paulo


quinta-feira, 25 de março de 2010

Incorporadoras travam disputa por lançamentos em São Paulo

SÃO PAULO - De olho no disputado mercado imobiliário da capital paulista, que no início do ano apresentou alta de 35,5% nas vendas em relação a janeiro de 2009, as incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário e Atua miram esforços na região e sinalizam queda-de-braço na compra de terrenos. Tanto que, de olho na retomada das vendas de imóveis de médio e alto padrão na capital paulista, a Rossi acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de imóveis e de terrenos para esses segmentos.

A regional também cuidará de empreendimentos corporativos, como salas comerciais, área em que a Rossi pretende ser um pouco mais agressiva. "O objetivo é expandir a atuação da Rossi nos segmentos de média e alta renda. Nossa estratégia foi definida com base nos resultados do ano passado, em que estabelecemos metas agressivas para a região", explica Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi.

O executivo, que já comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com uma equipe de 50 pessoas. "Ela terá o mesmo porte das outras regionais da companhia e atuará em paralelo à regional paulista, que se concentra no segmento econômico da capital em diversas regiões do estado [Grande ABC, Guarulhos, Diadema, Osasco, Vale do Paraíba e litoral]", diz.

Embora não detalhe as metas para a capital paulista por estar em período de silêncio (que termina após a divulgação do balanço do quarto trimestre, no próximo dia 29), a estratégia aponta a ampliação do foco da incorporadora. Nos últimos anos, ela intensificou sua atuação no segmento econômico, participando inclusive das discussões com o governo federal para a elaboração do programa "Minha Casa, Minha Vida" (MCMV). Em 2009, o segmento correspondeu a 48% das vendas.

Com expectativa de um cenário otimista, a empresa definiu no terceiro trimestre lançar entre R$ 3,1 e R$ 3,5 bilhões em 2010, e entre R$ 4,2 e R$ 4,6 bilhões em 2011. A empresa tem em carteira um estoque de 136 terrenos para futuros lançamentos, distribuídos em 63 cidades brasileiras, e captou R$ 928,1 milhões com a oferta primária de ações, em novembro, para investir na aquisição de novos terrenos e projetos. A companhia estima financiar seu crescimento nos próximos anos utilizando esses recursos.

Interessada em terrenos na capital e na região metropolitana, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar (SP) com valor geral de vendas (VGV) potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista. A incorporadora atua no segmento com a subsidiária HM Engenharia, e totaliza 6,3 mil unidades do programa até fevereiro, estimando chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos uma meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase", diz Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia.

Segundo o executivo, a dificuldade em São Paulo é a obtenção de licença ambiental. "Estamos sentindo dificuldade de aprovar projetos em São Paulo depois da incorporação da Cetesb pela Secretaria de Meio Ambiente. Desde outubro estou esperando aprovações que saíam, em média, em 30 dias", opina.

A subsidiária também vem obtendo sucesso na região de Campinas. Entregará um empreendimento de 230 unidades do "Minha Casa..." no próximo sábado, em Cosmópolis e tem outro projeto em construção, de 1,3 mil unidades. "Nossas vendas subiram 300 vezes com o 'Minha Casa...' e esperamos que ocorra a segunda fase do programa. Nossa velocidade de vendas em um empreendimento de 500 unidades, caiu de 8 meses para 90 dias", diz.

Outra incorporadora que tem planos de expansão no segmento econômico na Grande São Paulo é a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, que prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no "Minha Casa...". "Nós temos um banco de terrenos importante na região metropolitana e nosso próximo lançamento será em Taboão da Serra, em abril", afirma Hugo Louro, gerente de Incorporação da Atua Construtora.

Entre julho de 2009 a março deste ano, a Atua lançou cinco projetos, a R$ 175 milhões. Neste fim de semana, a incorporadora anuncia um empreendimento de VGV de R$ 45 milhões em Guarulhos. "Três empreendimentos já lançados estão completamente vendidos", disse.

A Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano, anunciou que irá expandir sua atuação ao interior do Estado de São Paulo e à Região Sul.

A disputa entre gigantes do setor imobiliário pela compra de terrenos no aquecido mercado da capital paulista é grande. As incorporadoras Rossi Residencial, Brookfield, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Atua aumentam esforços na região, de olho no resultado de vendas do início do ano, quando houve alta de 35,5% em relação a janeiro de 2009.

A Rossi, que tem a meta de lançar de R$ 3,1 bilhões a R$ 3,5 bilhões em 2010, e de R$ 4,2 bilhões a R$ 4,6 bilhões em 2011, acaba de criar a regional paulistana, com foco na prospecção de terrenos para imóveis residenciais e lançamentos corporativos, como salas comerciais.

"O objetivo é expandir a atuação na média e alta renda", afirma Marcelo Dadian, diretor da regional paulistana da Rossi. O executivo, que comandava a expansão da Rossi no segmento econômico na capital, na região metropolitana de São Paulo e no Vale do Paraíba, inicia a nova operação com equipe de 50 pessoas.

Também na disputa, a CCDI acaba de anunciar a aquisição de um terreno em Cajamar, com valor geral de vendas potencial de R$ 133 milhões. O segmento econômico tem impulsionado as vendas da empresa, que também está intensificando a busca por terrenos na capital paulista.

Para Henrique Bianco, presidente da HM Engenharia, incorporadora que atua no segmento como subsidiária da CCDI e que totaliza 6,3 mil unidades enquadradas no programa "Minha Casa, Minha Vida" até fevereiro, a estimativa é chegar ao fim do ano com 20 mil unidades no programa. "Temos meta arrojada e esperamos com grande expectativa o lançamento da segunda fase do programa", diz.

Com planos de expansão também no segmento econômico na Grande São Paulo, a Atua, braço de imóveis populares do grupo Yuni, analisa terrenos e prevê 2,4 mil unidades lançadas, das quais 900 no programa federal. "Temos um banco de terrenos importante na região metropolitana", afirma Hugo Louro, da área de incorporação. Outra de olho na expansão é a Brookfield, que prevê vender até R$ 3,3 bilhões este ano e anunciou que irá expandir sua atuação ao interior de São Paulo e à Região Sul.

 
Fonte:  DCI/Cynara Escobar

terça-feira, 23 de março de 2010

Governo pretende tomar o imóvel de quem deve IPTU

Depois de dez meses em hibernação na Câmara, os deputados vão começar a discutir nas próximas semanas um pacote tributário enviado pelo governo federal ao Congresso que promove uma verdadeiro cerco policial aos contribuintes.

No meio dos artigos para criar novos mecanismos de cobrança das dívidas e penhora de bens, a Fazenda quer que seus fiscais ganhem poderes de polícia, sem autorização judicial. Assim, os fiscais poderiam quebrar sigilo, penhorar bens e até arrombar portas de empresas e casas sem autorização do Judiciário.
No limite, a penhora poderia ser aplicada contra um contribuinte que tenha deixado de pagar o IPTU ou o IPVA. Um oficial da Fazenda, mesmo sem autorização de um juiz, poderia arrestar uma casa ou um carro para quitar uma dívida tributária com o município.

Hoje, em caso de inadimplência do contribuinte, o governo precisa recorrer à Justiça para tentar obter o direito de penhorar os bens do cidadão como forma de pagamento das dívidas referentes aos impostos. Mas, pelo novo pacote, essa etapa será simplesmente anulada.

Segundo a proposta, o contribuinte em dívida com o fisco terá prazo de 60 dias, após a sua intimação, para pagar o atrasado. Se não quitar o débito, terá que indicar os bens, apontando os que considera impenhoráveis.

Mas nem seria necessário detalhar seu patrimônio. Afinal, o projeto também prevê um sistema de investigação patrimonial que daria ao Fisco o conhecimento prévio de todos os bens dos cidadãos, incluindo dados financeiros. Não haveria mais sigilo algum.

De posse dessas informações, o governo poderia penhorar os bens como pagamento da dívida, contando apenas com a atuação dos fiscais tributários ? que teriam então poder de juízes.

Os projetos de lei foram enviados à Câmara em abril do ano passado, mas só agora é que começaram a tramitação efetiva ? no mês passado foi criada a comissão especial da dívida ativa.

O deputado Jurandil Juarez (PMDB-AP), que preside a comissão, pretende organizar ao longo dos próximos meses audiências públicas para discutir as propostas.

A retomada das discussões não passou despercebida por entidades empresariais, tributaristas e a seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), que classificou as medidas como abusivas e inconstitucionais. O Planalto alega que as propostas são ?indispensáveis para a modernização? da administração fiscal e sustenta que está garantido aos contribuintes o princípio da ?ampla defesa?.

A OAB-SP, entretanto, entende de outra forma. ?O conjunto de proposições choca pela forma contundente com que se pretende transferir, sem a intermediação salutar e constitucionalmente determinada do Poder Judiciário, e sem o devido processo legal, patrimônio jurídico dos particulares?, diz a entidade em parecer entregue no mês passado ao presidente da Câmara dos Deputados, Michel Temer (PMDB-SP) logo após a criação de uma comissão especial para discutir três dos quatro projetos de lei.

Fonte:  Jornal da Tarde 10/03

sexta-feira, 19 de março de 2010

Saiba como declarar um imóvel no Imposto de Renda

Rio de Janeiro - Não importa o tamanho, o preço ou a localização do imóvel. Todo ano, o proprietário deve declará-lo no ajuste anual do Imposto de Renda (IR). Além disso, devem ser informadas as condições em que o bem foi adquirido: se foi à vista, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou por outra linha de crédito, ou ainda comprado na planta e pago em prestações diretamente com a construtora. Pois bem: são muitos os detalhes que devem estar na ponta do lápis na hora de preencher a ficha de declaração. Por isso, o especialista da consultoria IOB, Rogério Ramos, listou ao Morar Bem as perguntas mais frequentes sobre como declarar imóveis no IR. Veja.

O imóvel vai se valorizando ao longo dos anos, mas o valor informado na declaração é o pago no ato da compra. Ao ser vendido, o preço declarado fica muito abaixo do de mercado. Existe uma maneira de amenizar essa diferença para efeito do imposto?
Rogério Ramos - Não. Os valores a serem informados na ficha “Bens e Direitos” são os valores efetivamente pagos por ocasião da aquisição. Não podem ser atualizados. Devem ser repetidos

O contribuinte com mais de 65 anos vendeu uma casa em 2009 e usou o valor para fazer outros investimentos. Ele precisa pagar IR sobre o valor desta venda?
Rogério Ramos - Primeiramente, é preciso verificar se o ganho de capital sobre a venda do imóvel está isento de imposto de renda. São isentos de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis de valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 quando se tratar do único imóvel que a pessoa possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não. Também está isento o ganho apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969 e o ganho na venda de imóvel de valor de R$ 35.000,00. Caso não preencha as condições citadas deve se apurada o imposto de renda sobre a venda da casa. A apuração deve ser feita por meio do programa o GCAP2009 e os dados deve ser importados para a Declaração de Ajuste Anual de 2010, ano-calendário de 2009.

Haveria a possibilidade de corrigir os bens já declarados para o valor de mercado, já que muitos estão com os valores defasados?
Rogério Ramos - Não. Os valores dos bens adquiridos antigos poderiam ser atualizados somente até a UFIR de 1º de janeiro de 1996, ou seja, 0,8287, de acordo com a tabela constante da IN SRF nº 84/2001

Como deve ser declarado um imóvel adquirido na planta, a prazo, com entrega em 2011?
Rogério Ramos - Para imóvel em construção informe no campo “Discriminação” da ficha de “Bens e Direitos” os dados da casa e do alienante (empreendedor). Não preencha o campo “Situação em 31/12/2008″. Informe no campo “Situação em 31/12/2009″ somente o valor pago no ato mais o total das prestações pagas até dezembro de 2009. Não preencha a ficha “Dívida e Ônus Reais”

Como deve ser declarado o primeiro imóvel do contribuinte adquirido por financiamento imobiliário? Isso interfere na restituição do IR?
Rogério Ramos - A aquisição de bem imóvel durante o ano de 2009 não influi no cálculo de imposto de renda devido ou a restituir. Informe aquisição do imóvel adquirido em 2009 na ficha “Bens e Direitos”.

O contribuinte vendeu um imóvel de sua propriedade para dar entrada em outro. O valor restante será financiado. Que modelo de declaração deve ser usado: completo ou simplificado? Isso pode levar o contribuinte a cair na malha fina?
Rogério Ramos - Neste caso, proceda a retificação das Declarações de Ajuste dos anos anteriores para incluir o apartamento não declarado. O ganho de capital na venda do apartamento está isento de imposto de renda em razão de o produto da venda ter sido aplicado na aquisição da casa, em seu nome, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. Preencha o programa Ganho de Capital GCAP2009, com os dados do alienante (vendedor) e do adquirente (comprador), o valor da venda e o custo do imóvel constante na ficha de “Bens e Direito” da Declaração de Ajuste Retificada. No programa GCAP2009 opte pela isenção. Após o preenchimento do GCAP2009 importe os dados para a ficha “Ganhos de Capital - Bens Imóveis” da Declaração de Ajuste do exercício de 2010, ano-calendário de 2009. Dê baixa do imóvel na ficha “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Retificada. No campo Discriminação do item do imóvel informe o nome e o número de inscrição no CPF ou no CNPJ do adquirente, a data e o valor da alienação. No campo “Situação em 31/12/2008″, informe o valor constante na declaração do exercício de 2009, ano-calendário de 2008. Não preencha o campo “Situação em 31/12/2009″. Em relação à casa adquirida em 2009, abra um item com o código 12 - casa. No campo Discriminação os dados do bem e do alienante. Não preencha o campo Situação em 31/12/2008. No campo Situação em 31/12/2009 o valor pago e das prestações pagas até dezembro de 2009.


Fonte:  Portal do ZAP

quarta-feira, 17 de março de 2010

"Minha Casa, Minha Vida" entregou 1.221 moradias em 2009; 0,6% da meta


Dados encaminhados pela Caixa Econômica Federal (CEF) ao Tribunal de Contas da União (TCU) mostram que quase 262 mil moradias foram financiadas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, até dezembro de 2009, informa o site Contas Abertas. De acordo com os valores informados pelo banco, os investimentos no programa já envolveram aproximadamente R$ 13 bilhões, o que representa 38% dos R$ 34 bilhões previstos até 2011. Para o TCU, no entanto, é oportuno acompanhar, além dos valores, o ritmo de conclusão das moradias, já que, até dezembro, somente 1.221 unidades habitacionais haviam sido concluídas. O número representa 0,6% do um milhão de casas prometidas pelo programa, que completa um ano de existência neste mês. A meta do programa é entregar um milhão de casas.

A Caixa encaminhou informações detalhadas dos empreendimentos do “Minha Casa, Minha Vida” por município, unidade da federação e região geográfica, com os respectivos valores aplicados, fonte de recurso e número de moradias contratadas e concluídas por faixa de renda beneficiada, com a posição até dezembro de 2009. Do total de moradias contratadas ou financiadas pelo banco, conforme o segundo relatório de inspeção do TCU, 61% concentra-se na faixa de renda mais carente da população.

A partir dessas informações, o tribunal realizou comparações entre as metas estipuladas pelo governo federal e seu estágio de cumprimento até o final de 2009. Para facilitar a compreensão do assunto, o tribunal dividiu a análise da execução física e financeira do programa em dois tópicos, um referente aos empreendimentos contratados com pessoas jurídicas, e outro relativo às contratações efetivas com pessoas físicas.

Dos 262 mil empreendimentos, 78% foram contratadas por intermédio de pessoas jurídicas, quando os imóveis são de propriedade exclusiva do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e integram seu patrimônio até que sejam alienados às famílias. Depois de concluídos, os imóveis são adquiridos por venda direta com parcelamento. A apuração do tribunal mostra que 141,3 mil unidades habitacionais foram contratadas para atender famílias com faixa de renda de até três salários mínimos. Essas operações, financiadas com recursos FAR, envolveram o montante acumulado de R$ 5,9 bilhões até dezembro.

Além disso, para a faixa de renda de três a seis salários mínimos, houve a contratação de 46,2 mil moradias, também via pessoa jurídica. Já em relação à faixa de renda de seis a dez salários, as planilhas encaminhadas pela Caixa indicam que teriam sido contratadas 16,3 mil unidades habitacionais no país. Em valores, as operações para essas duas faixas de renda alcançaram o montante financiado de aproximadamente R$ 4,4 bilhões, divididos entre recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança (SBPE).

Segundo o relatório do tribunal, outras 57,8 mil unidades habitacionais foram contratadas diretamente com pessoas físicas, por meio de financiamentos que envolvem somente recursos do FGTS e do Orçamento Geral da União (OGU). As regiões Sul e Sudeste lideram em número de contratos assinados, com 72% do total. Das operações de financiamento às pessoas físicas beneficiárias do programa, aproximadamente R$ 1,6 bilhão foi financiado pela Caixa mediante a concessão de cartas de crédito para a aquisição de moradias, e outro R$ 1,1 bilhão representou o valor subsidiado pelo FGTS e pelo OGU.

Cerca de 82% das contratações diretas com pessoas físicas foram efetuadas visando à aquisição de imóveis novos (44%) e à construção individual pelas famílias beneficiadas (38%). O restante ficou dividido entre o apoio a produção de moradias, por meio do financiamento do empreendimento pela Caixa, a alocação de recursos, em que a Caixa compromete-se com o financiamento da pessoa física após a conclusão do imóvel, e a aquisição de imóveis na planta pelas pessoas físicas.

Não há prazos

O presidente Lula e a ministra-chefe da Casa Civil, Dilma Rousseff, já disseram várias vezes que não é possível definir prazos para a conclusão das obras do programa, e que a responsabilidade é unicamente das empresas a serem contratadas para a empreitada. “Quando o governo se recusa a dar prazos, ele diz o seguinte ‘nós demos as condições para se fazer’ e está garantindo todas as condições para quem vai executar. Como vou colocar metas e exigir que uma empresa privada cumpra estas metas?”, justificou Dilma assim que lançou o programa, em março de 2009.

“Nosso objetivo é assegurar que as famílias que realmente precisam possam pagar as prestações da casa própria”, reforçou a ministra, ao lembrar que em mais de 25 anos “nunca se fez um programa para enfrentar o déficit habitacional”, hoje estimado em mais de 7,2 milhões de moradias, dentro os quais 91% na faixa de famílias com renda entre zero e três salários mínimos.

Já para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, este ano deverão ser contratadas um milhão de casas do "Minha Casa, Minha Vida", e 300 mil unidades serão entregues. O dirigente afirma que o governo deverá lançar no dia 29 de março, juntamente com a segunda edição"do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2) a "extensão" do programa habitacional. No entanto, ele não adiantou quantas casas deverão ser incluídas na extensão do programa.

Monitoramento trimestral

O monitoramento do “Minha Casa, Minha Vida” teve início ainda no ano passado, por solicitação da Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle do Senado Federal. A ideia é acompanhar a execução física e financeira do programa, “tendo em vista o alcance social e o volume de recursos envolvidos”. A principal meta do programa é a redução do déficit habitacional brasileiro em 14%, por meio da construção de um milhão de novas casas e apartamentos para a população de baixa renda.

Para a faixa de renda mais baixa da população, que recebe até três salários mínimos, a meta a ser atingida é de 400 mil novas moradias. No caso da faixa de renda de três a seis salários, a meta também é de 400 mil unidades habitacionais, enquanto que 200 mil moradias devem ser obtidas para a faixa de renda de seis a dez salários.

Segundo informações da CEF, o valor máximo do imóvel financiado não pode ser maior que R$ 130 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, R$ 100 mil nos municípios com mais de 500 mil habitantes e demais capitais estaduais e seus municípios limítrofes e R$ 80 mil nas demais cidades.

O próximo relatório do tribunal sobre a execução física e financeira do programa “Minha Casa, Minha Vida” está sendo produzido com base nos resultados dos três primeiros meses deste ano. Por enquanto, segundo o TCU, "considerando que o programa ainda está em seu início e que a meta de um milhão de casas é relativo ao triênio 2009-2011 [prazo que o governo não confirma], entende-se oportuno continuar acompanhando o ritmo de conclusão das moradias contratadas nos próximos monitoramentos".


Por Milton Júnior/Uol notícia


quarta-feira, 10 de março de 2010

Brasil cai 18 posições em ranking de inovação

O Brasil despencou da 50ª para a 68ª posição no ranking mundial de inovação de 2010, que classifica as economias de Islândia, Suécia e Hong Kong como as três mais inovadoras do mundo.

Dentre os países latino-americanos, o país ficou apenas no 7º posto, perdendo para nações como Costa Rica, Chile e Uruguai. No ano passado, o Brasil era o 3º mais bem classificado na região. No grupo dos quatro Brics, o Brasil foi quem registrou o pior resultado neste ano.

Apesar desse cenário negativo, o Índice de Inovação Global divulgado nesta semana faz uma análise positiva sobre o futuro da inovação no Brasil.

A terceira edição do relatório produzido pela escola mundial de negócios Insead em parceria com a Confederação da Indústria Indiana (CII) destaca como principais forças inovadoras do Brasil "a exploração de petróleo em águas profundas, a agricultura tropical e a fabricação de aeronaves regionais".

A pesquisa classificou 132 países a partir de 60 indicadores diferentes, tais como patentes por milhão de habitantes, investimentos em pesquisa e desenvolvimento, usuários de internet banda larga e celulares por 100 pessoas e prazo médio para se abrir um negócio no país.

O estudo também tentou medir o impacto da inovação para o bem-estar social, incluindo dados de gastos com educação, PIB per capita e o índice Gini de desigualdade social.

O potencial brasileiro

A edição deste ano do Índice de Inovação Global contém um capítulo específico sobre o Brasil, que é tratado como "uma história de sucesso da América Latina", já que "depois de 2014, o Brasil deve se tornar a quinta maior economia do mundo, ultrapassando a Grã-Bretanha e a França".

Segundo o estudo, o país se destaca por seu pioneirismo na exploração de petróleo de águas profundas, "de onde 73% de suas reservas são extraídas", pela produção de etanol, que "muitas nações africanas, como o Sudão, tentam reproduzir", e pela fabricação de aeronaves regionais, setor em que a Embraer é líder mundial e que "exemplifica os benefícios de se adotar estratégias de negócios orientadas para a inovação".

Na visão do Insead e do CII, o Brasil leva vantagem em comparação com os demais Brics, apesar de ter registrado a pior posição no ranking. "Ao contrário da China, (o Brasil) é uma democracia. Ao contrário da Índia, não possui insurgentes, nem conflitos étnicos e religiosos, nem vizinhos hostis. Ao contrário da Rússia, exporta mais do que petróleo e armas e trata os investidores estrangeiros com respeito".

Segundo o relatório, um em cada oito adultos brasileiros já tentou abrir um negócio. Além disso, o país está na 13ª posição mundial em número de artigos científicos publicados em revistas acadêmicas.

No entanto, o texto também registra os obstáculos à inovação no Brasil, em especial a desigualdade social. A infra-estrutura brasileira seria inferior a da China e a da Coreia do Sul. O texto também defende que a inovação brasileira se beneficiaria muito se a proteção da propriedade intelectual fosse mais forte no país.

Com relação ao papel do Estado no estímulo à inovação, as políticas do governo nesse sentido "carecem de coerência e as instituições responsáveis por administrar os processos inovadores, como o Instituto Nacional de Propriedade Industrial (Inpi), mantêm tendências burocráticas e ineficientes".

Panorama mundial

Islândia, Suécia, Hong Kong, Suíça e Dinamarca lideram a edição deste ano do relatório.

O Índice de Inovação Global destaca o fato de os dez primeiros colocados de seu ranking serem nações relativamente pequenas, "cada uma tendo menos de 0,3% da população mundial". Na análise do Insead e do CII, proporções menores podem tornar mais eficazes as políticas públicas.

Os Estados Unidos, que lideraram a pesquisa do ano passado, caíram para a 11ª posição. O estudo responsabiliza a queda do investimento americano em inovação e a recente crise econômica como duas das principais causas da atual classificação do país em seu ranking.

Sétimo colocado, Cingapura também mereceu um capítulo especial no estudo. Nele, o "impressionante sucesso" do país é descrito como consequência da atuação do Estado. O investimento em educação, em pesquisa e na indústria tecnológica fizeram de Cingapura o país inovador que é hoje, segundo o estudo.

O país do sudeste asiático é exemplo do papel central do poder público no estímulo à inovação. "Governos devem intervir para formular regras eficientes com relação a patentes, direitos autorais e o problema da pirataria".

O texto conclui que o relatório 2010 demonstra que "os líderes de hoje não serão necessariamente os líderes de amanhã. Portanto, a inovação pode - e em geral deve - ser desobstrutiva para catalisar o processo". BBC Brasil


Fonte: Agência Estado

segunda-feira, 8 de março de 2010

sexta-feira, 5 de março de 2010

CCDI vende prédio residencial na Berrini em um só dia. O prazo para a entrega dos 216 apartamentos comercializados é fevereiro de 2013

São Paulo - O edifício residencial In Berrini, da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário, vendeu todas as 216 unidades à disposição em apenas um dia de comercialização, no sábado (27/2). O valor geral de vendas (VGV) estimado é de 76 milhões de reais. Foram aproximadamente 900 visitas ao apartamento decorado. As filas começaram a se formar a partir das 6h30. A previsão de entrega dos apartamentos é fevereiro de 2013.

A estratégia da Camargo Corrêa foi se aproveitar da baixa taxa de juros e do atual momento do mercado imobiliário para lançar essa família de imóveis "In", de tamanho reduzido - o empreendimento possui apartamentos de 49 metros quadrados e de 73 metros quadrados. A escolha do local, próximo à avenida Berrini, na capital paulista, que concentra inúmeros edifícios comerciais importantes, foi feita para atrair um público jovem que deseja morar perto do local de trabalho, o que, segundo a visão da CCDI, seria benéfico em termos de qualidade de vida.

Entre os compradores, estão desde famílias a executivos. "Para nós, a localização, perto do trabalho e do futuro metrô é que foi fundamental", afirma Fátima Materagia. Hoje uma moradora de Santo André, ela decidiu adquirir um imóvel na região porque seus dois filhos em breve cursarão uma faculdade e devem ingressar no mercado de trabalho.

Já o empresário Cássio Krupinsk decidiu comprar duas das unidades do empreendimento para revender a empresas que procuram apartamentos para executivos se hospedarem em viagens a São Paulo. "Geralmente eu invisto em imóveis comerciais, mas resolvi investir aqui por conta da excelente localização, próximo à Berrini, já vislumbrando um possível retorno", explica Krupinsk.

Com o sucesso do empreendimento conquistado com a alta velocidade nas vendas, a CCDI já planeja o lançamento de outro edifício da família "In" para São Paulo. Às 11h08, as ações da Camargo Corrêa (CCIM3) eram negociadas a 5,56 reais cada, uma queda de 1,24%.

Portal Exame/negócios

terça-feira, 2 de março de 2010

Projeto em SP deve atrair 37 mil moradores até 2027

SÃO PAULO - É difícil sair de algum cruzamento do bairro da Vila Sônia, na zona sul da capital paulista, sem ganhar um folheto de novo empreendimento imobiliário. Garotas segurando placas indicando "dois dormitórios, imperdível" ou "residencial de luxo" também viraram figurinha carimbada de uma região que ganhou 2,5 mil apartamentos no ano passado. De olho na valorização do metro quadrado, que alcançou 45% nos últimos cinco anos, a Prefeitura pretende agora tirar proveito desse boom de prédios e lançar no mercado a Operação Urbana Vila Sônia - incentivo que deve multiplicar o movimento de verticalização e trazer mais 37 mil moradores para o bairro até 2027.

A criação da Operação Urbana vai ampliar o potencial construtivo da região, pois permitirá um coeficiente de aproveitamento dos terrenos muito maior do que o permitido em outras áreas. Serão exatos 1,356 milhão de metros quadrados de potencial adicional. Para poder aproveitar essas novas regras, as construtoras têm de adquirir títulos da Prefeitura, chamados de Cepacs, cujo valor será reutilizado em obras na própria Vila Sônia. O governo, que espera lançar a operação nesse primeiro semestre, calcula arrecadar R$ 300 milhões e utilizá-los na construção de um túnel, parques e moradias populares.

"Queremos disciplinar esse crescimento e controlar o adensamento", diz o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Miguel Luiz Bucalem. "Queremos incentivar a construção em dois principais polos, em volta das futuras estações do Metrô Butantã e Vila Sônia. Com isso, criaremos subcentralidades, o que vai facilitar o deslocamento dos moradores."

O grande problema da Prefeitura, no entanto, é o "atraso" da operação, uma vez que a Vila Sônia virou a bola da vez no mercado imobiliário há quase quatro anos. De acordo com as planilhas da Secretaria Municipal de Habitação, pelo menos 15 empreendimentos devem subir nos próximos anos sem que o governo ganhe um centavo - sem falar os prédios que já foram lançados e não utilizaram Cepacs. As informações são do jornal


Fonte: O Estado de S. Paulo.

A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta:


1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.


2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.


3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.


4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.


5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.


6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.


7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.


8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.


9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.


10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.


E finalmente, consulte um corretor de imóveis credenciado (como eu) de sua confiança.


Fonte: Portal Exame